合同审查的结构与方法_审查合同的方法和技巧
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第一篇 总则
第一章 合同审查的基本分类
一、依据审查内容性质的不同，合同审查可分为形式审查与实质审查
形式审查，是指对合同审查内容中非法律问题部分的审查。主要包括对合同资料的完整性、文字表述的准确性、格式的规范性等形式方面的内容进行的审查，目的是保证和的规范性、严谨性。
实质审查，即狭义上的合同法律审查，主要是对合同文本内容的合法性、完整性等进行的审查，是合同审查的核心内容，对于法律风险的控制、合同目的的实现具有关键性作用。
形式审查与实质审查是合同审查的两个方面，两者相辅相成，缺一不可，审查中应该将两者结合起来，才能充分达到合同审查的目的。
二、合同内容依构成条款性质的不同，可大致分为法律条款、商务条款及技术条款三类内容。
法律条款是为了保障合同顺利履行、严格约束当事人的权利义务并提供明确有效的纠纷解决及救济方式的合同条款。包括但不限于知识产权、适用法律、争议解决、违约责任、不可抗力等条款。
商务条款则是对双方当事人之间相关合同交易的具体商务安排作出约定的条款，包括但不限于标的内容、交付时间与方式、价格、支付或结算方式、期限、运输、保险等条款。
技术条款是对合同标的物的物理化学性能、技术等级和规范、质量、规格等特征加以约定，使得合同标的物能够与种类物相区别和特定化的合同条款，包括但不限于商品的技术标准、质量标准、检验标准、包装、工艺、使用、验收、维护等条款。
第二章 形式审查
第一节 形式审查概述
一、形式审查的概念及目的形式审查，主要是指依据公司的管理制度及流程规定，对合同前置审批流程、合同资料、文本表述、逻辑结构等内容的审查，该项审查一般不涉及具体的法律实体问题。
形式审查是合同管理的基础性工作，其目的是利用规范的管理手段事前防范合同风险。
二、形式审查的内容
结合审查工作的实际，可以考虑将如下几方面的内容纳入形式审查的范畴： 第一，前置审批流程审查
主要审查合同项目的开展是否履行了签约前的相关手续，具备了合同签订的基本依据。一般审查两方面的内容：一方面审查项目的开展是否通过了公司的立项审批，有特殊要求的项目还需要审查是否按规定履行了相关手续，如前期调研、可行性研究等；另一方面审查供应商的选择是否符合公司采购管理规定，是否按规定履行了招投标、供应商评审、商务谈判等相关手续。
第二，报审资料完整性、一致性审查
主要审查合同报审资料是否符合合同审批管理的要求，资料种类是否齐全，是否有缺漏，资料内容是否与合同相符等。经办部门应及时将合同书、合同附件、合同审批表、呈报表、谈判记录等文件，合同对方当事人的营业执照复印件、法定代表人证明书、授权委托书等资料一并作为报审资料送审。第三，合同文本的形式审查
主要审查文字的准确性、表述的严谨性、格式的规范性及前后逻辑的一致性等方面，确保合同内容的准确、规范、严谨。
第二节 形式审查的要点
合同形式审查的要点依据内容分类列举如下
一、前置审批流程审查要点
要点1：审查合同审批表的填写是否规范准确
常见问题：合同审批表的基本信息填写不完整、不规范、不清楚、与合同内容不一致。要点2：审查合同的形式选择是否合规
常见问题：没有按照要求使用公司已经制定的合同范本
要点3：审查合同项目是否具备签约的依据，即是否通过公司立项审批或具备上级公司文件
常见问题：缺乏立项审批或其他依据；合同内容超出所依据文件的内容范围 要点4：审查供应商的选择方式是否符合公司的管理规定
常见问题：供应商的选择方式不符合规定。应当招投标的项目，没有进行招投标；应当竞争性谈判的项目，采用了独家谈判等
要点5：审查合同选择的审批流程是否正确
常见问题：对于实行合同分级管理的公司，下属公司没有按照规定同情公司本部审批 要点6：审查授权委托手续是否完备
常见问题：合同签约主体非法定代表人时，缺乏合法有效的授权委托手续。对于无权代理、越权大力、无权处分的主体签订的合同，可能导致合同被变更、被撤消或无效的法律后果，因此，涉及授权代为签订合同的应当对委托授权书进行审查。
二、报审资料完整性、符合性审查要点
要点1：审查报审资料的种类是否完整齐全
常见问题：资料不完整，如缺少合同附件、立项审批文件、供应商评审结果文件、谈判记录、对方的资质证明等
要点2：审查合同背景资料的内容是否与合同内容相符
常见问题：立项审批文件的内容与合同内容不一致，如合同的标的种类、数量与审批文件有偏差，中标供应商与合同对方主体不一致等。
要点3：审查报审资料形式是否完整
常见问题：没有按要求提供资料的原件；提供复印件的资料，没有按要求盖章，如对方的营业执照复印件应该加盖对方公章等。
三、合同文本形式审查要点
要点1：审查合同文本结构是否完备
常见问题：合同的开头、正文及结尾三部分不完整 要点2：审查合同当事人的基本信息是否正确
常见问题：当事人名称与营业执照上的名称不一致，当事人的银行账号、联系地址、联系电话等重要信息缺漏，当事人法定代表人、地址等信息与营业执照登记信息不一致等。
要点3：审查合同当事人在文本中的称谓是否前后不一致
常见问题：称谓不一致，如买卖合同中，同时存在“买方、卖方”与“甲方、乙方”两种称谓，且没有指代关系。
要点4：审查合同金额是否准确一致
常见问题：金额只有小写没有大写、金额大小写不一致、数字计算错误、数量级错误、单位错误、分期付款总额与合同总金额不一致、合同金额前后不一致等。
要点5：审查合同期限的表述是否准确且前后一致
常见问题：如合同上文表述为“期限一年”，下文表述却为“自2008年1月1日起至2009年2月”，表述前后矛盾
要点6：审查文本行文逻辑是否前后一致、约定是否明确
常见问题：合同中存在前后逻辑混乱、表述矛盾、词义含糊不清、约定不明确等情况。如合同中出现类似“......相关事项由双方另行商定”的表述，该表述缺乏实质性的内容，等于没有约定。
要点7：审查合同条款序号是否连续，合同条款指代是否准确
常见问题：在合同拟定过程中增加或删除一些条款，没有修改相应的条款编号，而合同中往往出现“参照本合同第XX条”或“若出现本合同第XX条约定的情形”等具有指代内容的条款，条款序号出错，随之导致指代错误，产生混乱。
要点8：审查格式是否规范、整齐、美观
常见问题：层级条款的序号不符合使用规范、字体大小不
一、页码不连续等。要点9：审查数字区间的表述是否明确
常见问题：数字区间存在重叠或缺漏导致约定不明，如区间的临界值重叠或遗漏，全用“≤、≥”，或全用“”等。再如设置四个分档并支付不同比例的合同款时，四个分档约定为70分以下，70—80分，80—90分，90分以上。上列各分档之间存在重叠，且以上、以下未标明是否含本数，如恰巧考核得分为重叠的分数时，则可以按不同比例付款，极易导致争议。
要点10：参考范本或惯用文本起草合同时，审查相关信息是否前后一致
常见问题：合同信息前后矛盾、逻辑错误、格式混乱等情形。如直接对模板的条款进行删改，常存在增删之后未响应调整条款序号的情况；未依合同文本增删附件，存在附件指向与附件内容表述不一致的问题；变更合同的条款序号，存在原有引用条款与调整后的条款内容不一致的问题，如原来引用第23条作为付款条件，序号调整后，第23条并非付款条件的规定
要点11：对于使用范本起草的合同，审查文中空白项是否填写清楚完整
常见问题：部门空白项填写不清楚或没有填写内容，也没有划线标示删除。不填写或填写不清，容易造成合同相关内容不明确、权利义务不细致、违约责任难以追究等一系列问题。
要点12：审查合同是否列明了附件清单且与实际送审附件内容一致
常见问题：合同设有附件，但没有清楚、完整地列明所有附件，或附件清单与实际送审的附件不一致，或者附件的序号与合同正文中的引用序号不一致
要点13：审查合同双方当事人是否在合同上签字或盖章 常见问题：签字、盖章不全
要点14：审查签字人是否法定代表人或其授权代表人 常见问题：签字非法定代表人或授权代表人
