铁路用地的开发策略_铁路用地管理办法

2020-02-29 其他范文下载本文

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铁路用地的开发利用策略

邓小明

（柳州铁路腾龙房地产开发公司工程师邓小明）

[摘要]分析铁路用地与社会的相关性以及未来国企用地的发展趋势，对铁路用地的可利用空间进行分类，从开发收益的角度，探讨如何开发利用铁路用地，发挥其最大效益。

[关键词]铁路用地；开发；效益

1对铁路用地的认识

根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法规，铁路用地属于国家重点扶持的交通基础设施用地项目，由国家无偿划拨。

我国的基本国情是人多地少，随着城市化进程加快，城市人口急剧增加，土地资源日益有限，地产级差和地产的增值性决定着土地是具有商品性质的特殊商品。影响土地价格的因素很多：国家土地、住房制度等行政因素，位置、交通等区域因素以及地块长宽尺寸、临街宽度等自身因素。

由于历史原因，长期的土地无偿使用制度使得铁路土地作为资产，其稀缺性、增值性一直无从体现。铁路企业和其它符合划拨用地的机构一样，在满足企业主业生产需求的前提下其土地有一定的可压缩利用空间。

2铁路用地社会化演变的四个阶段

铁路用地的社会化演变可简略分为四阶段：分离、接触、移交、融合。1954年国家取消城市土地价格，1954－1979年城市土地无价使用。长期的计划经济体制，铁路系统形成一个自成体系的小社会，它拥有学校、燃气站、水电段、医院等。铁路用地的社会化处于分离阶段，其经济价值基本无从体现。

1980年对外开放政策后，隐形土地市场开始出现。铁路职工、居民经济意识开始觉醒，铁路用地上居住小区、办公场所临街的，清一色地改为门面，一些企业多经纷纷办一些临时小厂、私立学校、幼儿园等。但局限

1于时代，铁路用地的多元化利用处于初步接触阶段。

2004年，国家推进国企分离，社会职能和主辅分离辅业改制等政策的实施，企业所办学校、医院移交地方政府部门管理。2005年铁路分局撤消，部分站段合并。这一阶段，铁路土地随着社会职能的移交而部分移交。土地开发利用保持原规模。

之后铁路中长期路网规划、铁路十一五规划公布实施，新线建设的铁路用地体现集约使用。与此同时，近年生产力布局调整和既有线改造形成车站、线路用地空置数量迅速增加，在新的时代，如何融入经济社会，依托铁路优势，保地增值成为铁路各级部门土地利用管理的重点。

3铁路用地的可利用空间

3.1站段合并闲置用地

站段较大规模的撤并，车、机等各系统都进行了整合，车站货场、线路、办公用地等空置土地大量增加。以三个站段合并计算，每个站段段部按200人办公计算，合并后减员集中办公，两个站段按400人需要办公面积计算，人均10m，容积率按0.5，则闲置用地为400×10÷0.5＝8000m。

3.2提高办公用地的容积率，可有效释放铁路用地

历史上铁路设客站一般处于城市的亚中心，货站处于城市的边缘。由于城市建设扩张，铁路生产办公、生活设施逐步过渡到城市的中心，铁路用地形成早、位置好、数量多。建设初期，办公、厂房多为低层建筑，厂房多为一层建筑，建设用地容积率较低。目前许多办公建筑面临更新改造，新一轮的铁路建设可以采取各种投、融资方式，提高建设用地的容积率，集中建设办公生产建筑，将更多的土地集中利用起来，根据其区域优势发挥铁路用地的最大效益。

作一个初步的估算：2000人集中办公，人均办公建筑面积按10m计算，按2.0的容积率（高层），需要用地面积10000m。如果分散办公，按400人5个院落办公，容积率0.7（多层）计算，需要建设用地28571m，土地利用面积是集中办公的2.8倍。

3.3集约规划生产用地，以运输生产、市场导向调整规划铁路用地 2222

2要达到土地效益的最大化，必须按照地级差价规划利用铁路用地。首先确定铁路站段的生产办公以及规划发展需求用地，这是必须保证的。然后根据城市的总体规划、分区规划以及城市既有的基础设施进行剩余铁路用地规划，按最优用途进行调整利用，划分出商业用地、办公用地、住宅用地。

3.4安全保护区内以及清理出来的铁路用地

借助《铁路运输安全保护条例》的公布执行，铁路部门加大力度清理铁路线路安全保护区内违章建筑、清理铁路用地区域内由于历史问题所建设的地方单位、个人房屋，以及由于临时出租、出借铁路用地但一直未收回悬而未决的用地。

3.5市政建设收回划拨用地的置换土地

按照现行《土地管理法》规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，按相关程序，可以收回国有土地使用权，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。由于城市建设需要，每年都有相当面积的铁路用地被收回，建议铁路部门在参与拆迁补偿协议时，少采用货币补偿方式，多采用土地置换方式。因为即使土地的货币净现值与拆迁补偿的货币净现值相等，但随着时间的变化，土地的升值率远远大于货币银行存储利率，即土地置换利润空间大。3.6通过拍卖取得新线建设铁路站场周围城市地块的土地使用权按国家土地政策，目前新线建设仅考虑站场用地以及生产运营部门配备房屋建筑用地，如车务、机务等运营维护等生产用房用地。生活用地仅配备职工单身宿舍用地。

