南召县房地产市场分析_宁海县房地产市场分析
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南召县房地产市场分析报告
南召县位于河南省西南部，伏牛山南麓，南阳盆地北缘。全县辖16个乡镇、340个行政村、63万人，总面积2946平方公里，山区和丘陵面积占96.6%，基本格局是“七山一水一水分田，一分道路和庄园”。先后被国家、河南省命名为：中国辛夷之乡、中国柞蚕之乡、中国特色文化之乡、全国科技进步县、全国有机农业生产基地县、河南省县域经济发展“十快县”、河南省对外开放重点县、河南省无公害水产养殖基地县、全省绿色道地中药材基地县等荣誉称号。
2010年全县GDP完成69.3亿元，同比增长12.8%；全社会固定资产投资完成62.9亿元，增长28.9%；农民人均纯收入达到4306元，增长12.5%；城镇居民人均可支配收入达到13141元，增长11.7%；地方财政一般预算收入完成2.44亿元，增长16.5%；城乡居民储蓄余额达到38亿元，增长16.9%；社会消费品零售总额达到42.3亿元，增长18.6%。
各类政策性项目138个，到位资金6.6亿元；新上及续建招商引资项目102个，到位资金15亿元；实际利用外资1900万美元，总投资7.14亿元的天瑞集团青山水泥项目建成投产，投资5.82亿元的云铸年产10万吨铸造项目设备正在安装，天池抽水蓄能电站、核电站项目扎实推进。产业集聚区建设步伐加快，工业投资27.3亿元，增长38.5%，占城镇固定资产投资的67.4%，汽配铸造、电力能源、矿产建材、农副产品加工四大主导产业规模进一步膨胀，工业总产值完成108.1亿元，增长12.5%。来自工业的税收突破1.4亿元，增长15.6%。规模以上工业企业达到77家，实现总产值76.7亿元，增长24.8%；完成增加值20.7亿元，增长25%；实现利润3.9亿元，增长63%。
南召县由于城市规模比较小，配套不完善，交通不发达，县城被四周山区包围的影响扩大发展有很大的局限性，房地产市场现起步比较晚，居民对商品房的概念比较差，正规项目不多，体量比较小，均价基本在1900左右，私人开发跟小产权把原本不成熟的市场搅得比较混乱，价格基本在1200—1500每平方。
南召县在售项目市调：
1、城南世家
项目地址：黄洋路南段（新体育中心对面），开发商：河南四方置业有限公司，项目宣传以南召首个商业步行街、滨水、黄金三角、体育中心为主题。多层现房，户型为两室两
厅、三室两厅、四室两厅。均价：2000左右，现在不做银行贷款，现在已属尾盘，剩余房子不多。售楼部的装修比较简单，销售人统一着装共5人部分是从南阳过来的，整体销售水平一般。
2、金岭秀水：
项目地址：光明西路（县医院对面），项目宣传比较单一，只有宣传单也跟工地围挡，项目本身没有突出的亮点，西边跟北边是未开发的山地。周边环境比较差，项目的体量比较小就两栋多层，现房，只有几套房源，不做银行贷款，户型结构：两房两厅90多平方，三房两厅129——140平方，3F的房价为2180元每平方。售楼部简陋，销售人员就一个30多岁的大姐。销售技巧服务水平比较差。
3、名门首府：
项目地址：南召县城关镇人民北路，开发商：南阳鸿欣房地产开发有限公司，项目现在还没有动工，就一栋高层28层，总建面积在3.5万平方左右其中一到四层为8000平米的商业，5到28层为住宅面积为141.39跟143两种，均为三房两厅，宣传方式：流动广告宣传车、派发宣传单、工地围挡，于2012年01月10日进行认筹，认筹方式为交2万抵2.8万，交5万抵6.8万两种优惠方式其中还派发的有小礼品，认筹是不订房号，价格，只显示认筹的号码，预计2012年05月份开盘，现场销售人员4人，统一着装，个人能力，服务意思一般。
4、水岸鑫城：
项目地址：光明路与滨河西路交汇处，开发商：南阳鑫泰房地产开发有限公司，整合推广：武汉大唐镇库，项目整体规划6万方以多层为主局部小高层，目前在南召县是比较成熟而且规模比较大的小区小区宣传多以规划、公园、自然水景建筑风格、区位等为主题，向项目已接近尾盘所剩房源有十几套现房，价格在2300元每平方现在不做按揭。售楼部只有两名置业顾问，姓郭跟姓陈后者的各方面水平能力相对比较优秀。
本案分析：
项目名称：芙蓉苑
项目位置：滨河路与丹霞路交汇处向西20米，开发商：南阳弘泰置业有限公司，项目优势：
1、项目地块方正地面无附着物便于开发。
2、紧邻南召县唯一公园、黄鸭河自然人文景观好。
3、滨河路、丹霞路纵横交错出行方便。
4、县重点一中距学校仅500米远。
5、远离县城喧闹地段比较幽静更适合居住。
项目劣势：
1、项目体量小不能形成规模。
2、项目占地为旧河道施工阶段稍有不慎对房屋结构会有很大影响。
3、紧邻加油站对项目有很大的安全威胁。
4、周边的商业配套不全没有规模性的商业。
5、周边以修理、洗车行业为主对项目的环境形象有很大的影响。
项目推广大概思路：
主要以公园、河流为宣传主题，体现休闲娱乐
项目本身以电梯洋房，凸显小区品质、跟目前市场的稀缺，项目的最大竞争对手：
1、凯旋城、项目31万方体量大，21栋高层，项目本身配套齐全，计划于2012年5月开盘
2、名门首府、两栋28层的高层，地处繁华地段，现认筹期，计划于2012年5月开盘
销售入市：
1、争取2012年春节前把项目整体规划设计图、效果图、户型面积、施工方案、报建审批、推广方案等定案。
2、春节后正式对外宣传售楼部开放接受客户来电来访咨询。
3、3月底（两个月的客户积累）根据客户量开始认筹，周期为十天（具体方案
另订）。
4、在4月上旬或中旬正式开盘（根据工程进度）。
5、强销期持续到5月（整月）。
6、根据销售量调整销售方案计划跟宣传推广计划。
总体推广方案所需：
1、项目投资策划：
（1）、项目用地周边环境分析
（2）、区域市场现状及其趋势
（3）、土地SWOT分析
（4）、项目市场地位
2、项目形象策划
（1）、项目案名的诠释、总体推广策划思路
（2）、项目的宣传主题、宣传语
（3）、工地环境包装
3、项目推广策划
一、区域市场实态分析
1．房地产市场总体供求现状
2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段
3．项目主要卖点
4．项目强势、弱势分析与对策
二．目标客户群定位分析
1．南召人口总量及地块分布情况
2．南召经济发展状况和人口就业情况
3．南召家庭情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯
4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户
a目标客户细分
b目标客户特征描述
c目标客户资料
三、价格定位及策略
1．项目单方成本
2．项目利润目标
3．可类比项目市场价格
4．价格策略
5．价格分期策略
四、入市时机规划
1．宏观经济运行状况分析
2．南召房地产相关法规和市场情况简明分析
3．入市时机的确定及安排
五、广告策略
1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分
2．广告主题
3．广告创意表现
4．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·
六、媒介策略
1．媒体总策略及媒体选择
2．媒体总策略
3．媒体选择
4．媒体创新使用
5．软性新闻主题
6．媒介组合7．投放频率及规模
8．费用估算
七、推广费用计划
1．现场包装
2．印刷品
3．媒介投放
4．公关活动
九、公关活动策划及现场包装
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