要点15：审查单位对方的法定代表人或负责人签字是否与营业执照上的名字一致 常见问题：签字不一致、签字潦草无法辨认等
要点16：审查自然人对方的签字是否与身份证上的名字一致 常见问题：签字不一致、签字潦草无法辨认等
要点17：审查合同签署部分对方当事人的盖章是否正确
常见问题：印章上的公司名称与合同中书写的单位名称不一致、所盖章非公章或合同专用章。
要点18：审查授权代表的签字是否与授权书上受托人的名字一致 常见问题：签字不一致、签字潦草无法辨认
要点19：签署部分的签章及日期是否有缺漏、日期是否前后一致
常见问题：文本及附件中需要盖章的地方不只一处时，出现签章缺漏的情况，如保密协议等附件没有签章；合同的签订日期没有填写，或虽填写但与正文中约定的日期前后不一致
要点20：审查合同文本及附件是否页签或加盖骑缝章 常见问题：没有按规定页签或加盖骑缝章
第三章 实质审查
第一节 实质审查概述
一、实质审查的概念及目的实质审查，即狭义上的合同法律审查，是指依据法律法规的规定，对合同内容的佥性、合规性、完备性、明确性、严谨性等方面的审查。该项审查是合同审查工作的核心内容，它对合同风险的控制、合同目的的实现具有至关重要的作用。
实质审查的根本目的是保证合同内容合规、明确有效，有利于合同风险的事前控制。
二、实质审查的主要内容
一般来盾，实质审查主要包括如下四个方面的内容：合同主体审查、合同内容审查、合同具休条款审查、合同订阅程序审查。
（一）合同主体审查
合同主体审查的主要目的是保证合同主体签约资格的合法性。
1、主体资格合法性审查
合同主体是指依据合同享有权利承担义务的人，又称合同当事人。享有权利的人称权利人或债权人，负有义务的人称为义务人或债务人。
依法律规定，具备合同主体资格的自然人包括：完全民事行为能力人，限制民事行为能力人（可签订与其年龄、智力、健康状况相适应的合同），以及既非法人又非其他组织、主体资格类似自然人的个体工商户和农村承包经营户等。
法人的主体资格审查，主要是看其是否依法设立并领取企业法人营业执照并在核准登记的经营范围内签订合同。对于特殊待业的主体，要审查其是否具有从事合同项下行为的行政许可和资质，如果合同主体不具有法律、行政法规规定的行政许可证、相应等级的资质证书，有可能导致合同无效。
外国法人依其所在国的法律，具有权利能力和行为能力的，则其能够作为独立的合同主体签署合同。我国法人设在中国的代表处，依据中国法律规定，其不能独立开展经营性活动，只能签署非经营性质的合同。
2、经营资格合法性及有效性审查（1）合同主体经营资格的合法性审查
审查合同的主体，还要审查其经营范围、经营资格。对于一般的合同主体，可以通过审核其营业执照上的经营范围来判断。对于超范围经营的，在实际中，为了避免不必要的争议和麻烦，建议最好与具备经营资质的主体签订合同。对于国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的业务，在审查合同主体资格合法性时，除了审查营业执照之外，还须审查是否具备了相应的行政许可证、特殊资质证书。（2）合同主体经营资格的有效性审查
营业执照、许可证、资质证书的经营（有效）期限和年检问题也是审查的重点，只有在经营（有效）期限内且通过年检才具备有效经营的资格。实践中，为了保证交易安全，应尽量避免与未经过年检或超过经营期限的主体交易
3、非企业法人主体资格审查（1）机关法人
机关法人是指从中央到地方的具备法人条件的各级各类国家机关。
与机关法人签订合同，需要审查对方是否提供了合法有效的《组织机构代码证》。（2）事业单位法人
事业单位法人是指依法设立，具备法人条件的，从事文化、教育、卫生、体育、科学技术等
公益事业的社会组织，比如学校、医院、科学院、文艺团体等。与事业单位法人签订合同，需要审查对方是否提供了合法有效的《事业单位法人证人》（3）社会团体法人
社会团体法人是指人民群众依照法定程序自愿组织起来进行非生产经营活动的一种社会组织，如工会，、妇联、学联、各种学会及研究团体。与社会团体法人签订合同，需要审查对方是否提交了合法有效的《社会团体法人登记证书》。另，还需注意，根据《社会团体登记管理条例》第4条第2款的规定，社会团体不得从事营利性经营活动，因为如果公司与其签订委托咨询服务、技术服务等有偿合同，属于营利性质的，那么这些合同的效力可能存在缺陷。
（二）合同内容审查
合同内容审查的主要目的是保证合同内容的合法性、合规性。（略）
（三）合同具体条款审查
合同条款审查的主要目的是保证条款的完备性、明确性、严谨性。
法律人员应当按照合同的性质依据相应的法律、法规对合同条款进行认真审查，确认合同主要条款有无遗漏，各条款内容是否具体、明确、切实可行，避免因合同条款不全或条款过于简单、抽象、原则，导致合同无效，或虽然不会导致合同无效，但将影响合同的履行，造成合同纠纷。尤其是注意合同中权利义务是否明确，以避免因权利义务约定不明而丧失权益或导致损失。
依据《合同法》总则的规定，合同一般应具备的条款内容如下： 1.标的标的是合同必须有明确约定的条款，它是任何合同成立的必备要件。若为动产，则应明确名称、规格、型号、性能及相关参数等； 若为不动产，应注明名称和坐落地点
若为行为，诸如服务、劳务、施工、咨询等，则应明确行为的名称、性质、范围及方式等； 若为知识产权，则应明确性质、名称、权利状况、性能用途及有形载体等。2.数量
应审查标的数量的计量单位、计量方法、数目等是否确定且约定明确 3.质量
对于国家有强制性标准的，要明确标准代号全称。可能有多种可适用标准的，要在合同中明确适用哪一种，并明确质量检验的方法、责任期限和条件、质量异议期限和条件等
4.价款或者报酬
该条款一般应明确支付货币的币种（人民币或外币），合同金额是否含税，金额是结算金额还是估算金额，支付方式是现金、汇款、转帐、支票等方式中的哪一种，付款的条件、时间等。对该条款而言，可以从商业角度和法律角度两方面进行审查：从商业角度而言，审查支付的价款与合同标的的比例是否适当、是否存在财务风险等‘从法律角度而言，审查是否明确约定价款的数额、单位以及支付条件、方式、时间、对象是否清楚明确等。此外，按照公司财务流程，该条款还应也别明确：价款或报酬支付前对方应当先行以合法有效的等额发票为依据
5.履行期限、地点和方式
应注意审查履行期限、地点、方式的约定是否清楚明确，是否有利于维护企业的交易安全、便于企业行使权利。6.违约责任
审查该条款时，应注意承担违约责任的条件、时间、方式是否明确、有利。对于对方提供合同的文本，还应注意审查违约责任条款的规定有无不公平或加重我方责任情形。
（四）合同订立程序审查
合同订立程序审查的主要目的是保证订立程序的合法性（略）
第二节 实质审查的要点
一、合法合规性审查要点 要点1：审查合同主体是否合法
常见问题：合同主体不具有签约、履行合同的权利能力和行为能力。
如主体为非法人，且不属于具有签约资格的其他组织，常见的有不具备营业执照的法人分支机构、法人的下设机构等；主体为不具备相应民事行为能力的自然人，如未成年人或精神病人；营业执照已经过期或没有通过年检；合同内容超出了营业执照注明的经营范围；属于特许经营或限制经营的项目，缺乏相应的行政许可证明等 要点2：审查合同名称是否正确
常见问题：合同名称词不达意，不能反映真正的合同法律关系，或无名合同使用有名合同的名称等。如把代销写成买卖、把租赁写成承包、把借款写成投资、把雇佣写成承揽等 要点3：审查所用合同范本或惯用文本依据的规范或引用的法律法规等内容是否过期 常见问题：范本中存在已经淘汰的标准规范或引用已经失效的法律法规。如在工程建设及采
购电脑感合同中，使用的标准或规范内容陈旧，但合同经办人员在起草合同时，不加修正，导致合同技术或商务标准指向不明。再如，以已经废止的法律法规作为签约依据。某些合同常出现诸如”本合同依据《中华人民共和国经济合同法》的有关规定签订“等表述，显然不合法。
