市场考察学习报告韩_市场学习状况考察汇报

2020-02-28 其他范文下载本文

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农产品批发市场考察与拟建项目规划设计的报告

公司领导：

为了更好的建设农产品批发市场，科学规划市场业态定位与布局、市场功能与交通配套组织设计合理，适应公司拟建农批市场发展需要，公司组织有关人员共6人于7月17日至20日，先后对宣城中合、高淳水产、常州凌大塘、夏溪苗木花卉、昆山太仓、上海西郊国际、北京新发地上海华金、南京众彩、南京六合以及合肥周谷堆批发市场进行了考察，现就本人对此次考察情况及拟建项目规划设计汇报如下：

一、考察学习上海西郊及南京众彩物流冷链冷库项目规划的认识

做为农产品市场最重要的储藏货物的一环，冷藏库冷冻库建设也是尤为关键。结合本人实际的工作经验和对上海西郊及南京众彩市场的情况，就冷库方面的情况说一点自已的看法。

近年来，随着农产品冷链物流项目的不断发展，综合型的城市现代化农产品交易市场，正逐步在各大中城市建设起来。尤其是2010年以后，国内很多地方在筹划区域级城市综合物流园，农产品交易园，冷链物流配送中心等关系百姓生活相关的工程项目。

结合我在牡丹江专业批发市场产业集群项目的经验及参于过相似的项目，我认为是现代化的农产品批发交易中心，就与同上海西郊国际、南京众彩市场一样，是一种多功能的，信息化的，综合服务型的一站式解决中心。是集停车、配载、交易、存储、运输、加工、居住、信息服务、金融结算、商检、工商税务、商铺、加油站、是服务于一体的多功能集群中心：其农产品范围涵盖水果、蔬菜、干货、水产、活禽、粮油、副食品、冷冻品、苗木花卉等几大类农副产品。市场物流冷链规划考察借鉴：建立各种流通任务以及承接其他社会客户的冷链服务需求，市场要有配套的现代化冷冻加工厂，规模适宜；可加工各种冷冻蔬菜，水产品，海鲜以及肉禽产品，加工厂采用设备适应项目发展需要；冷冻/冷藏仓库，冷库采用分体式结构,独立式冷库可根据不同存储商品灵活调整温度,使不同商品存储温度适当无异味,配有无缝冷链对接平台,使冷链商品装卸安全,保障冷链的完整;市场根据需要可配备冷藏干线运输车辆，以社会车辆挂靠市场方式，承包经营,做到车辆GPS定位,全程温度监控/记录,冷藏室门开关监控记录等多项先进远程监控记录设备,保障运输过程中冷链的安全完整，备有专业的冷藏半挂车与标准的冷藏集装箱挂车，标准冷藏集装箱,以满足不同的地域市场运输

需求，主要服务于公司的销售及宅配连锁店,加工配送中心拥有完整的分割,切配,包装,贴唛,贴条码等简单食品农副产品加工能力,并配套冷库与冷藏配送车辆,保障商品的安全卫生,将冷链一直延续到客户的冰箱,为大众提供便捷与安全。

大力扩展配送能力，干线运输能力,冷库容量以及物流信息系统的建设，将使我们的冷藏运输配送服务达到国内先进水平,并且随着信息化建设将能为中国农批及广大客户提供一流的冷链物流服务,将先进的冷链平台应用于社会大物流的环境之内,服务于社会,为社会提供更好的物流服务，发挥及其应有的作用。

二、结合考察大型农产品交易市场规划情况,其功能分区及业类总结：

1、市场公共管理部份：市场管理服务中心、电子结算、信息发布中心、商检中心、园区物流中心、金融服务、客户服务、指挥调度、会展拍卖中心、垃圾处理及保安监控等。

2、交易功能区：干货交易区、粮油批发交易区、水产品交易批发区、果蔬菜交易区、花卉交易区、农产品综合展示区、冷冻产品区、冷库储藏、现活禽肉产品区、分捡包装区、商铺区、停车场等区域。

