上海虹桥综合交通枢纽项目_虹桥综合交通枢纽规划
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城市综合交通枢纽商业设计研究
——以上海虹桥综合交通枢纽项目为例城市综合交通枢纽商业概述
枢纽（HUB）一词最初是指连接网络设备的集线器，其基本功能是信息分发、传递和共享。交通枢纽具备了对四种资源（人流、物流、资金流、信息流）的“传递”与“共享”特性，被称为Communication hub。本文研究的城市综合交通枢纽（下文简称枢纽商业）是指城市交通网络中起支配地位的关键性节点。它是交通枢纽职能综合化的产物。既适应了现代社会高效率、快节奏的生活方式，又符合大城市土地集约化需要，是当今城市综合交通枢纽发展的方向。交通与商业的联合开发还具有深层意义，即通过枢纽商业的“触媒效应”激发周边地区的连锁开放和持续发展。上海虹桥综合交通枢纽项目概况
上海虹桥综合交通枢纽项目位于虹桥机场西侧，是集航空港、高铁、城铁、磁悬浮、城市轨道交通、地面公交、社会车辆等于一体的超大型、一站式换乘交通枢纽。设计日旅客吞吐量110万人次，枢纽核心区占地6.6km2，从东到西依次为西航站楼、东交
通广场、磁浮站、高铁站和西交通广场（图1）。虹桥枢纽将于2010年上海世博会前建成运营，实现“高速（高铁）和高速（民航）相联、高端（旅客）和高端（旅客）相结”，能更好地发挥交通对长三角区域经济的拉动作用。商业策划层面研究
枢纽商业策划的特殊性是由枢纽地区的交通主导地位和消费者行为特点决定的。因此，与一般商业策划不同，枢纽商业需要先确定开发规模，再以此进行开发定位和商业布局的研究（图2）。
3.1 开发规模论证
开发规模论证是枢纽商业策划的基础。除了确定商业开放的总量，还会直接影响策划与设计层面中其他因素，如业种业态的取舍、比例、商业与枢纽的组合形式等。论证主要运用以下三种分析推算方法：1）交通原单位法（交通工程学的方法）
2）消费购买原单位法，即消费潜力测算法（经济学的方法）
3）市场原单位法（调查实证的方法）
交通原单位法和消费购买原单位法具有直观和易操作的特点，是推算的常用方法，但在策划中应使用三种方法分别进行测算并比对，以保证数据的科学性和准确性。论证步骤中对“原单位”数据的采集和计算方法主要采用可比案例测算法（即市场比较法）。
通过寻找与研究课题规模和状况相近的一个或几个枢纽地区案例进行研究。选择枢纽直接影响区域内的商业设施（零售、餐饮、租赁办公楼、酒店）进行数据采样、整理出可供案例参照的模型数据（如建筑面积、交通旅客利用率，交通旅客人均消费额、年均单位商业面积的销售额等）、带入公式计算该项“原单位”（例如公式1是计算零售商业的交通原单位），最后得出该类型商业设施在项目中的建议规模（图3、4）
选取合适的蓝本并建立模型是推算开发规模的重要一环，能有效避免决策失误和建设面积溢出，控制工程和运营成本，保障开发效益。虹桥综合交通枢纽的商业开发规模确定是日本东进新宿站地区为蓝本的。新宿站作为东京重要的交通枢纽，与上海虹桥综合交通枢纽在交通方式的种类和数量、交通运量等方面具有可比性（图5）。根据日本能率协会综合研究所的统计和作者的实地调研、新宿站周边商业设施使用者主要是轨道交通乘客。数据显示，搭乘轨道交通到达新宿站并使用这些商业设施的旅客百分比分别为零售：62%；办公：55%；酒店：46%。以上数据支持了虹桥枢纽商业设施“为枢纽旅客服务”的总体原则。根据2030年客流量达到63万人/天的预测值(上海交通研究所2007年7月23日提供的资料)，推算出虹桥枢纽的商业服务设施约为30.6万
m2.论证结果与设计方案约29.3万m2的数值基本一致。
3.2 开发定位与阶段性策略
商业的开发定位除了受枢纽所在的城市和区位的影响，更是由旅客消费特点所决定的。枢纽商业的潜在消费者按其消费特点可归纳为三种：
1）以交通换乘为目的、停留时间较短的消费者;
2）出行目的较单一（如出行、购物和通勤）且停留时间充裕、品味较高的消费者;
3）以长时间停留为目的（如宾馆住宿、商务会议）、富裕阶层的消费者。
根据分析得出的消费模型，将消费结构依据从高到低分为三个层次。高、中、低搭配组成了针对不同客户群的整套商业定位体系（图6）。枢纽商业的开发定位还会随着旅客流量的增加而不断调整。虹桥枢纽商业采用的是“一次性整体开发建设，分阶段运营”的开发策略，大致可分为三个阶段（图7）。商业设施总规模以服务2030年的远期旅客人数为目标，因此将在第一、二两个阶段分别出现约60%和29%的剩余面积。为了在前两个阶段（2010-2030年）不闲置剩余的商业设施，有必要采用阶段性的定位策略。在不大幅度改造建筑和固定设施的前提下，通过调整业态或业种，设置容易集聚人气的中低层次商业形态以消化剩余面积，吸引周边地区的消费者来提高现阶段使用率。远期再进行调整置换，逐步以完整的业态结构取代过渡期的零散业态。灵活
可变的阶段性开发定位策略，能兼顾商业服务设施在各个阶段（特别是开发初期）的效益，缩短投机回收期。
3.3 商业布局规划
根据旅客需求在相应的流线上布置与之相匹配的商业业态是枢纽商业布局的原则。虹桥枢纽商业中，商业设施在水平和垂直两个方向展开布局。水平方向是对综合交通枢纽各子项进行商业功能规划，以明确商业的业种和业态在枢纽不同交通领域的配置，如在西航站楼、东交通广场、磁浮车站相应布置有零售商业、集中商业和写字楼（图8）。垂直方向是根据不同标高楼面与主要交通流线的距离远近，来选择不同等级的商业或业态（图9）。
