物业纠纷上诉状_民事上诉状物业纠纷

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民事上诉状

上 诉 人：***、女、汉、19**年6月19日生 住址：成都市金牛区抚琴西路***号

被上诉人：成都市盛和物业管理有限公司 法人代表：***

所住地：成都市高新区新光路***号

上诉人因物业管理合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（****）金牛民初字第****号民事判决。现依法提起上诉。上诉请求：

1、请求二审法院撤销一审判决，依照《合同法》等法律法规进行改判。

2、请求二审确认《前期物业合同》中物业费标准违反法律强制性规定，无效。

3、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。

事实和理由：

一、一审法院对被上诉人严重违反《合同法》，对被上诉人“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”；欺瞒业主签定前期物业服务合同的事实视而不见。

我们小区的《物业前期合同》签定于2007年，而盛和物业的三级物管资质证书上显示他们是2009年才取得物业管理资质的.被上诉人在其不具备起码的物业资质的前提下，与开发商恶意串通,欺瞒业主签合同。根据2003年1月6日国务院发布的(以下简称)之第四条第五款之规定,被上诉人在2007年至2009年取得物业管理资质之前的商业行为属于“超出核准登记的经营范围、擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动的违法经营行为”。按照该第四条第五款中“有这种行为的，公安、国土资源、建设、文化、卫生、质检、环保、新闻出版、药监、安全生产监督管理等许可审批部门亦应当依照法律、法规赋予的职责予以查处”,以及第二十条之规定“任何单位和个人都有权向工商行政管理部门举报无证经营行为，工商行政管理部门一经接到举报，应当立即调查核实，并依法查处”,我们将依法向工商行政管理部门举报并申请依法查处.被上诉人还存在着假冒香港戴德梁行的名义与业主签订物业管理合同的事实.我们买房时开发商承诺的物管是香港戴德梁行的物管公司，提供的是国际化高品质的物业管理服务，（有当初买房时领到的宣传资料作证）, 当初房产公司的售楼宣传资料载明，本小区是有“四大优家会所：游泳池、咖啡馆、壁球室、书吧、社区娱乐室生态架空层，楼宇对讲系统”等公共配套设施的，其物管是有香港戴德梁行为顾问的，广告内容具体明确,这是对购房人一种明确、具体的要约，足以让买受人产生信赖，从而签订商品房买卖合同和物业前期服务合同。同时，良好的公共设施和适宜的环境对房屋的价格和物管费价格都有重大影响，最终才被购房人认可，并与房产公司和盛和物业公司订立了合同。

根据《合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”之规定,可以认定被上诉人发布的广告宣传资料应视为要约.当我们入住后发现康品小区的物管与香港戴德梁行完全没有关系，而只是开发商临时组合的一个物管摊子。其管理水平之差服务精神之差，可想而知了，因此我们入住后发现小区管理情况相当混乱，差强人意。不仅购房时开发商承诺的所谓“四大优家会所：游泳池、咖啡馆、壁球室、书吧、社区娱乐室生态架空层，楼宇对讲系统”全无踪影，而且这些本来应该是我们业主的优家会所的地域还长期被物管公司霸占；所谓“四大优家会所：游泳池、咖啡馆、壁球室、书吧、社区娱乐室生态架空层，楼宇对讲系统”既然都不存在，被上诉人也就从来没有尽到过维护管理这些场所的义务。当然也就不应收取相应的物业管理费用。

根 据第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定,我们认为被上诉人与我们所签定的物业管理合同是无效合同,并且根据第四十二条第二款之规定,被上诉人之上述行为已经属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，给我们造成了巨大的损失,被上诉人应当依法承担赔偿责任。体现在本案就应该减少一定的物管费。

二、一审法院在判决书中说“上诉人提出盛和公司的资质问题，因属于行政管理范畴，与本案无关”，这个说法本人严重不服！

被上诉人盛和物业公司的资质问题故然是属于行政管理范畴，但是行政管理的东西同样属于法律管辖的范畴，因为法律才是至高无上的。如果说行政范畴的东西法律就不能管，那法律不是太无能了吗？因此一审法官这个做法是不符合党和国家对司法工作的要求的，特别是很不符合在今年2月23日下午中共中央政治局就全面推进依法治国第四次集体学习会议上，习近平主席提出的“要确保审判机关、检察机关依法独立公正行使审判权、检察权。”的要求的，所以是错误的，必须纠正的。