3、冷库区与仓储库：高温冷藏库、低温冷藏库、速冻库、制冰间

4、物流停车区：车辆调度、普货私车停车、集装箱停车区、装卸区、停车场等。

5、配套生活区：停车场、公厕、生活居住区、食堂、酒店、娱乐、餐饮、车辆加油充电、维修等部份。

6、交通分流规划：人行道路规划，小客车散货车道，冷藏车，重卡车道，等人货分离。防止现场拥挤，堵塞，造成物流园内交通不畅。

上述几个方面主要反映物流园内规划与功能方面的分布情况，都有现代农批市场特征，监控系统、电子结算系统、质检中心、会展及直销中心、物流及仓储冷链除沪宁两市场外其他市场都做不了那样规模标准，就全椒、滨海项目的具体可根据实际情况确定项目规划设计。

农产品市场功能学习考察借鉴：我们的建设目标是，农产品批发市场应着重加强下列基本功能设施与能力建设，逐步提高现代化水平：

(一)交易方式，从对手交易向代理制、拍卖交易转变；

(二)结算方式，从分散的现金结算向统一的电子结算转变；

(三)信息系统，完善信息收集、发布手段，建立网络服务平台，发展农产品电子商务；

(四)检测系统，健全检测制度，增强检测手段，提高检测水平；

(五)物流服务，实现商品贮藏、保鲜、运输和装卸等服务手段高效率、低成本；

(六)秩序监控，对市场交易活动实行全面电子监控，提高交易纠纷的防范和应急处理能力；(七)环境卫生，对市场产生的垃圾、污水及时进行清除处理，使之达到环保排放标准。

三、上海西郊与南京众彩市场评价

1、基本情况：在总体空间布局、设施水平、城市农产品供应能力、现代物流以及安全监控、信息体系、冷链物流体系等方面，符合国际一流农产品批发市场的建设发展方向和要求。在规划、选址、设计、建设、运营管理等方面的标准上与国际接轨。

2、定位明确：沪、宁两市把政府投资建设的大型农产品一级批发市场作为政府主导的农产品流通主渠道，承担政府调控、政府储备和服务现代农业发展的主要职责，列为国际化大城市的基础性、公益性的民生工程。

3、规划先行：感受深刻是，自然条件创新设计，利用自然沟渠打造生态与景观的相互协调；交通组织的创新，实现进出车辆智能化管理，规划主题明确，空间组织、配套组织、景观组织、开发设计等是中国现代农产品批发市场标志。

4、功能齐全:建设规划中，显示突出的是现代物流功能，能够提供仓储、运输、冷链、质检、标准制定、深加工、信息处理等各种专业服务。协同全国各地30家控股参股市场，每日发布农产品价格指数，行情分析，以及各市场蔬菜单品的交易量、交易额及库存，为政府提供储备信息以及发布当日农产品质量安全报告。

5、模式先进：全面应用信息化交易手段，实行标准化管理，构建农产品安全监控体系和应急储备调控体系，并向：“商品交易所”跨越。在经营模式上，逐步从收取租金的物业管理模式转变为收取佣金的市场经营模式，与批发商的利益高度捆绑，从粗放的市场管理的客户服务转变为精细化的市场运营和客户营销，提升市场整体竞争能力。

四、冷藏库规划设计考察学习建议

在宣城中合、高淳水产、常州凌大塘、夏溪苗木花卉、昆山太仓、上海西郊国际、北京新发地上海华金、南京众彩、南京六合以及合肥周谷堆批发市场考察中，,我接触到和看到的市场管理者及很多客户是想投建大中小型冷库，但其冷库部份不知如何规划,需要多少预算，只笼统的说要建多少吨冷库，却不知如何具体开展施实。在此结合实际考察及了解冷藏库的情况，做一些阐述。

