最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释 PARTY工作项目_建筑物区分所有权纠纷
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物权法司法解释（7号文）需应用的知识及应用计划
------时尚PARTY管理处
注：
1、黑色字体表示：司法解释原文。
2、蓝色字体表示：管理处自查不存在问题。
3、粉红色为：工作应用。
4、红色字体表示：核对后存在问题、分析及下一步的整改措施。
第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
管理处自查：管理处在交房过程中对应购房合同、交房通知单、身份证等办理相了关手续，能清晰辨别业主，符合该条款。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
管理处自查：对该条款内容清晰了解，能认定建筑区划内哪些属于专有部位。工作应用：•针对时尚PARTY多层六层住户，他们的楼顶是否属于专有部分进行？
A.一梯六户均能从自己的房间上到楼顶，不具有构造上的独立性； B.六户业主都能使用屋顶，不具有利用上的独立性；
C.六层楼顶在买卖合同中也未曾登记，不能登记成为特定业主所有权的客体。结论：经过对照分析可以肯定六层住户的楼顶不属于专有部分。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
管理处自查：管理处符合。第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
存在问题：
1、PARTY小区出现六楼安装太阳能、卫星接收器，影响到外观和房屋外立面，同时遇到大风天气时，存在不安全隐患，容易造成损害他人合法权益。
整改措施：
1、针对六楼安装太阳能或卫星接收器的业主，管理处下整改通知，按要求进行整改，留取告知证据。
完成时间：2010年3月30日责任人：李萍
工作应用：业主在自己窗户上装外突的防盗网，是否侵权？
A.首先业主是在自己家的窗户上装的防盗网，这是合理需要； B.如果物业和业主因此走上法庭时这不属于侵权行为；
C.按照管理规约或者业主手册中约定禁止安装外凸防盗网，结论：此行为视为侵权。•针对擅自改变房屋用途物业应当做哪些工作？ A． 进行教育沟通，并作记录留下证据； B． 向有关部门进行举报并做好记录。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
管理处自查：小区没有出售的车位、车库，全部以出租的形式，对于规划内的车位、车库的出租首先满足业主的需要。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
管理处自查：小区内主干道、西环、南环道路停车的车位属于占用道路增设的车位。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
管理处自查：PARTY小区没有召开业主大会及成立业主委员会，未涉及到此项条款。
第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
管理处自查：目前，管理处所统计的建筑面积是按照购房合同上的面积计算的，只有极少数业主将房产证面积上报。凡业主凭房屋产权证在物业核实之日起将按产权证实际建筑面积收取物业管理费。
•工作应用：业主在拿到房产证时能否依据登记的房屋面积不同要求物业公司进行退款？ 04年2号文明确规定： A． 物业费的计算办法是在房产证未发放之前按照购房合同中登记的面积计算； B． 在房产证发放之后应按照房产证上等级的面积计算； C． 计算日期为业主拿房产证到物业更改时的日期；
D． 在房产证发放之前所收取的物业费多的将不予退还，少的也不应补交。第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
管理处自查：管理处未涉及此项条款。
工作应用：如果召开业主大会，投票决议时，开发建设单位以未出售的多套房屋，或者一人购买多套房子，以此为由来行使多个业主投票权时可以运用此项条款。
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。存在问题：时尚PARTY的下沉广场房屋为车库，业主作为商用。
整改措施：对以将车库房屋用做经营用房的业主及产权人进行沟通，利用该司法解释条款，并有书面归劝沟通记录。
完成时间：2010年3月30责任人：李萍
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
管理处自查：目前基本没有业主对车库改商用的业主提出意见。主要原因：1.现在处于冬季，商户基本没有生意。
2.对其他业主的影响小。
3、小区业主有商业需求。
控制防范措施：
1、对以将车库房屋用做经营用房的业主及产权人进行，沟通该司法解释条款，并有书面归劝沟通记录。
2、收集有利害关系的业主意见，留下证据
3、举报到相关政府部门
完成时间：持续 进行教育客户 责任人：杜鹃
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
管理处自查：小区目前没有业委会。
第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
管理处自查：该内容目前暂不涉及，但对维修资金的筹集、使用流程应掌握，待到具备使用时，会将申请使用情况向业主公布。
（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
管理处自查：该内容目前暂不涉及，但到业主委员会成立时会将业主大会及业主委员会决议及会议记录向业主公示。
（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
管理处自查：管理处每半年向业主公示一次收支账目，并留有照片，记录等；2009年下半年的收支还未公示。整改措施：整理收支账目，进行公示，照相并留存证据。完成时间：2010年2月28日
（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
管理处自查：用于停放汽车的车位、车库的收入除去其中的合理成本（员工工资、福利，管理成本等），剩余的利润运用到弥补物业费的不足及公共设施设备的维修与保养（单元门的维修保养、道闸杆的维修、道路的维修等）。
（五）其他应当向业主公开的情况和资料。管理处自查：无，但需要物业从业人员具备控制和防范意识，加强对前期物业服务协议的了解运用，严格按照前期物业服务协议内容提供服务，避免出现服务瑕疵。
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。管理处自查：小区大门口的早餐亭属于占用业主共有部分，并从事经营性活动。解释：
1、经营早餐的目的是方便业主。
2、经营性质为非盈利的。
3、除去经营人员的成本为负利润。
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； 管理处自查：没有此类情况。
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
管理处自查：小区有统一要求，安装的晾衣架，主要原因：PARTY为小户型房屋，业主晾衣需求大。
（三）违反规定进行房屋装饰装修； 管理处自查：无
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。管理处自查：无
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。工作应用：本解释适用于承租人和借用人。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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