胜坨镇农业生态观光园可行性研究报告_生态农业观光园分析
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胜坨镇农业生态观光园可行性研究报告
§1.1 项目背景
§1.1.1 项目名称
农业生态观光园
§1.1.2 项目承办单位
未确定
§1.1.3 项目主管部门
东营市垦利县胜坨镇镇政府
§1.1.4 项目拟建地区、地点
东营市垦利县胜坨镇镇北（胜坨镇土地巡查区片划分图中的第Ⅰ巡查区域）§1.1.5 承担可行性研究工作的单位
天垠策划咨询（公司简介见附件一）
§1.1.6 项目建议可行性研究工作依据
东营市垦利县胜坨镇镇政府提供的资料有：城镇规划图、土地区片划分图、垦利县旅游项目一览表、胜坨镇“十一五”国民经济和社会发展规划等；山东天垠策划咨询有限公司的现场勘察、农业经济发展及消费情况的市场调研等。§1.1.7 研究工作概况
一、市场起源
市场调研起源于100多年前的英国，最早用于人口普查及社会性问题的调查，随着调研手段的不断丰富及分析学科不断发展，市调应用于各个领域。市场调研的目的是深入了解市场，即了解市场的需求、总体的可行性、消费者的生活状态，与调研相关的数据，同时加以统计与分析，最后得出结论。
二、调查目的1、了解宏观经济环境及规划、政策、文化，针对项目的固有特性结合本地各项反映数据进行分析，得出项目的基本定位条件；
2、了解区域环境，特别是区域旅游圈的消费人口及消费习惯，以判断项目现在拥有的消费力并预测项目未来所拥有的消费力；
3、通过对项目的区域主要旅游圈沿革及现状的分析来确定项目的属地条件；
4、了解黄河口的旅游文化情况，通过对项目区域旅游业的经营和发展情况来进一步判断本项目的竞争力；
5、通过对目标群体的访谈来了解其对农业生态旅游的认知需求，并进行分析，进而为本项目准确界定目标客户群和进行差异化定位及营销提供客观依据；
6、根据旅游圈划分理论（核心圈+辐射圈），对项目主要依托的区域环境进行片区普查式的动态调查，为客户的营销推广策划和招商提供实证依据；
7、寻找项目主要依托区域（核心圈+辐射圈）对本案的支撑条件，分析区域中潜在的消费群体的个人特征、消费休闲观念、消费行为及收支状况，为项目重点内容决策提供需求前景依据；
8、通过对同质相关农业生态旅游项目的资料搜集、现场踏勘及访谈，寻求目标产品及其市场前景利益追随点，发现和规避产品与市场缺陷；
9、了解经营户经营场地现状及需求，对目标区域商业设施的评价，为此项目的总体定位、业态配比、合理收益、后期招商等提供依据和建议。
三、调研区域
依据旅游圈理论，核心圈半径0.618——1.5公里，是可不借助交通工具到达旅游消费区的距离；辐射圈半径一级是3——5公里、二级是5——20公里、三级是20公里以上，通常是借助交通工具到达旅游消费区。
四、调研方式
为定性、定量、人文访谈、踏勘询访、二手资料收集等多种方式并举的组合性研究。
§1.2 可行性研究结论
§1.2.1 市场预测和项目规模
（1）、市场预测：
1、人们认知存在差异；
2、市场前景还算看好；
3、资源便利、人脉较好；
4、投资比较而言回收在2——5年；
5、会加快地方经济发展，特别是对第三产业的带动影响；
6、改变以往的经营模式，促进农村、农业、农民的发展；
7、可能出现先热后冷现象，还要加紧管理和吸引；
8、独特的模式，巧妙经营，走差异性战略；
9、蕴涵黄河文化，承载现在文明；
10、资金可能成为瓶颈，还需多方位投融资金。
（2）、项目规模：
项目计划市场效益投资3亿元，实际投资1.2亿元。本项目按照1.2亿元投资计算共分四期工程：
1、第一年完成2000万元投资，基本完成设施建设；
2、第二年完成3000万元投资，基本完成重点大项目建设；
3、第三年完成3000万元投资，基本完成重点小项目和辅助项目配套建设；
4、第四年完成2000万元投资，基本完善综合设施建设和细部处理，达到对外开放之目的。
（3）主要内容：
农业生态观光园主要项目分七个园区和一个办公场所（采用“七 + 一”模式）：
（1）、生态民俗园；
（2）、观光采摘园；
（3）、休闲垂钓园；
（4）、民俗文化园；
（5）、农艺体验园；
（6）、黄河微缩景观园；
（7）、自然风景园；
（8）、御寿阁（商务办公、职工住宿等管理基础设施）。
§1.2.2项目地址
东营市垦利县胜坨镇镇北（胜坨镇土地巡查区片划分图中的第Ⅰ巡查区域）。§1.2.3 环境保护
东营市垦利县胜坨镇是全国百强环保示范镇。本旅游项目本身没有环境污染，生活排污是项目主要污染源，所以生活排污遵照国家和当地政府及环保部门规定，采用市政管网解决生活污物的污染。
§1.2.4项目建设进度
农业生态旅游观光园建设进度大体规划如下：
§1.2.5 投资估算和资金筹措
1、农业生态旅游观光园建设投资估算：
（1）、生态民俗园：1800万元；
（2）、观光采摘园：800万元；
（3）、休闲垂钓园：1200万元；
（4）、民俗文化园：1800万元；
（5）、农艺体验园：900万元；
（6）、黄河微缩景观园：2000万元；
（7）、自然风景园：800万元；
（8）、御寿阁（商务办公、职工住宿等管理基础设施）：600万元。
总计本项目计划投资1.2亿元人民币。
2、资金筹措：
资金筹措方式：自己筹措、合资合作、招商引资、BOT模式等等。
§1.2.6项目财务和经济评论
财务分析结果显示，胜坨镇农业生态观光园旅游项目总投资将达到人民币1.2亿元。在为期14年的现金流量财务分析中，总投资除税后内部收益率将达到35％，高于采用折现率的10％。单从简单投资回报角度考虑，以上结果显示本项目投资回报较好。但胜坨镇人民政府在运做任何重要决定时，亦需考虑整体项目投资所涉及的各种风险因素。§1.3 存在问题及建议
百姓认知存在差异；市场前景还算看好；资源有限、人脉聚集；投资回收不确定因素复杂；会加快地方经济发展，特别是对第三产业的带动刺激作用；改变以往的经营模式，促进农村、农业、农民的发展；可能出现先热后冷现象，还要加紧管理和吸引；独特的模式，巧妙经营，走差异性战略；蕴涵黄河文化，承载现在文明；资金可能成为瓶颈，还需多方位投融资金；建议整体市场运做，考虑新兴特性，采用BOT方式运做最佳，当然还需考虑实际情况的约束等。
