优先购买权同等条件_什么是优先购买权

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所谓房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在房屋租赁合同有效期内，在出租人转让出租房时，依照法律的规定享有同等条件下优先于其他购买人购买出租房的权利。

承租人的优先购买的构成要件有：（1）承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同；（2）承租人只能在同等条件下行使优先购买权；（3）承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。其中第二项构成要件即同等条件的认定最为关键，也最难以认定。何为同等条件，我国审判实践中有两种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。笔者对此有自己的一些看法。

1．同等条件中的条件应当只限于价格条件。出租人出卖房屋主要考虑房屋的售价，因而将同等条件限定于价格方面是合理的。租人出卖房屋就是为了获得相应的金钱利益，是其首先和主要考虑的因素。价格是一个最具操作性的衡量标准，可以使其标准客观化，能避免众人因为理解不一而导致的混乱局面。而在付款期限和付款方式方面，出租人则可以采取“双标”措施。这是因为每个人的信用和支付能力不同，即使出租人信任第三人的支付能力，承租人却未必能获得同等的信赖。所以我们没有必要苛求出租人对承租人给予同等的信赖待遇，即使第三人可以分期付款的，承租人也不得要求分期付款。

2．同等条件并非要求价格一定完全相同。因为在出租人出卖房屋给第三人的时候，可能会因为朋友情谊或者是其他因素而给予第三人一定的优惠，在这种情况下若是赋予承租人同样的享受优惠的权利，难免会对出租人和第三人的利益造成损害。所以笔者以为在此情况之下，法律应当允许承租人的购价与第三人有适当的差别，第三人若是以友情价购买房屋，则承租人应当以正常的市场价格购买房屋来实现自己的优先购买权。至于正常的市场价格的确定则可以请专业的房地产评估部门做评估，以此达到公平公正的结果。若是出租人并非基于人情给予第三人优惠，那么所谓的同等条件就是相同的价格。总之，正确地认定同等条件在房屋承租人的优先购买权争议中十分重要。然而我国的法律对该制度仍停留在原则性的规定，对“同等条件”的基本内容没有做出统一的认定，造成在司法实践中诸多此类案件判案标准不一，法律适用困难。希望我国立法能尽快完善对同等条件的认定，更好地保护各方当事人特别是承租人的合法权益。