原规划设计方案局部修改意见_规划局部修改方案

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原规划设计方案局部修改意见正和《规字》005号

一、技术经济指标对照

1.西区规划设计值规划设计规范允许值

总用地100933.30㎡（合151.4亩）

建筑占地面积32485㎡

总建筑面积204690㎡

总建筑面积

排屋

多层

高层

商铺

幼儿园

物管、售楼中心

架空面积

地下室面积

容积率

建筑密度

绿化率

总户数

居住人口

停车位（库）

地面停车位

*人均小区用地指标

*体育设施控制指标：

2.东区规划设计

总用地

建筑占地面积

总建筑面积

总建筑面积185050㎡（计容积率）3695㎡89445㎡52400㎡22250㎡1575㎡2480㎡26410㎡/2=13205㎡6435㎡1.83（少0.19）204690÷100933=2.02 32.2％(超2.2％）32485÷100933=0.3238％（超8％）绿地面积100933×0.38=38354㎡ 绿地面积按降低3％后3000㎡绿地面积100933×0.35=35326㎡1188户4158人818个（多203个）2046.90百㎡×0.3=614个44个(符合)44÷1188=3.7％100933÷4158=24.34㎡/人（超4.24㎡）一个篮球场28×15=420㎡ 一个网球场35.77×22.68=812㎡ 1231㎡÷4.158=296㎡/千人（超191㎡）192042.80㎡（合288.1亩）53249㎡ 417342㎡ 384267㎡（计容积率）2.0228％~30％30％≧10％或0.3车位×100㎡建筑面积≦10％多层、高层15~22㎡/人65~105㎡/千人规划设计规范允许值

排屋5073㎡

多层130402㎡

高层161128㎡

商铺36700㎡

酒店26765㎡

物管、会所1800㎡

架空面积44798㎡/2=22399㎡

地下室面积10676㎡

容积率2.00％（少0.17）2.17

417342㎡÷ 192042.80=2.17

建筑密度27.70％（少2.3％）28％~30％

53249㎡÷192042.80=0.277

绿化率39％（超9％）30％

绿地面积192042×0.39=74896㎡

绿地面积降低4％后7600 ㎡

绿地面积192042×0.35=67215㎡

总户数2549户

居住人口8921人

停车位（库）1472个（多220）≧10％或0.3车位×100㎡建筑面积4173.42百㎡×0.3=1252个

地面停车位80个（符合）≦10％

80÷2549户=3.14％

* 人均小区用地指标192042.80㎡÷8921=21.53㎡/人（符合）多层、高层15~22㎡/人

* 体育设施控制指标： 一个篮球场28×15×1=420㎡

两个羽毛球场13.4×14.2×2=380㎡

两个网球场35.77×22.68×2=1622㎡

2422㎡÷8.921=271㎡/千人（超166㎡）65~105㎡/千人

二、原规划设计方案修改意见

1.根据《强制性条文1.0.3条》；居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级；本项目

为小区级（10000~15000人），故按小区经济技术指标审核。

2.根据《强制性条文6.0.3条》必须设计配套公建：【《方案》未考虑】

① 运动健身场地350㎡（含儿童及老年人活动场地及其他简单运动设施）宜结合中心绿地安排。（暂按65元/㎡计算、造价2.2万）

② 东区公厕50㎡、西区公厕40㎡，共90㎡。（暂按400元/㎡计算、造价3.6万）。

③ 室外敞篷居民存车处3700㎡；其中东区2550㎡、西区1150㎡（暂按100元/㎡计算、造价37万）。④ 建议中心绿地设于西区水景处。

3.建议西区增加篮球场1个420㎡、东区增加2个篮球场840㎡，增加后总共有5个篮球场；建议东、西区各取消1个网球场1340㎡。

增加3个篮球场1260㎡－减少2个网球场1340㎡＝－80㎡；（球场造价降低4800元，未计）。

4.规范住宅侧面间距：条式住宅，多层之间不宜小于6M； 高层与各种层数住宅之间不宜小于13M。

① 本项目西区23#高层与28#排屋、42#高层与30#排屋之间分别为10.17m、10.35m未满足侧面间距13M。

② 本项目东区22#高层与21#、23#多层之间分别为12.35m、11.68m；未满足侧面间距13M。

5.根据《托儿所、幼儿园建筑设计规范》第2.2.3条；

① 每班的室外游戏场地面积不小于60㎡,该设计应达到360㎡；但从景观绿化分析图和透视图中未反映室外游戏场地；仅有一处游乐设施，且位于草坪中。

② 根据《托儿所、幼儿园建筑设计规范》第3.1.5条、3.6.4条；二层设计层高由3.7m改为3.0m；拟增加的三层层高亦3.0m；

③ 二层晾晒平台取消6级台阶，改为防滑坡道1/12。

6.规划及建筑设计方案中7.3.2条中，建议由多层住宅采用现浇钢筋混凝土框架结构改为多层住宅采用砖混结构。

7.建议临沿江大道商铺一层层高按4.0m设计。

8.GB50180综合技术经济指标系列一览表中▲为必要指标；现设计中技术经济指标未列出：住宅用地、公建用地、公建面积、其它建筑面积、人口毛密度、道路用地、公共绿地用地、住宅建筑净密度、停车率等，请补充完善。