该公司资质问题与本案关系十分重大。一个物业管理企业的资质高低不但是其服务档次标准高低的标志，同时还是其收费标准的法定依据，本案中被上诉人相应资质的收费标准远远低于业主与该公司签定的《前期物业合同》约定标准，该公司在与业主签定《前期物业合同》隐瞒了这一事实，属于和开发商“恶意串通，损害第三人利益” 属于有“违背诚实信用原则的行为”，其次一家企业的资质不仅代表一家企业的水平和能力，也是该企业收费的强制性标准。被上诉人起初连资质都不具备，就凭他们后来补办的一个物管行业最低的三级物业管理资质，请问被上诉人拿什么来保证我们能够得到他们在广告宣传中和《物业前期合同》中承诺的高标准的物业管理服务？我们又凭什么要给他缴纳那么高标准的物业费，根据“《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”业主和物业签订的《前期物业合同》中有关服务费标准的约定就是无效约定。

打个最简单的比方：就如同一个医生连起码的学历和资质都不具备、又无任何工作经验就要给病人做大手术，请问可以预见的后果是什么？无照医生把病人害死了，难道这不属于法律该管的？难道无照医生害死病人了，法官会说：这只属于行政管辖范围？如此浅显的逻辑，一审法官视而不见？而且经过几年的运行，大量的事实已经证明我们的确从未没有享受过《前期物业合同》中承诺的高标准物业服务。这不等于就是无照医生把病人害死了吗？

三、一审法官对被上诉人公然违约，单方面撕毁《物业前期服务合同》的客观存在视而不见

我们小区100多家业主于2010年10月11联合向被上诉人发表暂停交纳物管费声明之后，（有业主代表收集的100多家业主的信息表和业主亲笔签名材料为证），被上诉人于同年11月18日作出回应——向全体业主宣布停止对我们这部分业主的服务，同时我们就再也没有享受过他们的服务至到今天，他们的回应公告是在全小区每个单元门口张贴了的，上面盖有盛和物业公司的公章，不可能不具备法律效力。（有被上诉人在小区盖了鲜章的公告原件为证据），一审法官对被上诉人单方撕毁合同的事实和铁证也视而不见。

四、一审法院对被上诉人没有或者没有完全履行《前期物业管理服务合同》中相关维修、养护、管理、维护义务等违约事实、以及我们提交的大量录音、录象以及实物证据均视而不见。

根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被上诉人的违约责任具体表现如下：

1、被上诉人并未尽到相应维修义务。小区消防安全设施存在严重隐患，每户厨房内的烟感设施不起任何作用，隐患严重，曾有业主反映要求检查整改至今未果。而且小区已经多次发生小火灾，消防系统被有关部门发现存在严重问题被要求整改，是否整改，整改情况一直未见公示，业主很没安全感。上诉人自2007年7月份装修时，就发现厨房烟感装置无法正常工作，给自己的生活带来了很大的安全隐患。为此，上诉人多次找到被上诉人，要求对方承担相应的维修义务。但物业方一直未予理会。

2、被上诉人并未尽到相应安全防范义务。小区物业聘请的保安缺乏训练和素养，长期消极不作为，小区门禁系统形同虚设，外来人员随意进出小区现象严重，安全隐患极大，还有外来人员经常进小区来打乒乓，打篮球，游泳，侵占小区公共资源。小区的安全得不到保障，以至于小区内多次发生被盗事件，至今未见整改。（有业主收集的录象、照片资料证明保安不作为）小区内不下十户家中被盗（可到抚琴派出所查找本小区业主报案记录为证）。2010年，上诉人的一辆高档自行车放在物业规划的停车位被偷，事后物业公司也一直未予以正面处理。许多业主都曾经遗失过自行车等物品。

3、被上诉人并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。例如小区有些单元入户大厅原配的金丝绒黑色沙发属于业主公共资产，又如小区游泳池区域内以前放置了5把木质躺椅都不翼而飞。不少地方都有垮塌的墙砖没有修缮，小区内许多路灯长期为损坏状态，业主邮件箱等长期都是损坏状态无人修缮。其他脏乱差现象也四处可见，物管还私建厨房，污染小区环境，业主多次提意见至今无果。私建厨房的费用还要我们业主来承担。（有脏乱差照片录象为证）

小区存在路面乱停车现象，物管未能有效管理，更为甚者，有时晚上居然有三辆车同时停放在小区公共通道上，经常有汽车公然停放在大门口的假山池边，（有照片为证）造成安全隐患，告知值班人员根本从来不做任何处理。

小区内脏乱差现象严重，下水道长期堵噻，曾有低层邻居家里被下水道里的污水倒灌，家里淹满了粪便污水，地板全部泡坏，这是因为物管公司不定期淘化粪池疏通下水道造成的，小区还存在许多管理不规范现象。（有照片录象等为证，有受害邻居作证。）