要点4：审查合同的内容是否合法
常见问题：合同内容不符合法律、行政法规的强制性规定，存在《合同法》第52条规定的五种导致合同无效的情形等
要点5：审查合同的内容是否显示公平
常见问题：我方处于强势单位的合同，存在加重对方责任的规定；对方处于强势地位的合同，加重我方责任的规定。
要点6：审查格式条款的规定是否符合法律的规定 常见问题：存在违反《合同法》第39条、第40条的情形 要点7：审查合同中的免责条款是否合法
常见问题：存在《合同法》第53条规定的无效免责条款的情形 要点8：审查法律使用的选择是否符合国家的强制性规定 常见问题：涉外合同中，没有按规定选择适用中国法律 要点9：审查合同中对管辖权的选择是否符合专属管辖规定
常见问题：当事人对管辖法院的选择违背了专属管辖、级别管辖的规定。如不动产合同纠纷，约定了不动产所在地以外的法院管辖；知识产权纠纷合同，约定争议由没有管辖权的基层法院管辖等。
要点10：审查合同的内容是否合规
常见问题：合同的内容不符合上级公司或本公司的规章制度规定等 要点11：审查补充协议的内容是否符合公司立项审批规定
常见问题：补充协议的内容超出了原合同立项审批的范围，且没有提供新的审批文件。要点12：如果补充协议延长了原合同有效期，审查是否符合有关合同续签的规定 常见问题：签订补充协议延长了原合同有效期，规避公司合同续签审规定
要点13：如果补充协议增加了项目的费用支出，审查是否符合公司的预算管理规定 常见问题：补充协议大大增加了项目的费用支出，违法公司的预算管理规定。
二、条款完备性、明确性、严谨性审查要点 要点1：审查合同条款是否完备
常见问题：缺少合同法要求的基本条款；缺少依合同特点须具备的条款，如知识产权条款、保密条款等。
要点2：审查合同条款是否充分考虑了合同履行中可能发生的问题
常见问题：合同条款没有从实际出发，充分考虑履行过程中可能发生的各种情况，并事先在合同中做出规定，从而导致处置条款未对某些可能发生的情况进行约定，并因此而造成权利义务的不明确。如广告发布合同中，未对广告牌坠落致人损害的赔偿责任等可能发生的问题做出明确约定。
要点3：审查合同条款是否明确、具体、可识别
常见问题：条款约定不具体，表述没有实际意义或不具可操作性，尤其以合同争议解决及违约责任承担条款的约定不明问题比较突出，如”合同约定按照合同法解决争议”、“按合同法有关条款承担违约责任”、“由违约者承担违约责任”等。此外，验收、维修等条款也可能存在同样的问题。
要点4：审查交易程序是否明确且约定有时限、责任方
常见问题：交货或验收条款没有明确缴获或验收的时间、地点及交货方式。要点5：审查条款之间是否由于配合问题而存在权利义务不明确的缺陷
常见问题：约定一方享有的某项权利，但没有相应约定另一方应履行的义务，导致权利无法实现等。
要点6：审查是否由于表述不严谨而存在权利义务不明确
常见问题：如服务质量考核条款规定了“60
常见问题：如约定一方严重违约则对方可解除合同，但没有明确什么样的情况属于严重违约，致使该条款的实用性不强。又如约定了构成违约的条件，但没有相应明确违约责任追究的具体方式等。
要点8：审查合同用语是否清楚、完整、准确无误，是否会产生歧义
常见问题：法律用语不准确，如“定金”错写为“订金”；其他用语不准确，如使用“巨大的”，“优良的”等不严谨的词汇。
要点9：审查附件、补充协议的内容是否与主合同的内容一致
常见问题：附件、补充协议的内容与主合同的主要内容存在出入，且没有明确冲突情况下的效力优先顺序。为最大限度避免歧义，建议最好在补充协议中增加一条“除本补充协议明确
约定外，其他内容仍按原合同执行”等类似表述。
要点10：审查合同是否明确正文与附件、补充协议内容冲突的解释顺序
常见问题：带附件的合同，没有明确正文与附件、补充协议的约定发生冲突时的解释顺序 要点11：审查合同的争议解决方式是否切实可行 常见问题：管辖法院选择错误，仲裁条款无效等 要点12：审查合同是否含有不具可操作性的条款
常见问题：如考核条款约定的考核周期过短、考核频率过高，而实际上不可能做到。要点13：审查是否对合同中的知识产权或商业秘密等采取了相应的保密或限制措施 常见问题：对方使用我方商标的合同，没有明确限制商标的使用方式及范围；需要采取保密措施的合同，缺乏相应的保密条款或保密协议等。要点14：审查合同标的、数量、质量等基本条款是否明确
常见问题：标的条款缺少名标、规格、型号、性能等信息。如“采购联想电脑十台”缺少相关的型号信息等。标的数量的计量单位、计量方法、数目等缺漏产品质量标准不明确，质量检验的有关规定及质量保证期间的规定不明确等；付款支付的币种、条件、方式、对象不明确，没有明确凭发票付款的要求等。
三、程序合法性审查要点
要点1：需要依法办理批准、登记手续的，审查合同是否就向有关机关批准或登记或备案做出明确的约定
常见问题：没有就批准、登记问题作出明确约定。如户外广告需要办理登记，但在广告发布合同中就没有就登记问题做出明确的约定。
要点2：公证生效的合同，审查是否实际到公证机关办理公证 常见问题：涉外合同约定公证生效的，但没有实际办理公证等
要点：审查合同所附条件或期限的必要性、合理性和合法性，并审查条件是否成就、期限是否届至等
常见问题：附件的生效条件、期限不合法
要点4：约定第三人为保证人的，审查是否有保证人的签字或盖章以及签章是否有效 常见问题：保证人的签章缺漏或无效
:要点5：采取抵押方式担保的，如法律规定或合同要求必须办理抵押物登记的，审查是否办理了登记手续
常见问题：没有办理相应的抵押登记手续
要点6：采取质押方式担保的，应按合同中约定的质物交付时间，审查当事人是否履行了质物交付或质押登记的约定
常见问题：质物没有实际交付或办理登记
第四章
常见问题分析及处理
第一节 合同生效日期缺漏及与有效期相矛盾的问题
在合同中约定“合同经双方签字盖章之日起生效”是非常普遍的现象，但同时大量合同都是仅有签字和盖章，并没有填写相应的时间，这样就意味着合同生效日期难以确定，如果合同生效日期难以确定，那么一旦合同履行中产生纠纷，很多问题难以解决
例如，合同约定的供货期是合同签订后15个工作日，但双方在签章时，都没有在合同中填写签订日期，将导致合同的供货日期不明确，影响合同的履行。
第二节 合同用语不准确的问题
首先，应注意审查法律用语的准确性。如在审核合同时，发现一些常见的法律用语错误，像“定金”与“订金”不分、“权利”与“权力”混淆、“抵押”与“质押”混用的情形等。另外，还发现不少合同中出现类似“一方对另一方罚款”等明显违反“合同各方法律主体地位平等”的用语或表述。其实，上述每个法律用语都是有其特别含义的，随意滥用可能会闹笑话，甚至直接影响到合同内容的有效性和当事人需承担的法律责任之大小。
其次，还应注意审查合同其他用语的准确性，避免使用不可量化或模棱两可的词语。合同的用词不能使用诸如“巨大的”、“重要的”、“优良的”、“好的”、“大的”等形容词；应避免使用模棱两可的词语，如“大约”、“相当”；涉及简称时必须有解释。此外，对容易产生误解和歧义的词语要定义，用词要统一，对标点符号亦不可轻视。
俗话说：一字值千金，在合同温暖书中的表现尤为典型。合同用语不确切，不但使合同缺乏可操作性，而且还可能导致纠纷的产生。
第三节 违约责任
一、违约责任承担方式的选择适用问题
根据现行《合同法》的规定，违约责任的承担形式主要有五种：继续履行、赔偿损失、采取补救措施、违约金责任和定金责任。
目前公司常用合同中的违约责任条款，通常考虑到违约金责任方式简单明确、可操作性强，故一般约定支付违约金作为违约责任的承担方式，此外，辅以赔偿损失，而较少依据合同的 12
目的对违约责任承担方式加以细化、区分，易造成日后违约责任承担方面的问题
