房地产开发详述_房地产开发的程序

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房地产开发即是房地产开发内容或要完成的工程内容

1、立项

立项指的是根据城市社会经济发展计划、城市总体规划和分区规划、城市建设和住宅发展计划等的要求提出的项目建议书，取得计划行政管理部门的批准，房地产开发详述。项目建议书获得批准后即为立项。

项目建议书主要内容包括：项目名称、主办单位和负责人、项目的必要性、项目规模和地点、投资额、进度以及效益的初步分析。

根据《建设项目选址规划管理办法》第4条的规定：“城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见。”因此，各级人民政府计划管理部门在审批建设项目建议书的时候，必须听取城市规划行政主管部门的意见。

2、可行性研究

可行性研究是运用技术经济学的基本原理，对工程项目从技术、经济上论证其可行性，预测工程项目建成后的经济效果，并选择出最优的方案。可行性研究是项目投资决策的依据，也是编制设计任务书、筹集资金、申请建设执照等的依据。

可行性研究包括三个方面内容：一是市场需求和资源供给研究；二是工艺和操作技术研究；三是财务和经济效果研究，工作报告《房地产开发详述》。市场和资源是前提，技术是手段，经济效果最佳是目的。整个可行性研究都是围绕这个目的来进行的。

根据《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部，1999年3月2日起施行）第4条的规定，建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。

3、取得建设项目选址意见书

房地产开发企业只有取得了城市规划行政主管部门的选址意见书后才能进行房地产项目的总平面图设计和初步设计，才能获得设计任务书的批准（取得程序见第六章第二节）。

4、取协建设用地规划许可证（其体内容见第六章第二节）

只有在取得了建设工程规划许可证之后，建设单位才能够委托建筑设计单进行建设项目的初步设计。

5、取得土地使用权

申请

建设单位在取得建设用地规划许可证后，可以申请建设用地使用许可。《建设用地审查报批管理办法》（1999年3月2日国土资源部令第3号发布）规定建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：

（1）建设单位有关资质证明；

（2）项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；

（3）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

（4）初步设计或者其他有关批准文件；

（5）建设项目总平面布置图；

（6）占用耕地的，必须提出补充耕地方案；

（7）建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

批准

建设用地审查实行土地行政主管部门内部会审制度。土地行政主管部门审查通过后报请人民政府批准，人民政府批准以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

批准以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。《国亨土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

6、开工前的准备工作：申领建设工程许可证

建设工程许可证及其作用

房地产开发项目在正式开工前必须完成以下事项：