五、一审法官对被上诉人公然违约、不仅不为业主提供应有的服务还长期打击报复和要挟业主的事实视而不见，被上诉人盛和公司长期打击报复要挟业主的事实主要表现在以下几方面： 1，拒绝为暂停交费的业主服务，他们拒收业主的邮件、包裹，把业主的邮件包裹退还邮局等，还不为这些业主打扫家门前的清洁卫生等。停止了他们能够停止的一切服务（有物管公司2010年11月18日张贴的暂停为业主服务的公告为证，有业主代表作证）。2，利用小区更换智能电表的机会，把业主的智能电表加锁，要挟业主交费，妄图让暂停交费的业主家因智能电卡欠费而停电，许多业主愤怒之下被迫自己锹锁充电，现小区里许多电表房的门锁都是被业主锹坏了的，至今坏在那里，物管也不修理。（有损坏的电表房门照片和业主代表作证）3，物管还一计不成又生二计，见以上两招达不到迫使业主交费的目的，他们又打起了业主们水的主意，之后很多未交费业主先后发现家里水压变小，无法使用热水器，有的业主家水小得完全无法正常使用，大家相互交流后终于有人发现自己家的水表被人做了手脚，原来是有人在没交费的业主家的水表上安装了一个塑料片片，导致许多业主家无法正常用水，找物管咨询他们就说交费才解决水压问题，小区业主廖先生和唐先生等人多次为许多业主家取过那水表上的塑料片，并保存有一些塑料片。（有人证和业主互相帮忙取下水表上的塑料片的录象和取下来的塑料片为证）4，物管公司还和开发商勾结扣押了部分坚持维权的业主的房产证和土地证至今，为了讨回证书我们曾经投诉过市长信箱，市上把我们的投诉转到了市房管局，房管局有关部门答复我们的是他们已经责令开发商纠正不端行为，但是当我们再次向开发商索要我们的证书的时候，得到的答复仍然是他们已经委托物管代发证书，当我们再次向物管索要证书的时候，物管仍然拒绝发证，还强调发证的前提是交物业费，不然就要我们自己找开发商拿证书。他们就这相互推委，就这样狼狈为奸要挟坚持维权的业主。（有与开发商老总和物管公司负责人交涉索要证书的电话录音为证）5，一些维权业主只是暂停交纳物管费，所以很多业主都曾经主动去交纳水费，清洁费等，但是物管为了要挟业主，就拒绝收这些费，物管这样做就是故意让业主心里不塌实，比如让业主感觉没有交水费就会随时有再次遭遇被他们继续做手脚的可能，比如没有交费家门前过道上的路灯坏了就只有自己修理，家门口清洁也只好自己打扫。又如小区地下停车场本应该优先供应小区业主 因一些业主暂停缴纳物业费，他们在办理停车卡缴纳停车费时就被拒绝收，曾经有业主愤怒之下把车开去堵住停车场出口。（有物业工作人员拒绝收费的录音为证，有业主人证）

如此种种很多业主受不了他们的种种刁难和要挟，最后只好把费交了，再来支持坚持维权的业主，所以能够坚持暂停交费到今天的业主已经没当初那么多。（有人证和广大业主的签字为证）

6、由于本上诉人自从该房修建过程中就被大家推选为业主代表，曾经联合一些业主在修建过程中就对房子的修建质量等方面进行过监督，收房前后又和一些遭遇房子面积缩水的业主一起找开发商交涉，进行维权斗争，之后又一直和热心小区公益的业主共同监督物管公司的工作，对他们不合理的问题提了很多的意见，是小区业主中的维权积极份子，因此也就成为了物管公司和开发商的眼中钉，肉中刺，他们觉得本人妨碍了他们肆无忌惮的侵占广大业主的利益，所以也就成为了他们打击报复的首选，据推算小区里没有交纳物管费的人大有所在，大约是总户数的21-25%，但是物管公司却单单只起诉我一人，这就充分证明了这点。（有物管公司的公示材料为证）六、一审法官对被上诉人长期违法乱纪侵害本小区业主权益的事实视而不见，无视小区广大业主长期被盛和物业侵权的事实，无视大家的强烈意愿，执意做出袒护被上诉人的判决叫人不可思议

上诉人在一审中向法官提供了两份小区100多户业主的亲笔签名材料，一份是小区入住不久，大家发现被开发商和盛和物业公司欺骗后，联名向被上诉人声明暂停交纳物管费的签名，另一份是本案发生后，广大业主签字证明本人答辩内容属小区实情的。一审法官对此视而不见，执意做出对小区广大业主来说也是很不公平的判决。实在叫人不可思议！

习近平主席最近强调，“要努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，所有司法机关都要紧紧围绕这个目标来改进工作 „„”“只有实事求是的平冤纠错，才能够在人民群众中真正树立起司法权威的正义形象”！本案虽然涉及金额不大，但是同样事关法律的尊严和社会的公平正义，因此请求二审法院依法查明事实，对一审判决错误的地方、不公平的地方重新做出认定，从而更好的维护公民的合法权益和社会和谐。

此致 成都市中级人法院

上诉人：***

2013年 4月9日