实际上，由于五种违约责任追究方式对违约方的制约力度和效果有所不同，为了维护公司利益，应根据合同的性质和目的选择不同的违约责任承担方式。尤其是当合同对公司具有特殊的商业价值或利益，日存在对方单方违约解除合同的可能时，建议在违约条款的设计上，采取多种违约责任承担方式，加重对方的违约成本，制约对方的违约行为。合同中不宜直接约定对方违约达到一定程度时合同自行终止，而应在约定违约方承担支付违约金、赔偿损失的违约责任以外，同时明确约定受约方还有权要求违约方继续履行合同。增加这种违约救济方式更有助于实现守约方的缔约目的。
从违约责任承担方式选择上来看，为了保护利益不受损失，公司可以就合同具体情况约定多种责任形式，同时还应注意五种方式之间选择适用的问题。如继续履行的责任形式，可以与支付违约金、赔偿损失责任并用，即要求违约方承担继续履行的责任，并不妨碍同时主张违约金、赔偿损失。
此外，从追究违约责任的难易程度上来看，违约金，定金责任两种方式简单明确，可操作性强，且方便举证。但违约金约定过高可能导致对方起诉要求法院予以减少。赔偿损失，如果未事先具体约定损失的计算方法，守约方须举证实际损失的多少，而损失计算通常复杂且争议较多，不利于损失的及时弥补、纠纷的顺利化解。继续履行，尽管是实现签约目的的首要救济手段，但在合作关系破裂。丧失互信的情况下，除非合同对于公司具有特殊的利益，一般不宜采用。采取补救措施，操作简单，在某些合同中是首选的违约救济手段。
最后，审查违约责任条款，还应注意审查责任数额的确定防方式是否具体明确。在合同中最好明确约定数额，也可以通过约定数额的计算方式确定，如以合同总额的一定比例计算违约金或按中国人民银行同期贷款利息或其计收逾期贷款罚息等标准计算每日的违约金。但是该等约定不得违反法律法规的强制性规定，例如，在约定定金时，定金数额不能超过合同标的总额的20%。
二、违约金约定过高的判断问题
违约金一般可分为赔偿性违约金和惩罚性违约金。无论是前者还是后者都是对因违约行为所产生损失的预先估算，因此约定的数额与实际损失可能有出入，只要不低于或过分高于实际损失，这种约定应当给予保护。反之，如果约定的违约金数额低于或过分高于实际损失，反而导致不公平的结果。为此，《合同法》第114条第2款规定了当事人约定违约金数额低于或过分高于实际损失的，经当事人请求，人民法院或仲裁机构可予以增加或适当减少。
最高人民法院在《合同法解释二》第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损
失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失’。”
第四节 合同其他条款
一、合同付款条款的审查问题
付款条款通常与合同权利义务的平衡具有密切关系，对于保证合同的履行质量、实现合同的目的具有重要意义。
付款方式条款看似简单的商务条款，但却是对合同对方履约的有效牵制，是我方权利实现的重要保障，因此，应对付款的比例及时间进行恰当的设计，选择在权利义务的关键点进行付款，切实控制合同风险。
付款条款存在的主要问题有：不应一次性付款的合同选择了一次性付款‘分期付款的合同，付款比例不恰当，首付款比例过高，付款条件未与制约对方履行相应合同义务相结合。审查该条款，应依据合同性质及目的，将付款条款与合同各阶段义务的履行结合起来考虑，最大限度发挥付款条款的风险控制作用。
不同的合同应采用不同的付款方式，常见的有如下两种：
1、一次性付款
通常用于合同期限较短且对方没有后续合同义务履行问题的合同，如礼品、宣传品或其他低值易耗品采购合同等，可约定到货验收合格后一次性付款，但一般设备或中小型的采购合同，应留有一定比例的质量保证金，待保修期满后支付。
2、分期付款
对于设备采购（涉及安装、调试、试运行、初验终验等）、技术开发类、租赁类、广告发布类合同、维护服务类或合作类的合同，由于合同期限有较长的持续性，合同对方有需要后续履行的合同义务，常采用分期付款的方式。
审查付款条款时，可根据具体合同中对方应履行的主要合同义务，最终确定若干个付款时间点，例如：
A.合同生效时间；
B.合同经相关管理部门批准、登记、备案的时间（如有）
C.交付时间
D.验收合格时间
E.质量保证期届满时间
最重要的是如何把价款的支付和合同履行过程中对方合同义务的履行和防控对方违约风险结合起来，把价款的支付条件和对方在各阶段应履行的合同义务密切联系，通过设定价款支
付的时间点和付款比例来促使合同对方及时履行合同义务。
合同付款方式的选择问题，还与具体合同的性质、对方的资质、商业信用及履约能力等相关，实践中应在坚持原则的基础上，因“人”而异、因事而异，适当约定付款条款，真正发挥付款条款的保障作用。
二、不可抗力条款的约定问题
不可抗力是对损害后果法定的免责事由。《民法通则》第153条规定，不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。
除了法定的不可抗力事项之外，关于不可抗力条款的约定，实践中，还应根据合同的特点，将法律无规定但具有不可抗力性质的事项约定为不可抗力，以减轻相应的责任。从公司利益出发，目前各项合同类别中，一般均应设置不可抗力条款，尤其是对于施工类合同、采购类和、租赁类合同等合同类型而言。
对于不可抗力条款的具体设置，应根据公司在具体合同中的不同地位来具体分析。如合同中的主要义务由相对方履行的，则对于不可抗力条款，可以在合同中作较为原则性的规定，同时对于列举的不可抗力事件则可以尽可能地少。
但如公司需承担具体合同的主要义务的，则建议对不可抗力条款的约定应尽可能细化，即采取穷尽式、列举式的方式，尽最大可能将对公司履行合同造成影响的情形都约定为不可抗力事件，以便在发生这些情况时，可以较为轻易地援引不可抗力条款避免相关法律风险的发生。除上述外，合同中还应对援引不可抗力条款的程序加以考虑。如前所述，如公司合同义务相对较轻的，则可以规定较为严格的援引不可抗力条款的程序和要求，以便从程序上尽可能地避免相对方主张不可抗力。而如果公司合同义务较重的，则可以规定较为宽松的程序和要求，借以减轻公司程序方面的义务。
此外，建议在合同中明确将因政府政策、命令、指示或其他行使行政权力的行为，致合同完全或部分不能履行的，视为不抗抗力。
第五章
合同相关实务
一、合同管理员在签章之前，应就纸质合同进行如下审查：
1、审查对方代表的签字：若为法定代表人签字，则需要提供《法定代表人身份证明书》；非法定代表人签字，则需要提供相应的《授权委托书》、代理人身份证明等。
2、审查对方的签章：盖章是否为对方的公章或合同专用章，加盖的印章是否清晰可辨，印 15
章上的名称是否与营业执照上的名称一致
3、对已经审批完毕的原合同修改内容，如直接在原有合同文本上进行修改变更时，应注意在改动地方由双方盖章或签字确认。
二、公章与合同专用章在合同签订中的使用问题
法律上，公章与合同专用章在合同签署的效力方面没有差异，之所以在公章之外，还另行刻制合同专用章，主要原因如下：
首先是因为公章与合同专用章在使用与管理上存在区别
第一，用途范围及效力不同。合同专用章专用于合同的签订，其效力仅限于合同签订。公章则具有代表公司的功能，其效力可及于公司的一切事务，如文件、通知及证明等，具有行政管理作用。
第二，管理部门不同。合同专用章的管理部门一般为法律部门，公章的管理部门一般为公司的综合管理部门
其次是因为和工作具有常规性、专业性，使用合同专用章可以实现合同的专项管理，更好地控制合同风险。
三、法定代表人或授权代表人私人印章能够代替签字的问题
目前合同的生效条款一般约定为“本合同自双方签字盖章之日起生效”。即合同的生效，既要求盖章同时还要求合同主体对应的法定代表人或授权代表人在合同上签字。但在实际中，由于签字的局限性，衍生出一种用法定代表人或授权代表人的私人印章代替本人签字的做法，这种做法目前还没有明确的法律依据
一般而言，由于此类私人印章没有行政备案，发生争议时。难以确定其真实性，因为，在审查合同对方的签字时，建议对方代表人最好亲笔签字，尽量避免加盖私人印章。
四、分公司以自己作为签约和履约主体