1、项目定位

在建造冷库前首先要对建造的项目进行功能性定位，根据企业和市场自身的发展需要，往加工型、储藏型、配送中心型、交易型、或综合型方面定位需要考虑。做好建造冷藏库预算的存货吨数。做好项目的市场定位、功能定位，才是最重要的基点。

首先，冷库功能是以项目定位为主的，如是建成城市配送中心冷库，还是农产品批发交易中心储藏冷库，在建设规模及具体细节上略有不同。以城市配送中心为主的冷库，功能上可以是外地长途冷藏车从货物产地运输到本市冷库中心储藏，冷藏中心再以支线冷藏车配送至市中心各门店或农贸市场，或市场冷藏冷冻品直接进冷库，然后再配送整个城市门店或农贸市场。此种类型库宜设足够宽度冷库月台及数量多的冷库门，以提高周转效率。在设计温度区方面可从冷藏，冷冻，速冻，气调这几种温度段的功能上面考虑。

农贸市场冷库，可以是出租给市场商户，可做中长期储藏、反季节销售货品，以增加产品附加值。如应急需要也可在农产品原产地需求量较大基地建相应的长期储藏用的冷库，储藏时间长、开门次数少、这种类型的冷库可适当少设冷藏库门。根据存货量的不同，可分设多间库体，库体容积根据租户情况，小间到中间再到大间均有，并且可单独控制制冷设备，便于出租便于管理，也便于节能。果蔬冷藏库应设预冷间，低温封闭式月台，根据需要设分捡包装间、冷藏间。禽肉冷冻库设低温封闭式月台、低温冷冻间。另根据需要建造相应的制冰间。

确定好了功能，温度，以及单间规模，库体数量，冷库高度，等这些基本情况，就可以着手具体的设计工作。

2、项目进程

建议全椒、滨海项目冷库子在项目建设后期分期投建，阶段实施。采用分期投建的好处是可减少投资量，也可提前回收一部份投资，便于控制风险，待一期项目运营正常，可逐步上马二期三期项目，逐步做大做强物流园。事先预规划好项目的分布情况，做为项目的投资方要联合方案规划设计方、项目实施方、以及之后使用的大客户也就是项目的使用方，共同商议项目的定位、功能、设计、实施等方面情况。分阶段的建设，也有利于节约成本。谨慎前期投资计划。

3、冷库选址

根据项目平面规划交通组织相对便利的位置，冷库周围应避开有重污染源，地坪应干燥、平整、硬实、地表一般为混凝土，库门应背开主风方向，开门方向

远离污染源。地坪标高应高于周围地面，以防雨天库内进水。要考虑交通便利、与市场联系等因素。冷库以建在没有阳光直接照射和热风频繁的阴凉处为佳，冷库四周应有良好的排水条件，地下水位要低，冷库底下要有保温隔层，且保持通风良好，保持干燥对冷库很重要。

4、建设吨位及面积的估算

一般高温库主要存果蔬菜类的食品，果蔬菜类的货物以纸箱框篮等包装，其货物密度大置可按280—330KG左右/立方，库内利用率可选0.5-0.6，因为安装有货架，留有运输通道、留有顶部制冷设备通风风道等因素，实际可选5个立方左右存一吨货物。当然，这只是参考数，各家库内存货情况不一定相似。低温冷库一般是存禽肉、海产品类货物，此类货物密度以白条肉为例，大约在380-420kg/立方，库内容积系数为0.5-0.6所以，低温冷库可选4个立方左右存一吨货物。首先建造吨位问题, 过去一直以吨为冷库计量单位, 其实这不科学的单位，现在以立方为单位。我们简单换算一下, 立方和吨的计算。按果蔬5立方存一吨货, 禽肉4-4.5立方存一吨货，初步计算冷库需要的立方数，小型冷库由于冷库利用率较高取0.6左右, 大型货架式冷库利用率取0.4-0.5左右。

