4物业管理基础知识_物业管理基础知识

2020-02-29 其他范文下载本文

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一、物业管理的概念

物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。

物业管理在房地产发展中的积极意义主要体现在以下几个方面：

第一，物业管理发展成为独立的社会经济部门，不仅是形成全国性或区域性物业管理竞争市场的前提；而且促进了房地产开发、经营、服务的有机结合，有利于城市房地产业运行体系的确立与完善。

第二，物业管理是一种社会化管理模式，这是和房地产管理十几年来推行的房地产综合开发的改革相适应的，是和房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的，有利于房地产业摆脱旧有的自建自管的小生产方式和分散管理方式，加快向规范化、标准化、现代化的科学管理方式转换。

第三，从社会角度看，建立社会化、专业化的物业管理体制，克服了长期存在的多头管理、互相扯皮的弊端，有利于充分发挥住宅区及各类房屋设施的整体功能，实现房地产业的社会效益、环境效益和经济效益三个效益的统一，推进社会综合环境的改善。

第四，物业管理推行“有偿服务”和“一业为主、多种经营”相结合的经营方针，促进了“以小区养小区，以物业养物业”这一新的自我发展机制的形成，利于物业管理拓宽资金来源渠道，培植良性发展的资金循环机制。

第五，从财富积累的角度看，物业管理通过缜密的管理措施和优质的修缮服务，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度与使用功能的正常发挥，延长了房屋的使用寿命。

第六，物业管理为开发商树立了良好的企业形象，增强开发商在房地产市场中的竞争力，有利于实现开发商的投资预期，加快再开发速度，形成良性循环。

二、物业管理发展方向

根据建立社会主义市场体制的要求，中国物业管理应当选择专业化、市场化、社会化、规范化的发展模式。

所谓专业化就是：第一，有专业的人员配备。第二，有专门的组织机构。第三，有专业的工具配备。

第四，有科学、规范的管理措施和工作程序。

所谓市场化就是要使物业管理按照市场经济的原则去运作：

第一，物业管理执行机构应是市场的主体，即是企业化的机构—物业管理公司，而非行政性的组织。

第二，允许市场主体获取合理的利润，防止人为地约束限制物业管理对经济收益的追求。第三，物业管理实行有偿服务，各项收费标准由市场定价。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，从而物业管理费取决于物业使用者的收入和消费水平，并非一成不变。

第四，物业管理公司要根据实际需要，开展多元化、多层次的经营服务，向居民提供尽可能的方便。

所谓社会化功能就是：

第一，为适应社会化大生产专业分工的要求，政府应鼓励开发商将其所开发的物业委托给专业管理公司去管理以获得经营效率。

第二，从法律与产权关系上讲，物业在售出后，物业及其周围设施的使用权、处分权便归属于全体业主，所以实施物业管理必须要反映业主的意见和要求，切实维护其合法权益。

所谓规范化就是：

第一，物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营。

第二，物业管理公司应通过规范的程序接管物业。这包括行业主管部门的资格审验，获得业主管理委员会或开发商的正式聘用等。

第三，物业管理单位需用科学规范的手段，按照合法的程序实施管理，并履行接受业主管理委员会和政府主管部门监督检查的义务。

一、物业管理机构

（一）物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。

物业管理公司的特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统 2 一管理、综合服务”，“取之于民，用之于民”，“以区养区”，“自我运转、自我发展、自我完善”的信条，是一个经营型的经济实体。

物业管理公司的机构根据发展和管理的需要一般可设置以下机构： 1.总经理室。2.办公室。3.财务部。4.公共关系部。5.工程部。6.保安部。7.清洁环卫部。8.绿化部。9.经营发展部。

建设部1994年3月颁发的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司的权利有：

1.根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法； 2.依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理； 3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； 4.有权制止违反规章制度的行为； 5.有权要求管委会协助管理；

6.有权选聘专业公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务； 7.可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。物业公司的义务有：

1.履行物业管理合同，依法经营；

2.接受管理委员会和住宅小区内居民的监督；

3.重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；

4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在人民政府的监督指导。

（二）业主管理委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。

业主管理委员会权利的基础是其对物业的所有权和使用权，根据组成原则，业主管理委员会代表着该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主管理委员 3 会的权利主要有：

1.制定业主管委会章程，代表该物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。

2.决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。

3.审核物业管理公司测算出的物业管理费用和水电费标准，有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修改，使费用标准能为全体业主所接受，最后经过表决形成决议由物业管理公司下发执行。

4.审议物业管理公司制订的年度管理计划和有关管理服务的重大措施。5.审批物业维修基金的使用计划。

6.检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

二、物业管理的基本内容

（一）物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但一些基本的管理内容是一样的。

1.各种建筑物和各种设施的管理。

2.搞好物业配套设施的维护和保养，保证物业的正常运行，向用户提供基本的使用保证。3.加强保安和消防系统的管理，向用户提供生活和办公的安全保障。4.搞好物业及周围环境的清洁，向用户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。5.做好绿化草地和花木的养护工作，为用户营造一个优美宜人的居住、办公环境。6.加强车辆管理。

7.搞好维修基金以及储备金的核收与管理，为用户的长远利益作早期的筹划。8.及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给用户（业主）造成巨大的财产损失。

9.做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。

10.搞好多种配套服务经营，为用户提供尽可能全面的方便服务。这是物业管理工作的又一重大任务，涉及的方面很多。

11.搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。

12.协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步，如在所管理物业范围内从事人 4 口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

13.建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。

不同用途的物业尽管基本管理内容相近，但在实施具体管理时，仍应针对不同物业，有所侧重。

（二）服务项目具体地可分为三大类别：

1.公共服务。它是为全体用户提供经常性服务，是所有用户都可以享受到的。（1）卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化池，上门为单位和用户收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。

（2）定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊。

（3）每月派员挨家挨户上门登记计算，交缴水电费；对所管理的楼宇公共水电设施的维护保养、楼梯过道的公共照明维护，随时更换坏了的灯泡。

（4）维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全体用户的利益不受侵害。