分公司是与本公司相对的概念，是指从业务上、组织上接受本公司管辖的公司。分公司在法律上不具有独立的财产、独立的意思机关、独立的名称，不能独立承担责任，所以不具有法人资格。分公司不是独立的公司，不具有公司的组织形式，也无须按公司设立的要件去设立。分公司没有自己的股东会、董事会、监事会，也没有自己的法定代表人，只有本公司任命的经理作为分公司的负责人。但分公司作为一种相对独立的公司经营机构，仍具有经营的能力和资格。为此，分公司需要向公司登记机关依法办理登记，领取营业执照。分公司可以以自己的名义独立订立合同，也可以以自己的名义独立参加诉讼。虽然分公司不是民事主体，但却可以成为签约的主体和诉讼主体，分公司完全可以以自己的名义签约并以自己的名义起
诉和应诉。只是分公司不能独立承担财产责任，对分公司的债务，在其资不抵债或无力清偿时，应由其本公司承担。
分公司与子公司的区别表现为：其一，主体资格不同。子公司具有独立的主体资格，享有独立的法人地位；而分公司则不具有独立的主体资格，仅仅是本公司的分支机构，不具有法人资格。其二，称谓不同。分公司不具有独立的名称，必须冠以某某分公司以提醒当事人；而子公司有自己独立的名称。其三，意志关系不同。子公司作为独立的法人，在法律上其意志是独立的，母公司对子公司的经营管理活动不能进行直接的命令指挥；而分公司作为本公司的分支机构，其业务的执行、资金的调动完全受制于本公司，与恩公司之间是一种管理与被管理的关系。其四，财产关系不同。在财产关系结构上，子公司尽管有母公司的参与，但仍有属于自己的财产；而分公司的财产则全属于本公司，是本公司财产不可分割的组成部门。因为分公司不存在独立的法律财产，而子公司的财产则具有完全的独立性。其五，财产责任不同。子公司作为独立的法律主体，自主经营、独立核算，其一切经营后果包括财产责任均完全由自己承受，而分公司作为非独立主体，既没有自己独立的财产，也没有自己独立的意志，因此，其经营后果应当归属本公司，由此而产生的财产责任亦由本公司承担。
第二篇 分则
第一章 采购合同审查指引
采购合同是公司内部常用的习惯称谓,即《合同法》分类规定的买卖合同（以下统称采购合同）。因数量众多，金额巨大，采购合同是公司生产经营过程中最常用的合同类别之一。
一、采购合同概述
（一）采购合同的定义
采购合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）采购合同的分类
第一，按照采购的贸易类型分为国内货物采购合同与国际货物采购合同
第二，按照采购合同的订立程序分为一般程序的采购合同和特殊程序的采购合同，特殊程序的采购合同包括但不限于经过拍卖、招投标方式订立的采购合同，以及须经过特定的程序如批准、登记等手续才能生效的采购合同。
第三，按照合同买卖的标的物可分为系统设备采购合同，一般货物采购合同、礼品采购合同和办公用品采购合同等。
（三）采购合同的特点
第一，采购合同是最典型的有偿合同，标的物与合同价款互为对价，区别于没有对价的赠与合同。
第二，采购合同是最典型的双务合同，买卖双方互负义务，均须履行己方义务方能完成合同。第三，采购合同是偌成合同，一般买卖合同，只要双方意思表示一致即可成立并生效，除非双方特别约定，采购合同无须以实际的履行行为作为合同成立的条件，故为偌成合同。
二、采购合同审查要点
（一）审查合同对方主体的合法性
对一般买卖合同的卖方，需审查其营业执照的合法有效性，许可经营或限制经营的货物，还需审查卖方是否具备并提供了相关的许可证照。
若卖方为销售代理商，除了进行上述审查外，还需要审查其代理资格的合法性，审查其是否提供代理销售的有效证明文件。
（二）审查合同条款约定是否完整
采购合同的条款，通常因采购标的的特性、采购金额的大小等因素的不同，可繁可简。实际中，由于礼品或宣传品、办公用品的采购合同相对简单，风险不大，合同的条款一般包
括：合同当事人，合同标的物名称、规格、数量、质量标准和其他要求，价格及付款方式，交货时间、地点和方式，验收，保修，违约责任，不可抗力，争议解决，合同生效等条款。而设备采购类合同较为复杂，风险较大，合同的条款要求相对较高，一般应包括合同当事人，合同标的物名称、、规格、数量，价格及付款方式，运输与包装，交付、开箱检验、安装及验收，保修与维修，承诺与保证，保密责任，违约责任，不可抗力，通知与送达，法律适用和争议解决，合同生效、终止及其他。如果是设备采购合同，还需要增加系统测试、移交、联网、初验、试运行和终验、培训等条款。
（三）审查合同标的条款是否清楚明确
应审查标的物的品名、规格、型号、等级等信息是否明确，是否有确切的数量及计量单位，质量标准是否明确，如是否写明具体的国家标准、行业标准或其他标准。
合同标的是《合同法》规定的合同必备条款之一，如果约定不明，易发生纠纷。如产品的质量标准，是判断卖方交付的标的物是否符合约定的关键，如有具体标准，应写明颁布标准的机构名称、颁布时间并标明其全称和编号
（四）审查价格条款是否具体明确
价格条款是采购合同的核心条款，须重点审查：金额是否具体明确，是否与中标或谈判价格以及附件清单一致，价格是否含税，税费负担是否合法。采购合同中常涉及诸如产品运输、包装、退换货、零配件更换、维修等问题，应审查其相关费用应由哪一方承担、是否已包含在合同总价款中等内容是否已约定清楚。
（五）审查付款条件、付款方式及期限是否约定明确
常见问题如付款以验收合同为前提，未约定验收条款；或分期付款以初验、终验为条件的，仅约定验收条款，未分别约定初验和终验条款。关于付款方式，应明确约定采用现金、电汇、支票等方式的哪一种，同时应明确是一次性付款还是分期付款，是否留有一定比例的质保金，质保金何时付清等
（六）审查包装及运输条款规定是否明确
设备需要包装的，应明确包装的材质、规格，并注意审查是否有特殊的包装要求（如防潮、防震、标注要求等）；设备需要运输的，应明确运输方式、责任方及运费的负担等。
（七）审查交货方式、交货时间、交货地点的约定是否清楚
交货方式（送货或提货）、交货时间、交货地点应具体明确，如交货地点应写名具体到门牌号码的准确地址，如签约时不能确定交货地点，也可约定为买方指定的地点，而不宜笼统约定为某省、某市。若为分次交货，还应明确每次交货的时间及地点。
（八）审查验收标准、验收程序、验收条件约定是否明确
公司采购的设备、工程材料等往往需要在安装、集成，调试甚至试运行后方可确定产品、设备及其集成后系统的整体可用性、符合性，因此在此类采购合同中应有到货检验、初验、试运行后的终验等条款，且往往与付款相挂钩，以便于与付款相挂钩，以便于以付款制约卖方履行交付合格标的物的主要合同义务。因此，验收条款除应按照《合同法》第157条、第158条的规定进行审查外，还应当根据公司采购标的物的上述特点进行审查。
验收标准应注明是国家标准、行业标准或其他标准，礼品、宣传品等一般依据样品质量标准验收的，应封存样品。此外应审查验收的地点、期限、程序等是否已约定明确。如果允许分阶段部分验收的，应明确规定全部标的物验收合格的标志，以便与违约责任条款相对应。验收条款常见问题有：不约定验收条款；在条款中约定按附件规定验收，却没有附件；或虽约定初验、终验的情形，但未具体约定验收的时间和条件，对样品未进行封存等。
（九）审查违约条款约定是否明确
审查时要注意违约条款是否明确具体，如承担违约责任的方式是否合理，违约金的比例，赔偿范围是否对公司有利等。
（十）审查保修条款是否明确
审查是否规定了质量保修期，保修期限、起止时间点以及质保起结束后设备的维修问题等是否约定明确。
三、采购合同常见问题及处理建议
（一）赔偿责任问题
设备采购合同中，设备供应商经常希望通过约定“间接损失不赔”、“卖方责任仅限于赔偿直接损失”、“最高赔偿限额不超过人民币XX元或合同总额的XX%”等方式对卖方应承担的赔偿责任进行限制。
违约赔偿责任的适用应遵循两项原则，即完全赔偿原则和赔偿实际损失原则。