如1000吨果蔬库，大约需要5000立方左右冷库空间，如1000吨禽肉库，大约需要4500立方米空间。关于冷库高度，大型冷库可建成10米左右甚至更高，较合适的高度宜建成6-10米高度冷库，一般4-6米高。

5、冷库结构体及保温部份

当前建库，大部份以单层钢结构为主，外以钢结构，拼装式库体，氟制冷系统、控制系统、管路连接等组成一个冷库工程。多层冷库以砖混及钢结构，现场发泡喷涂保温，也有的做库板拼装保温，再以制冷系统管路系统控制系统组成一个基本的冷库工程项目。待冷库建好后库内面添加货架、库内运输堆垛车、RFID条码标签管理系统、监控系统、等设备。这些设备可后续添置。当然在设计阶段，就应考虑到位。在实施阶段，根据项目的进展，分步实施。

6、保温材料说明

聚氨脂双面彩钢板由于是工厂一次性发泡批量生产，偏心勾连接方式，现场安装方便。产品质量相对喷涂来说可控。其吸水率要低于现场发泡喷涂，时间越长，现场裸喷的这种保温方式，吸水性要大于聚氨脂双面彩钢板。所以，现在新建的大库，大多以库板方式保温。但也有施实现场喷涂。这两种保温方式，价格上面库板要高于喷涂。安装方式一个是现场拼装，一个是现场直接喷涂。

从项目使用来说，外资企业以及国内知名企业的大型冷库项目采用聚氨脂双面彩钢板的较多。喷涂的价格低于聚氨脂双面彩钢板，以国内生产的聚氨脂双面彩钢板，选优秀厂家的库板，出厂价100mm大约160-170//m2左右，中小厂家的也有140-150/m2，而喷涂的价格，大约在1100-1000/m3左右，100mm厚单价在100元一平方。所以，喷涂的成本要低一些，但吸水性与使用年限上，聚氨脂双面彩钢板要好一些。

五、总平面规划设计考察学习建议

从考察上海西郊国际、南京众彩农产品物流中心来看，设计目的、思想、规模、价值的实现性、技术可行性等这只是我们学习的地方，除宣城中合外其他市场都是陈旧，从项目规划设计到项目运营管理无不存在众多遗憾。借此考察学习，谈一谈对全椒、滨海项目规划设计的建议：

一）各方利益的愿景和目标：

1、方案能否体现各方的愿景和要求，能否达成原定位目标？（如:项目周边商业化设计，纵横主轴道路，主次出入口设计及商业化设计，市场主业态分布对称性、均好性、交流性、流畅性及环保性要求和愿景实现多少）。

2、开发企业的盈利效果或品牌的目标（设计概算或单位面积指标）。

3、功能的设立是否符合市场的定位（一是功能区与地块价值的匹配度；从各类型物业功能性质判断所属的地块价值区域，从而进行各类物业的功能合理划分；二是各能区之间的联动关系；各功能区的关系是因相互相成关系而相邻布置；还是避免相互之间的视线、交通、品质空间效果的影响而独立开布局；三是功能区的各项规划指标（容积率、密度、绿化率等）；功能区的各类指标是否合适项目发展目标的定位要求；四是功能区产品和结构，产品结构的设定能否与各项指标体现出功能区建筑空间和环境品质的效果目标）。

4、与当地的政府发展规划设想目标是否吻合（城市规划道路应贯通市场，且为市场道路主轴）。

5、产品与前期设想的客户目标是否吻合（一般按业态分配指标设计，修详性规划之前且适时调整）。

二）土地价值的判断：根据土地自身与周边的交通、配套、景观等资源判断，判断土地不同功能价值区；

三）资源的有效利用：

1、周有哪些可利用及需要规避的资源

2、如何规避资源劣势，创造资源优势

3、有无挖掘完全

4、有无最大化利用；

四）形象展示的要求：

1、整体建筑天际线的高低起伏变化

2、地标性建筑的塑造要求的指出

3、形象风格与与周边环境的协调性；