置业顾问考核试题[1]_置业顾问考核试题
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置业顾问考核试题
姓名： 得分：2011年月日
一、填空题（每空1分，共40分）
1、本项目总占地面积是。总建筑面积。1期总销售房屋套数。
2、本项目一共几种户型，户型面积区间为。
3、现在最常用的付款方式有，三种。
4、本项目绿化率，容积率，层高。
5、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地年；工业用地年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地年；商业、旅游、娱乐用地年；综合用地或者其他用地年。
6、七通一平：是指、、、、、、及整；
7、房地产又称的总称，两者具有整体性和不可分割性。
8、五证：a.b c.；
。
9、两书：；；
10、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的，商业用房最高可贷%。
11房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为层； 多层住宅为小高层住宅为层；中高层住宅为层；
二、判断题（每题1分，共20分，对的打“√”错的打“×”）
1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（）
2、外地人到本地购房也需要担保人。（）
3、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（）
4、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（）
5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（）
6、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。（）
7、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（）
8、外地户口的客户，无本地收入证明和纳税证明，贷款首付比例为50%。（）
9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（）
10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（）
11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（）
12、银行规定，贷款年限最长可以贷20年，贷款人年龄不得超过70岁。（）
13、银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷30年。（）
14、本项目有2个园区入口。（）
15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（）
16、本项目是全封闭小区，并采用人车分流。（）
17、在未取得预售许可证的情况下，客户可提前缴纳契税。（）
18、项目平均价是指本项目最高价和最低价相加除以2。（）
19、容积率数值越大越好。（）
20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（）
三、问答题（每题5分，共20分）
1、建筑面积为81.06平方米，单价为3230元/平方米，算出总房款多少，3成首付多少？（5分）
答：
2、建筑面积为105.21，公摊系数为18.24%，公摊面积多少？实用面积多少？（5分）
答：
3本项目的10大元素（列出其中5条即可）（5分）
答：
4、名词解释：建筑面积，绿化率，容积率，？（5分）
答：
四、绘图题（20分）
简单在下方空白处画出本案附近交通和周边配套
答：
五、综合题
1、×先生（已婚），年龄35岁，看中了都市春天7栋2单元302 的房子，面积是156.81㎡，价格是元3658/㎡，（可以提供公积金按揭，夫妇月缴公积金500元）请回答以下的问题：
（1）若一次性付款优惠3%，此房屋的总价为多少？在后期办理相关权属证书的费用有哪些？
156.81*3658元/㎡*97%=556403元
后期办理相关权属证书的费用有：
1、契税（140平米以下为1.5%，140平方以上为3%）：16692元；
2、万分之五的印花税；
3、房产证工本费和土地证工本费约200元；
（2）若采用商业按揭，优惠1%，该客户首付三成，首付款为多少？贷款多少？
优惠后：156.81*3658元/㎡*99%=567875元
首付：567875元*30% = 177875元（银行按揭算整数）
按揭：39万元
（3）目前按揭贷款有几种还款方式？若该客户贷款10年，请分别计算出它们的月供是多少？并比较几种还款方式所产生的利息？
按揭贷款还款方式有2种：等额本金和等额本息，相对来等额本金要合算，每个银行都有利率表的，而且很多银行住房贷款有利率下限。这个在销售资料夹中是必备的，自己可以算。
（5）在置业顾问小杜的介绍下，张先生有意购买的18#—1—301，总价为581971元，经过交流小杜得知张先生今年46岁，在一家企业供职，收入3000元左右，爱人自己开服装店，生意还不错，每年纯利润在7-8万元。张先生每月公积金为920元。如果你是置业顾问，你如何帮助张先生做购房计划？
首先计算首付：581971*30%大约在181971元贷款金额为40万
其次看张先生公积金可贷金额 ：一般月缴1000元以内的，可贷10万元
第三计算张先生家庭年收入：11万左右，按照4：6的比例来计算，60%用于生活日常开销，40%用于还贷，可用还贷的在5万元左右。平均每个月有4000多元可用于还按揭。
公积金贷款减10万，其余30万为商业贷款，30万按10年贷每月还款约为3400元左右+公积金贷款每月还款1030元左右（按贷10年计），总计为4400元，5万元还贷刚好吻合。贷款时间越长利息支出就越多。
（6）试说房地产销售价格由哪些部分组成？
房地产价格由土地成本、建安成本、管理成本、营销费用、财务成本（主要为贷款利息、各种税费）、利润等组成。
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