完全赔偿原则，是指违约方应当对其违约行为给对方造成的所有损失予以赔偿，既包括违约造成的直接损失，也包括因违约而使对方丧失的预期利益。赔偿实际损失原则，赔偿额应与损失额基本一致。
在设备采购合同中，卖方不仅应保证按时交货、验收，还应保证设备的质量符合约定并正常运行，其违约行为导致的损失很可能涉及买方运营收入等较大损失，如果对违约损害赔偿责任进行限制将对买方极为不利。
我国《合同法》并未规定违约方可以不赔偿间接损失或可以设置赔偿上限,上述赔偿责任限
制条款已经涉及公司的权益,所以应尽力争取删除对公司不利的限制性条款。
（二）违约条款约定不明确或不合理的问题
违约责任条款约定不明确，如只约定“违约方应当依法承担违约责任”等不规范的法律用语，违约金约定比例过高或过低等问题。
违约条款约定不明确将导致法律赋予的任意性权利的丧失，等于放弃了可以争取的明确赔偿数额或及时有效挽回损失的权利。
审查合同时，应特别注意约定的延期付款的违约金是否合法、合理，实践中，应尽量避免出现如下两种约定情况：
第一，违约金比例过高，如约定每逾期一日按合同总价款的百分之二支付违约金，明显约定不合理。
第二，约定延迟付款的起算点可能被对方自由掌控，如“自对方开出付款通知单第三十一日起”，存在对方提前开具付款通知单，导致公司支付延迟违约金的可能。如本公司承担付款义务，为了避免公司付款延迟，建议在合同付款条件中增加要求相对方出具相关证明文件后于一定期限内予以付款的内容，增加相对方的付款提示义务。
此外，对于本公司支付预付款的采购合同，如果约定迟延交货的违约金比例过低，则不利于公司利益的维护。按日支付违约金的，违约金至少应高于银行贷款利率，否则无法充分发挥制约对方依约履行的应有作用，无法充分保护公司利益。
（三）定金适用问题
关于定金的常见问题有：定金数额超过合同标的的百分之二十；约定交付定金，同时又约定分期支付完合同总价款，但对最后定金如何处理没有约定；定金与其他法律概念混淆等问题。《担保法》规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”同时司法解释明确规定当事人交付“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”或者“订金”，但不具备定金性质的不能适用定金规定，定金部分超过合同金额百分之二十的部分也不能获得法院支持。
如果在合同中使用“订金”字样，且约定金额为合同金额的百分之三十，一旦对方违约，将很难依据《担保法》的规定要求其双倍返还“订金”，可能因此给公司带来较大的损失。另外，如果约定定金，数额不能超过合同金额的百分之二十，否则超过部分可能被认定为无效。由于定金不能超过合同金额百分之二十的法定限制，如果定金数额较小，不能据此有效约束合同对方恶意违约，则应考虑约定较高数额的违约金条款代替定金条款。
（四）缺少卖方权利保证条款的问题
在采购合同中，标的物可能侵犯第三方的权利，尤其是在知识产权方面。由于公司是直接使用这些产品，一旦出现侵犯第三方权利的争议，如果合同中无相应约定明确争议的处理义务及各方应承担的责任，将可能导致公司经济上和商誉上的损失。
因此，除了在签订此类合同前，严格审核对方的权利是否有瑕疵外，还应在合同中增加对方的保证条款，保证其权利无瑕疵并独立承担因权利瑕疵而引起的法律责任。
（五）关于质量标准约定不明问题
由于国内现行的质量标准和验收标准均为多重的,如果未规定一个双方认同的标准,可能导致所供应的产品和项目成果不符合公司要求,容易产生纠纷。因此，如果未在合同中明确约定质量，第一，可能导致最后最后按法律规定履行的质量标准不一定符合公司的要求；第二，会增加履行合同的成本；第三，关于质量问题的违约责任无法在合同中反映出来，公司无法通过追究违约责任来弥补自己的损失。因此，只要涉及质量标准和验收标准的，不管采用哪种方法来确定质量标准，都要在合同中对此尽可能具体、详细地约定。
（六）关于不可抗力的约定问题
合同中常见供应商为尽可能减轻自己的违约责任，总希望将不可抗力的情形规定得越多越好，将不可抗力的定义规定得越宽越好的现象，还有部分厂家把意外事件、其他供货商的原因都列为不可抗力。
在设备采购合同中，卖方违约的可能性远大于买方，如果事先把不可抗力的定义扩大化了，这种扩大化定义对供应商是有利的，而对买方则相对不利。
因此不可抗力的定义应按照《合同法》的明确规定进行约定。如果无法妥协，对于扩大化的定义，应逐条审查，仔细分析对双方的利弊关系，然后进行相应删改。
（七）关于保修期的约定问题
保修条款常见问题有：保修期的约定不合理或者约定难以有效执行，损害买方利益等问题。如在设备买卖合同中约定“乙方向甲方提供免费的设备保修服务，设备保修期为自交货之日起12个月”。
对于合同标的物是涉及验收的大型设备来说，设备从到货到最终的终验合格，往往要经历几个月乃至更长的时间，如果保修期自交货之日起算，当验收合格后保修期实际上已经届满或将要届满，这样公司将需要另行购买维保服务，变相增加了公司的支出，导致保修期的设置无法发挥其作用。
设备保修是关系合同设备采购行为后续延展性的重要环节，合理确定设备的保修期，可以有效节约采购成本。因此在约定设备保修期时应明确约定保修期自合同标的终验合格之日起
算，外购配套设备也应自验收合格后开始计算保修期。保证对方在交付了合格产品后仍需在合理期限内对设备的质保负责。
从保护买方利益最大化的角度出发，保修期从终验通过后开始计算是最理想的，但也有可能对方提出如果因为买方原因拖延验收，会使对方为保修所支出的费用增加，对他们是不公平的。所以考虑到合同的公平原则，谁过错谁就应承担责任，作为妥协，可以在约定从验收通过后起算的前提下，规定一个除外条款，即如果完全是由于买方原因造成终验证书迟延签署，则保修期为终验证书签署后XX个月内或交付值日起XX个月内（比较哪个先结束）。
第二章 租赁合同审查指引
第一节 租赁合同概述
一、租赁合同的定义
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、租赁合同的分类
按照租赁性质分，可分为普通租赁合同与融资租赁合同 按照租赁期限分，可分为定期租赁合同与不定期租赁合同 按照租赁标的物属性分，可分为动产租赁合同与不动产租赁合同
三、租赁合同的特点
（一）租赁合同为双务、有偿、诺成性合同
（二）租赁合同是转移财产使用、收益权的合同
（三）租赁合同的期限受法律规定限制
（四）租赁合同的标的物为非消耗物
第二节 租赁合同的审查
一、租赁合同审查要点
（一）对出租主体的审查
对于出租人的主体审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证明文件（房地产证，房屋所有权证，国有土地使用权证，能够证明权利合法来源的其他有效证明文件）。
审查合同时应当查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书。主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及是否经共有权人同意、是否设立抵押权、是否已经进行恰处分或受到其他权利限制。
如果出租人是非产权人，而是承租后再转租的情况，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件（如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人），相关文件应作为合同附件。
（二）审查合同是否有违反强制性规定的内容
如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
（三）租赁标的物的准确描述
应准确在合同中约定租赁房屋所处的准确位置（如门牌号）以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层、位置等，最好附图说明。
（四）租赁标的物用途