因为投资热点未形成，新线建设的铁路站场周围的用地拍卖价位较低，其用地可以通过拍卖方式取得，并初步规划建设物流集散市场等。

4开发利用铁路用地的策略

按照国家土地政策，目前铁路用地基本以划拨方式取得，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨目录规定的，实行有偿使用。按其发展趋势，国企的划拨用地无偿使用变为有偿使用将是一种趋

势。因此，铁路系统及时摸索一套经营土地的有效办法应该是大势所趋。由于土地资源稀缺，地价不断走高。以南宁市为例，2007年随着国家宏观调控政策和土地使用政策的落实出台，以及中国与东盟贸易往来增加和泛北部湾经济建设大环境的推动，南宁市的土地价格一路飚升。上半年土地交易价格同比上涨16.9%，其中：居住用地、商业、其它用地价格同比上涨19.9%、19.5%、5.3%。

4.1闲置房屋出租

闲置房屋出租不涉及土地使用权的转移。适用于土地价值不高，城市工业化程度不高的城市，操作程序简单，甲乙双方只需签订合同，仅对出租对象、年限、用途、租金以及保证金约束条件给予规定即可。目前各铁路局相关管理部门都有对生产、生活房屋进行出租的情况。

在铁路沿线小站，由于生产力布局调整，许多小站封站。既有线新增双线后，老线沿线的生产办公、居住房屋，其土地价值的利用也应该是土地利润的增长点。依托铁路运输的优势，在保障小站铁路用地不流失的情况下，可开发为小站旅馆、蔬菜培育基地、食品加工业、私立学校、工业园区等等。

4.2办理出让金，出让地申请用途变更，让用地利润更大化

在区域优势明显，工业、商业气氛浓厚的场所，划拨用地的属性约束了铁路用地的效益最大化。按国家规定，划拨地的土地使用权人可在不改变原有用途的情况下向土地管理部门申请将划拨地变更为出让地，由于各地掌握的协议出让地的出让价格基本根据基准地价确定，和市场价格尚有一定距离，因此这一政策可以给铁路企业赢得利润空间。

划拨土地办理出让手续后，出让地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。工业、仓储等一类的出让地，取得成本低廉，如果能够转变为类似住宅、商业、旅游用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。出让地申请用途变更，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

此方式适合城市地价较高地区。铁路部门对用地进行统一规划、分类管理，充分发挥铁路用地资产的社会效益、经济效益。

4.3划拨转出让，然后整体出让利用原有土地资源，盘活存量土地。在企业转制过程中，土地作为有形资产，划拨转出让，然后整体出让，明晰产权，直接套取市场价和出让价差。

4.4利用新线建设进行拍得建设用地

利用建设初期新线站场地价不高的特点，预先拍得建设用地，作为办公、物流用地、小商品集散地。根据铁路站场发展的规律，铁路周边容易自发形成小商品的集散地，通过市政规划的进一步引导，最终会成为全省、全国、甚至整个东南亚的小商品集散地。比如柳州的飞鹅市场，依托柳州火车站，从1980年以来，南来北往的商人渐渐把它发展壮大为广西地区的小商品市场，如今已经成为包括服装、礼品、文具等门类比较齐全的市场。南宁站附近的水果市场曾经也辉煌一时，但由于缺乏引导，其优势渐渐不明显。铁路站场周围，依托铁路运输优势，依托穿越于千里铁道线上数以亿计的旅客，做大做强周边市场应该有天时、地利、人和的优势。做成市场后，其周边可以形成一个产业链，继续完成居住办公人员的吃、住、行、医、校、物流、办公等系列产业开发。

如果缺乏管理经营人才，可以采用租赁的形式拍卖土地租赁权，提前取得利润，将投资风险化小。

4.5铁路安全保护区的利用

千里铁道线用地利用一直是空白，在保护区用地内，探索种植根系不发达，对线路无干扰的经济树种或草本植物，既是对自然环境的贡献，也可以体现安全保护区用地的经济效益。

流动的铁路线也可开发成为市场广告的发布地。

4.6建设经济适用房

按照《经济适用住房管理办法》规定，中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。因此利用闲置铁路用

地进行经济适用住房建设，既解决了职工安居乐业的问题，也能充分利用既有铁路用地。

铁路用地的开发利用总体原则是服从和服务于铁路运输主业，并在保证主业的基础上，正确处理长远利益和眼前利益，整体利益和局部利益，按照国家土地政策，采取多渠道盘活土地资源，才能充分发挥铁路用地的价值，为铁路企业谋求更大的利润。

参考文献：

1.关于印发《铁路企业改制土地资产处置操作暂行办法》的通知（铁运〔2004〕101号）

2.关于印发《铁路用地资产处置规定》的通知（铁运〔2006〕49号）

3.关于印发《铁路用地开发利用管理办法》的通知（铁运〔2006〕198号）铁路用地开发利用管理办法