德州房地产市场分析_济南房地产市场分析

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今年以来，随着市委市政府招商力度的不断加大和“10+3”现代产业体系进程的快速推进，全市房地产开发住宅投资保持持续快速增长，商品房销售增速上升，房屋施工面积、新开工面积大幅增长。

一、1-6月份全市房地产开发市场运行的基本情况：

1、房地产开发投资持续快速增长，住宅投资增加

上半年，全市房地产开发企业为219家，完成房地产开发投资53.14亿元，比上年同期增长34.1%，增速比上年同期提高12.7个百分点，比今年1-3月加快7.3个百分点，成逐月走高，平稳发展的态势。

今年以来全市房地产开发投资的主体仍然是住宅。1-6月份，住宅投资为42.78亿元，同比增长43.6%，高于房地产开发投资增速9.5个百分点，增速比上年同期提高26.5个百分点，比1-3月提高13.9个百分点，占房地产开发投资比重的80.5%，同比上升10.7个百分点;随着市辖区内大运河经济港、德州国际商贸城、董子文化街等一批项目相继完工，我市商业营业用房投资4.08亿元，同比下降33%，增速比上年同期回落56.7个百分点，比1-3月回落73.3个百分点，所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。

2、企业到位资金增速继续低于完成投资增速

1-6月，全市房地产开发企业到位资金合计71.59亿元，比上年同期增长28.2%，增速比上年同期回落23个百分点，比今年1-3月回落33.7个百分点。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速5.9个百分点。

在房地产开发企业到位资金来源中，国内贷款13.46亿元，同比增长38.1%，增速分别比上年同期提高30.5个百分点，比1-3月回落28.2个百分点。所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自筹资金19.95亿元，同比增长16.1%，增速比上年同期下降15.4个百分点，比今年1-3月回落24.3个百分点;受差别化住宅信贷政策的影响，其他资金来源38.17亿元，增长32.1%，增速比上年同期回落63.1个百分点，比今年 1-3月回落45个百分点，所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。由于其他资金来源大于自筹资金，房地产开发商主要以个人按揭贷款和定金预收款为主，开发商资金实力有待加强。

3、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增长较快

1-6月，全市房屋施工面积1137.32万平方米，同比增长34.7%。其中住宅施工面积989.43万平方米，同比增长39.0%，增速比去年下降22.2个百分点，比今年1-3月增长1.6个百分点;全市房屋新开工面积355.81万平方米，同比增长40.7%，增速比上年同期提高14.4个百分点，比今年1-3月增长2.5个百分点。其中住宅新开工面积311.67万平方米，同比增长42.1%，增速比上年同期提高18.5个百分点，比1-3月增长12.6个百分点。全市房屋竣工面积143.46万平方米，比上年同期增长103.8%，增速比上年同期提高62.8个百分点，比今年1-3月加快27.1个百分点。其中住宅竣工面积129.25万平方米，同比增长152%，增速比上年同期提高140个百分点，比今年1-3月下降20个百分点。

4、商品房开发结构调整成效显著，中小户型住宅产销两旺

全市房地产开发企业继续加大商品房住宅结构的调整力度，中小户型商品房住宅无论是开发投资完成额、施工面积、新开工面积，还是销售面积、销售额、销售套数等指标均呈增高之势，出现产销两旺的局面。

1-6月份，90平方米及以下住宅投资8.66亿元，同比增长18.8%，占住宅投资比重的20.2%，同比提高0.9个百分点;90平方米及以下住宅施工面积207.41万平方米，同比增长40.4%，占住宅施工面积比重的18.2%，同比提高0.7个百分点;90平方米及以下住宅新开工面积58.92万平方米，同比增长63%，占住宅新开工面积的比重为18.9%，同比提高4.7个百分点;90平方米及以下住宅销售面积57.57万平方米，同比增长1.6%，占商品住宅销售面积的比重为25.8%，同比提高2.1个百分点;90平方米及以下住宅销售额为17.61亿元，同比增长65.0%，占全部商品住宅销售额比重的24.0%，同比提高了0.9个百分点;90平方米及以下住宅销售套数为6863套，占全部商品住宅销售套数的比重为34.9，同比提高了3.2个百分点。从中可以看出德州市住宅市场开始呈现户型小型化趋势。

二、房地产市场前景预测

1.房地产开发投资继续保持快速增长

随着下半年新楼盘、新开工项目的上马，建设规模将逐渐扩大，尤其是去年开发企业已支付的大量土地购置费，随着建设进度进入到开发投资额中，对开发投资更将起到支撑和推动作用，今年房地产开发投资仍将继续高速增长。

2.房价增长将趋于稳定

从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，加强保障性住房建设，建立健全分层次的住房供应保障体系，是政府调控的重要任务之一。多建保障性住房和中小户型住宅，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，供求矛盾将得到一定程度的缓解，房价整体可能在一定程度上回归平稳。

当前和今后一段时期，德州市房地产市场要进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，加强税收征管;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;要进一步拓展资金融资渠道，激发民间投资的积极性;要加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序，促进全市房地产开发市场平稳健康发展。