在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途。
（五）关于租赁标的物周边环境的约定
如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车的地点以及周围是否有娱乐场所影响办公等。
（六）租赁期限的审查
审查合同是否写明租赁期限以及具体的起止日期，应具体到年月日。按照《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此在审查租赁和时对于租赁期限超过20年的约定（如“永久”或者“30年”），需修改为20年以下。
（七）租赁标的物交付的约定
审查是否有房屋移交方面的具体约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定。
（八）租金条款的审查
审查租金的约定是否完整,具体包括以下几个方面:
1、是否明确租金标准及租金总额以及租金支付期限、支付比例、支付条件等。
2、是否明确对租金包含的范围（如是否包含门头门楣的使用费、停车位使用费等）及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付进行约定。
（九）装修及免租期的约定
审查合同是否有挂于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造，应在合同中约定：在不改
变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下，出租人同意承租方进行装修改造，并应约定合理的免租期限。
（十）关于宣传广告事项的约定
对于租赁房屋用途为营业、办公的，一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传，因此，应审查租赁合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外合法悬挂、张贴宣传资料以及利用其他合法方式进行企业、业务的广告宣传及具体范围，并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付，须对费用标准及支付作具体明确的约定。
（十一）关于维修、修缮的约定
审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同应在合同中约定：当租赁物影响承租方正常使用时，出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修，费用由出租方承担（但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担）。同时，需明确维修期间应不影响承租方正常营业及办公（如可考虑在晚上或双休日等时间段进行维修），且应考虑约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用的标准，承租方有权解除合同或减少相应数额的租金。
（十二）关于不能正常使用租赁物减少租金及费用的约定
审查合同是否在合同正本中约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用影响承租方正常营业的，承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费，同时在上述情形持续或一段时间内累计达到一定时限时，承租方有权解除合同，并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。
（十三）违约责任的约定应尽可能具体和量化
违约责任方面，应注意约定出租人迟延交付租赁标的物、交付的租赁标的物有瑕疵（包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面）的违约责任，提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性，可以约定一方违约后计算损失的范围，有可约定违约后支付违约金的具体金额，或约定违约金占某一基数（如合同总金额）的具体比例，为了达到有效制约、惩戒对方违约的目的，违约金数额或比例不宜过低。
（十四）关于承诺保证条款
各类租赁合同中一般均应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款，出租方应保证对租赁标的物拥有所有权，在交付时没有产权纠纷或其他纠纷，且应保证没有任何第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷，或有第三方主张权利，则在保障承租方权益的前提下，由出
租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。并可进一步约定，其保证若有不真实之处，承租方有终止协议的权利，并有权要求出租方支付违约金、赔偿损失。
（十五）关于租赁登记备案的约定
在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。（十六）审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件
优先承租权因无关相关法律的明确规定，若未在合同中明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件，则租赁期满后临时谈判，一旦谈判不成，将无法继续承租，这对承租方来说可能将造成损失。因此，在合同中应明确约定租赁期限届满后承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件（如同等租金标准条件）。
二、租赁合同常见问题及处理建议
（一）出租人的主体资格审查问题
审查出租人的主体资格时，首先审处出租人是否是房屋的所有权人（产权人），需认真查验权属证书的真实性，必要时，须至房地产管理机构核实。如果出租人不是房屋的产权人则可能存在代理关系或转租关系。一般情况下，房屋租赁合同应优先选择与房屋的产权人签订合同，次之，也可以考虑与代理人及转租人签订租赁合同。若与代理人签订合同，还需要有产权人委托签约人的授权委托书签约原件；若存在转租关系的，需要有产权人同意转租的书面证明文件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面文件不真实时，转租人应承担何种责任（此处违约金的约定可适当提高数额）。
其次，应考虑选择法人签约，最好选择具有独立法人资格且资信情况良好的法人单位，避免与自然人签约。如选择自然人，该自然人应为成年人且具有相应的民事行为能力（非精神病人），如为未成年人，应征得其法定代理人（监护人）的书面同意。因自然人为房屋产权人时，经常存在房屋共有的状况（如婚姻关系存系期间购买的房屋），此时对共有财产（房屋）的处置还应征得其他共有人同意。
此外，选择出租人原则上尽量避免采用转租形式。
从转租合同来将，转租合同是原承租人即现转租人与承租人签订的房屋租赁合同。该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但依法必须经原出租人书面同意。在租赁合同中，下一层次的租赁合同的效力依附于上一层次的租赁合同。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同也随之相应地变更、解除或终止，比产权人出租的情况多了一重风险，实践中常发生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租赁，转租合同因此提前终止的情况，所以应尽量避免。
