商品房买卖合同注意事项_怎样写商品房买卖合同
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商品房买卖合同注意事项
根据目前市场碰到的商品房买卖合同中，普遍存在争议的条款及注意事项，先总结一下几条，大家可以参考一下。
1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照；交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。
2、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。
6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用（除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的）
9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费，10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
11、其他条款或当事人约定的条款。
12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致
13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行
14、对于付款延期，付款延期的违约责任，可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。
15、商品房质量，与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等；对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定；对于违约条款要明确到具体情况。
对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准；防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。
提示：主要查看六证、两书、一照，这关系到产权过户问题。
对于面积的计算方法：
1、设计为入户花园、空中花园等建筑形式与阳台相似的均按阳台投影面积的一半计算面积
2、与阳台相连，设计或实际建成为放置空调机等设备的构筑物，不计算面积
3、落地窗、凸窗、飘窗等，其规划设计及现状均与楼地面处于同一水平标高的，计算面积
4、公摊面积的计算，高层公摊系数一般在0.18～0.26之间：多层公摊系数在0.11～0.16之间。
5、国家规定商品房的面积误差不得超过3%。
6、面积差异应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定，以免交付使用时，对于误差面积的核算方式与开发商产生纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之
5、新房住房维修基金全国统一标准2%!
提示:对于面积主要注意公摊面积的计算，及公摊面积的比率，公摊具体包括那些。
违约责任与解除合同的约定
1、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算（小心开发商写成：按购房全款的万分之三承担违约责任等相关文字）
2、对于交房日期、办理相关证件的具体日期一定要用肯定的语气，不得使用大概可能等含糊的语句，具体的日期必须约定好，如违约又如何，双方可以协商，写在补充条款里面。
3、双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。
提示：对于违约的条款，一定要说明具体的违约事件及违约金额等相关违约条件，不要倾向于开发商给予您补偿多少，而要您解决此问题的实际问题。
1．购房人同样应要求房开商在合同上注明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。
2．供气是最复杂的问题。入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但有的房开商会以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为说辞，延迟通气或不通。对于“初装修”房，房开商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有“气”供应。如果做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房开商负责采取积极措施，解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。
3．经营者不得在标价之外加价出售商品。另外，《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第九条也明确规定：经营者不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任
何费用。且依《广东省城镇新建商品房销售明码标价管理规则》第八条规定，商品房价格构
成中包括了有线电视网费、电话线路管理费、水电增容费、信报箱工料费等。业主在支付全
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