物业管理实务的主要环节_物业管理实务流程汇编

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物业管理的含义：狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。

物业管理的宗旨：1）以人为本、服务第一的原则2）业主自治与专业管理相结合的原则3）统一管理、综合服务的原则4)社会化与平等竞争的原则5）企业化经营的原则

物业管理实务的主要环节：

一、物业管理前期策划阶段1）物业管理的早期介入2）制定物业管理方案

二、物业管理的前期准备阶段1）物业管理的招标与投标2）物业管理机构设置与人员安排3）规章制度的制定

三、1）承接查验2）入住管理3）产权备案与档案资料的建立4）首次业主大会的召开与业主委员会的成立

四、物业管理的日常运作阶段1)日常综合服务与管理2）系统的协调

物业服务企业的概念：是依法成立、具备资质等级并具有独立企业法人资格，从事物业管理服务相关活动的经济实体。

物业服务企业组织机构各类型的优缺点：1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，行动效率高。2）主要缺点:对领导者的要求比较高，要通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能，并要亲自处理各种具体事务。

物业管理招标投标的涵义：1）招标是指物业管理招标人通过制定招标文件，采取公告或邀请的方式邀请物业服务企业或专业服务公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的活动。2）投标是指物业服务企业或专业服务公司对物业管理招标的响应，是符合招标条件的物业服务企业或专业服务公司，根据招标文件编制投标文件参与投标竞争的活动。

早期介入的含义：是指新建物业竣工之前，建设单位根据物业项目开发建设的需要而引入的物业管理咨询活动。

早期介入的作用：1）优化设计2）有助于提高工程质量3)有助于全面了解所管物业4）为前期管理做好准备5）有助于提高建设单位的开发效益

前期物业管理的概念：是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理

承接查验的概念：是指建设单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业，在选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同后，委托给物业服务企业进行管理服务，由物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备等进行检查验收的活动

入住服务中必须注意的几个事项：1)一个物业管理区域必须统一入户日期，不能让少数业主任意提前。2)业主在查看时，如发现所购房屋有质量问题，物业服务企业有关人员要一一记录，解决改正后，再通知业主再次前来办理入住手续。3)收取物业服务费的标准要根据购房合同的约定，预收期一般不超过3个月。4）业主入住时必须预收的其他费用，如非机动车停放费等必须公示标准及依据；代办性质的服务，要根据自愿原则，并明示服务内容及收费标准；严禁违反地方政府物价部门和房地产管理部门规定，乱设收费项目及抬高收费标准。

管理规约概念：是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主（也包括物业使用人）具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主和物业使用人的行为守则。

处理应急情况的要求：1）在发生紧急事件时，物业服务企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失降到最低限度，在最短的时间内恢复正常。2）在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。3）随着事件的不断发展、变化，对原定的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和办法。4)在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。5）处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理而不顾后果，造成更大损失。房屋完损等级的分类1）完好房2）基本完好房3）一般损坏房4）严重损坏房5）危险房

危险房屋的安全措施：被鉴定为危险房屋的一般可分为以下四类进行处理：1)观察使用2）处理使用3）停止使用4）整体拆除

对危房和危险点，必须采取有效措施确保住用安全：1）立即安排抢修2）采取支撑和临时支撑的措施3）搬迁住户，安排修缮4)建立危险房屋监护

物业设备管理意义：物业服务企业运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋各种设备的使用、维护、维修、保养实施管理，保证房屋设备的正常使用，提高房屋设备的完好率，延长房屋设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。

物业设备管理的意义：1）良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件2）良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，使物业保值增值的有效手段3）良好的物业设备管理是城市经济与社会管理的需要4）良好的物业设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的发展

物业环境管理服务原则：1）以防为主，防治结合2）专业管理与业主参与相结合3）环境保护与资源利用相结合4)宣传教育和制度约束相结合保洁管理服务的概念：是指物业服务企业对物业管理区域范围内的卫生保洁实施的一系列管理服务活动。它主要是通过制定规章制度、做好日常清洁和垃圾清运、加强宣传教育和监督管理等环节来实施管理服务的。

绿化管理服务的概念：是指物业服务企业对物业管理区域范围内的绿化过程实施的一系列管理活动它是通过设立绿化管理机构，配备专职管理人员，制定绿化管理制度，做好绿地的设计、营造和绿化养护工作，绿化养护档案资料管理等一系列活动来实施管理的。

治安管理服务的概念：是指物业服务企业为维护管理区域内正常的工作和生活秩序，保护业主和使用人的生命财产安全所进行的防火、防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等一系列管理服务活动。

治安管理服务必须注意的事项：1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。2）遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。3)物业管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。4）物业辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。5)物业区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并维护好现场，并做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。

消防管理的原则：1）预防为主，防消结合原则2）专业消防与义务消防相结合原则3)贯彻落实“谁主管，谁负责”的原则

车辆道路管理服务的概念：是指物业服务企业对所管辖物业区域内的道路交通、车辆、停车场等实施的一系列管理服务活动。它是通过制定规章制度，做好日常交通安全、道路畅通、维护停车秩序、防止车辆被损坏等活动来实行其管理。

车辆管理服务注意事项：1）车辆管理服务的交通标志及提示应充足明显，避免发生法律纠纷2）车辆管理服务应按车辆停放与管理制度，履行登记发牌等手续3）车辆停放必须符合消防管理服务要求，切忌堵塞消防通道4）加强电梯入口的安全防范监控措施

物业服务费的收缴难的原因：1)物业管理服务未到位，引起业主不满，致使部分业主迟交或拒交物业服务费；2)部分业主要求过高，对物业服务企业的服务稍有不满，即迟交或不交物业服务费：3）个别业主因经济困难，故迟交或欠交；4）物业服务合同对收费约定不明确，导致业主和物业服务企业发生种种纠纷，故业主不交物业服务费5）物业服务企业催交不力或方法不妥当，从而引起物业服务费的收缴不齐；6）其他迟交或拒交等原因

物业服务费催交方式1）书面通知，善意的提醒2）通告形式告知3）上门与电话交谈催交4）公布未交业主室号5）提起诉讼

住宅专项维修资金的含义：是指由业主缴纳，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。专项维修资金又称为物业的养老金，属于业主所有，不得挪用他用。