一般而言，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商同意后特别约定的情况除外。
（二）不适于承租的房屋租赁审查问题
依据建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定，有下列情形的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的3、共有房屋未取得共有人同意的4、权束有争议的5、属于违法建筑的6、不符合安全标准的7、已抵押，未经抵押权人同意的8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形的（三）租赁有抵押房产的问题 承租有抵押房产的问题以下两种情况：
第一，承租人先出租后抵押的房产，风险相对较小。《担保法解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，先租赁、后抵押的房产，抵押权实现后不影响原租赁合同效力，尽管可能涉及与受让人的沟通协调问题，但风险相对较小，原则上可以接受。
第二，承租先抵押后出租的房产，风险较大。依据《担保法解释》第66条的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。因此，承租已设定低压的房产风险较大，须特别审慎，原则上应尽量避免。
鉴于上述原因，签订租赁合同前应审核租赁物的土地使用权证、房地产证、房屋所有权证等权属原件（并应留存复印件作为合同附件，必要时可至房屋管理部门查询），如已设定抵押并进行抵押登记的房屋、土地，在其权属证书上会有抵押情况的记载，通过审查可以提前查明，避免风险。
（四）优先购买权和优先承租权问题
优先购买权是法定权利，即使合同中未约定承租人也可享有，但鉴于法律只有原则性规定，具体内容仍应在合同中进行具体约定，以利履行；而优先承租权没有明确的法律规定作为权利依据，必须由合同双方自行进行明确约定方可行使。
1、优先购买权问题
《合同法》规定出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此如果出租人欲出卖房屋而承租人又打算购买的情况下，应及时向出租人主张优先购买权。关于出租人出卖租赁房屋时的通知义务，我国以往的立法和司法解释都规定为出租人出卖房屋前三个月，可以将其解释为“合理期限”，直接在合同中予以规定，并应具体约定何为“同等条件。
需要注意的是，法律上对“同等条件”并未明确界定，现实中也存在以单位职工优先购房等特殊条件对抗优先购买权的案例，因此，建议在租赁合同中明确约定“同等条件”仅限于房屋价格等可比标准。
2、优先承租权问题
考虑到合适的房屋一般比较难以租到，租赁使用过程中装修投入的充分利用、积累的客户认知等附加的无形价值，以及再租赁发生的新的成本支出等因素，为确保租期届满后能够继续租赁使用，承租方应考虑在合同中具体约定优先承租权的相应内容。
鉴于优先承租权没有明确的法律规定作为权利依据，为了保证优先承租权的实现，必须由合同双方自行明确约定方可行使。
同优先购买权一样，优先承租权的行使通常是在同等条件下适用，但法律上对“同等条件”并无明确界定，因此，必须在合同中约定何为同等条件，如可以约定同等租金标准条件，也可根据具体情况增加支付期限作为同等条件等。“同等条件”的约定应明确具体，便于界定，以防止被出租人恶意利用。
此外，在租赁合同条款中应明确约定，在原租赁期限届满前的一定期限内或在出租人告知原承租人新的出租条件或第三人的租赁条件后一定期限内，原承租人书面向出租人表示继续租赁的，可享有优先承租权。此期限的确定，可参考《民法通则意见》第118条的规定，即出租人在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人，也可以根据租赁合同的长短时间不同来规定。此外，为了防止出租人在期满一定时间后另行出租而使承租人的优先承租权落空，可以进一步约定：租赁合同期满后，如出租人在一段时间内暂不出租原租赁物，当出租人在一定期限内重新对出租物进行出租时，原承租人仍享有优先承租权，这期限不宜太长，对这一期限的确定，以6个月或1年等较短时间为宜。
（五）关于租赁期满后的合同处理
《合同法》规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
因此，如果租赁到期前承租人欲续租应及早与出租人协商并签订书面合同，否则到期后租赁合同依法将成为不定期租赁，此种情况下承租人权利将处于不稳定状态，如果租赁价格上涨或相关情况发生其他变化，出租人有权随时收回房屋，该等法律后果对承租人而言明显不利，应尽量避免。
此外，如果原租赁合同约定了自动顺延条款，应明确约定顺延的具体期限，以免因约定不明使顺延后的合同变为不定期租赁。
（六）房屋租赁和场地租赁之区别
房屋租赁和场地租赁的税率不一样（房屋租赁交纳12%的房产税，场地租赁则交纳5%的营业税），所以为了降低租金，个别公司将房屋租赁合同作为场地租赁合同来签订。按照《合同法》规定：以合法形式掩盖非法目的的合同是无效的，所以此类以避税为目的的合同存在被认定无效因而无法得到法律有效保护的风险。建议按实际租赁种类据实分列。如果合同中既有租赁场地也有房屋的，可以分开计算租金。
（七）关于租金支付具体约定的问题
租赁合同中，由于合同履行管理环节的问题或其他原因，公司尽管没有违约的故意，但实际却未能按合同要求及时付款，常因此发生迟延付款的违约行为，经出租人提示才被动付款，违约风险较高，建议合同中补充如下约定：
1、租赁合同中对公司延迟付款责任进行限定，明确延迟付款的违约金总额的最高限额；
2、在合同付款条件中增加要求出租人出具相关文件（如发票、付款通知）后一定期限内公司予以付款的内容，增加出租人的付款提示义务，避免承租人因疏忽等原因延迟付款。此外，如租期较长，建议租金支付约定为分期支付，以减少租赁合同因各种原因提前终止后无法追回已付租金的风险，如出租方是转租的情况、权利有瑕疵的情况更应注意此类风险，实践中转租情形下常发生转租人欠付租金导致出租人与其终止合同，转租合同同时终止的情况，此时，如果公司已提前支付租金，存在无法收回的风险，此类案例并不少见，因此应尽量约定为后付款。
（八）营业厅房屋租赁的重点问题
因公司租赁营业厅房屋，必须经工商登记方可合法经营，因此，审查营业厅房屋租赁合同时不仅需要按上列一般房屋租赁审核要点进行审核，还须按照当地工商行政管理部门对申请工
商登记注册的住所的相关要求进行审核，必须审核租赁房屋的用途是否符合办理工商登记的要求。应选择规划用途为“商用”的房屋，不选择住宅、别墅公寓，不选择违章建筑以及土地征用区、拆迁区的房屋以及其他不能办理工商登记的房屋。
（九）仓库租赁合同审查中的重点问题
1、仓库租赁合同应当注意对出租人特殊义务的约定
出租人应当负责对仓库的监护，并负责库房、地面、门窗等库房设施的维护、维修；提供所需水源、电源、照明设施等库房设施；按照承租方的要求对仓库进行定期的排风，保持恒定温度、湿度；由于房屋质量问题（漏雨、受潮、承重等原因）而给承租人造成的损失，应由出租人承担。
2、防火安全问题
承租人在租赁期间须严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》，积极配合出租人主管部门做好消防工作。出租房屋内确因维修等事务需进行一级临时动火作业时（含电焊、风焊等明火作业），须经出租人同意。出租人负责仓库区域的五防事故，应及时报案“110”或“119”等部门。因出租人疏于检查防范或保安未能尽职造成的事故损失，视情节情况由出租人承担相应责任。
3、出租人配合问题
明确约定出租人应当提供合理的便利及其他辅助设施供承租人使用。合同应当约定出租人保证承租人进出库搬运工作正常进行，承租人对于疏于库区的其他辅助设施的使用也应列入约定范围。