9.会所是公共活动中心，俗称小区的“公共客厅”，根据《强制性条文6.0.3条》必须建设公共服务设施，且各种服务应按相对集中的原则。

① 商业服务100㎡

② 文化活动站400㎡（书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等）

③ 金融邮电350㎡（包括储蓄所100~150㎡邮电所100~150㎡、电信营业所100㎡)

④ 社区服务中心200㎡

⑤ 治安联防站20㎡

⑥ 物业用房300㎡

⑦ 卫生站300㎡

⑧ 居委会50㎡

⑨ 瑜伽馆180㎡

合计：1900㎡；

10..原会所面积1800㎡,含会所内部的楼梯间、卫生间、接待厅、会议室、廊道、辅助用房面积等，现有面

积显然不够；建议增设局部三层600㎡，（暂按750元/㎡计算、造价45万）；建筑面积为2400㎡；并

增强错层外观造型。另外，建议在原设计南端增加56×21=1176㎡的单层室内恒温游泳池；

土建+安装+设备=88万+12万+40万=140万；（待定）

因而该会所是集功能设施齐全、建筑造型美观、符合时代气息的《会所》；将对营销起到一定的推动作用。

11.幼儿园现设计两层，6个班，30座/ 班×6=180个幼儿，建筑面积为1575㎡；120㎡/千人，（达1个幼儿/20.7户）远远少于规范指标300~1200㎡/千人；

增加面积13.2×30.3×3＋1575/2=1997㎡。（暂按700元/㎡计算、造价140万）

12.幼儿园现设计修改意见如下：

①原设计建筑定位总平面图12#楼向8#楼方向平移9.2m，13#楼向12#楼方向平移13.2m，平移后，分别能满足住宅规范侧向间距的要求（6.5m、6.77m)；幼儿园单体设计一层平面纵向总尺寸由41.40m改为54.60m；设计层数由2层改为3层，建筑面积为3570㎡，（容积率允许）。

②建议按12个班修改，每层4个班，每班40座；则幼儿可达480人；修改后为272㎡/千人，平均（1个幼儿/7.8户）。

13.售楼中心一层北端公厕距2#楼G户型间距仅有3.3m，对销售不利的问题：建议处理办法：将工具间与公厕换位，与商铺共用一道墙，同时工具间与公厕位置向正立面方向平移，与主楼外墙拉直。

14.东区减少绿地树种4%、西区减少绿地树种3%面积后，腾出用地10600㎡；（暂按140元/㎡计算、造价148万）腾出的用地用于：

居民存车处3700㎡＋公厕90㎡＋健身场地350㎡+5000㎡ ＝3700㎡+90+350+5000㎡=9140㎡

（满足腾出用地）。

15.成本分析：鉴于《强制性条文6.0.3条》要求及《规划设计方案》的完善程度等因素；因此成本费用有所调整，调整如下：

公厕3.6万＋会所45万＋幼儿园140万+健身场地2.2万+室外敞篷居民存车处37万－ ①节省绿地费用改为公建68.6万－②调剂后差价节省26万元 ③调剂绿化费用30万元

＝增加部分227.8万元万元－减少部分124万元＝103.8万元。

16.降低绿地费用措施

① 节省原绿地费用改为公建：（居民存车处3700㎡＋公厕90㎡＋健身场地350㎡）×用地扩展系数

1.2×140=4900×140=68.6万元

② 以低造价的其它场地65元/㎡取代高造价的绿化140元/㎡，其3500㎡差价节省约26万元

③ 根据《GB50180》6.0.4.4条，配套公建的规划布局和设计应考虑发展需要；应预留空地，燃气调压站、高压水泵房、热交换站、市场、消防站等约2200㎡，该面积暂时不需要绿化，节省绿化费用30万元。

三、分析说明：

1.上述分析计算结果均满足GB50180规范，容积率、建筑密度、绿地率、人均小区用地指标等；也兼顾县规划部门关于增加运动场地的指示。

2.健身场地做法：自下而上→素土夯实（密实度96%）→5cm厚粗砂垫层→C20、15cm厚素混凝土→随捣随抹→养护→完成3.东、西区容积率建议提高0.05，则可以再增加建筑面积293000×0.05=14650㎡

4.根据《GB50180》9.0.2.1条，合理利用地形地貌，减少土方工程量，除应满足9.0.2.条，居住区竖向

设计各种场地的适用坡度外，尚应考虑土方平衡，节省投资。

5.相关费用按如下估算：

绿化：100~200元/m2140元/m2

健身场地混凝土地面：C20150厚65元/m2

幼儿园：700元/m2

会 所：750元/m2

公 厕：400元/m2

敞篷居民存车处：100元/m

2单层室内恒温游泳池：土建750元/m2、安装102元/m2、设备340 元/m2

工程部2012.11.3