房地产法+ 法条专题_房地产法专题
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第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。
第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十七条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《城镇住宅合作社管理暂行办法》
第十四条 合作建房可不受固定资产投资规模的限制，其所需要建设指标和建筑材料要列入地方年度计划，土地管理部门要及时划拨建设用地
第二十三条 合作住宅建成后，由管理委员会统一向当地房地产行政主管部门办理产权登记手续，领取房屋所有权和土地使用权证。对于住宅合作社与社员个人共同所有房屋要在产权证上注明。
一是参加的集资对象不符合规定条件，个人集资合作建房意向者大多并不属于低收入居民，有些还不具有所在城市户籍，不在当地目前的住房保障体系内。据统计，南京市个人集资合作建房响应者中，以30岁左右急于买房又买不起合适房屋的年轻人为主，职业多为高校、外企和私企员工。厦门市已认证身份的个人集资合作建房者，学历都在大专以上，分布在电力、水利、大学、银行等行业。温州市的个人集资合作建房者情况如前所述，也大都不符合 规定对象条件。二是组织主体不符合住房困难户较多的工矿区和困难企业单位或经批准成立的住宅合作社的要求，各城市出现的个人集资合作建房者们大多由自然人通过网络来发起并组织实施。三是没有用于建设的自用土地或土地部门划拨的建设用地，个人集资合作建房者们需要通过招拍挂方式在市场上取得土地。
最近几年针对高档商品房房价过高，经济适用房供不应求、面积过大、总价过高等问题，一些购房者抛开房地产开发商转向个人自主建房。合作建房是指一群具有民事行为能力的潜在购房者，对住房的要求包括区位、户型、价格等方面相近或者基本上相同，自愿接受个人合作建房方式，在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作，以非盈利方式运作的建房模式。在遵守国家有关法律法规的前提下，依托金融机构服务(资金监管)，账目透明，每个参与者都有监督权和建议权。对于建成的住宅楼，根据事先协议的合理分配原则进行分配。合作建房与经济适用房、一般商业开发的区别，如表1。合作建房减少了许多市场中间环节，节省了销售费用，建房资金由合作者自己集资，省去贷款利息，其中没有开发商利润，因此，合作建房可以节省较多的开销，房价降低20％～30％左右。
自建模
式。由于该建设项目的用地、规划等手续均在建房者集体名下，故房屋建成后，建房者集体依法取得所建房屋的所有权证。以社团名义建设的，符合住宅合作社条件的，可以直接将产权办理在社员个人名下。不符合住宅合作社条件的其它社团，在取得集体产权后，再以转让方式将产权分割给社员个人
住宅合作社与社员个人共同所有的房屋，应由住宅合作社与社员个人在合作建房协议书上注明社员个人出资占住宅全部建设资金的比例份额。
房产公司之后如何再分配建成的房产前提是大家已经在公司建立之前就有一个协议，关于建成后的房产的分配，但是法律程序上如何把公司的房产在划分为个人（股东）所有，这个车位那个程序是怎么样的。
在建设的时候，因为不能预售，在资金和贷款的限制上应该有个限制。
公司制和合伙制的区别
（一）社团法人组织的特许制度
正如科斯《企业的性质》一文中提到的，企业是一种减少交易费用，代替市场的长期关系型契约组织和制度。但对于个人合作建房来说，成立公司带来的管理费用和其他非建房费用，相对于一个只有几年寿命的项目公司来说，这部分费用占房价比例过高，他们不能像房地产公司那样通过规模经济效应把管理费用等非建房费用分摊到每一个项目的建设成本中去。如果是成立有限责任公司，要受到股东50人的限制，那么只能把人数按照比例分组，然后以组的名义入资（隐性投资入股），这样的话，股东的合法权益不能得到公司法的保护，一旦发生纠纷，只能按照民法通则来解决；如果是成立股份有限公司，那么又受到严格的控制与管理，并且公司的设立和管理成本远远高于有限责任公司，一般的房地产公司都不会选择这种公司制度；如果是成立合伙企业的话，由于个人合伙需要承担无限责任的风险，集资合作建房的人又都处于城镇中低阶层的收入水平，没有承担风险的能力，依然不能实施；最后，只能是选择成立社团法人组织，正如温州市的个人合作建房营销协会一样，通过这种组织方式避免了过多的公司管理费用等非建房费用，而且还能进行有效的决策。但是，成立社团法
人组织，政府有着非常严格的控制，这种社团法人要如何取得立项审批、建筑规划许可、施工许可等行政许可？在经营过程中又要如何避免经营性行为，比如与开发商合作或者聘请专业公司设计和规划等等？
因此，在这方面，政府应该给予制度上的特殊支持，允许个人合作建房组织以社团法人身份进行与建房有关的“非营利性”活动，包括经营性和非经营性活动。
（二）政府支持性政策
通过定义我们可以知道，个人合作建房与以前的集资建房不同，不仅在产权方面，而且还在土地、融资、税收等方面存在不同。个人合作建房不是政府划拨土地，不能享有税收优惠政策，不能享受到银行的低息贷款。因此，个人合作建房在实施过程中有很大阻力，而其中最大的阻力在“拿地”和“融资”两方面。在“拿地”方面，个人合作建房要与资金来源广且资金雄厚的房地产商竞争，可想而知其难度之巨大；在“融资”方面，由于目前银行对存管合作建房者的资金顾虑重重，暂时还不能指望银行提供房贷。
因此，政府部门应该为个人合作建房的发展提供支持性政策。在拿地问题上，可以通过政府划拨，免收土地出让金或者提供较低价格的土地等；在融资问题上，银行给予长期低息贷款的优惠；在税收方面，对房地产开发过程中有12种税附加实行优惠，给予减半征收甚至是零税率征收；另外，在报建手续方面，应该尽量简化报建手续，减少不必要的交易费用，但在产权明晰上，要做到产权明晰到个人，以保障个人的合法权益为根本和出发点。
（三）监管制度的配套
个人合作建房面临很多方面的风险，其中资金风险为主要。因此，政府应该加强对个人合作建房资金使用情况的监督，采用直接监督和间接监督并取得方法，通过专门的机构进行直接监督，比如通过银行直接对其资金使用情况进行监督，还可以通过公证机关、会计师事务所等中介机构的直接监督来增加其操作的透明度；另一方面，通过法规政策等手段进行间接监督，在发现违规行为的情况下给予法律方面的制裁。这样，不仅能有效地防范资金风险，有效地促进个人合作建房的资金使用效率；最重要的是，如果个人合作建房在各方面得到了政府的重视和扶持，会最大程度地增强个人合作建房参与主体的信心和积极性，从而稳步推进个人合作建房制度的实施，更大范围惠及中低收入家庭和保证社会的安定。因此，个人合作建房迫切希望得到政府的积极引导、大力扶持、加强监督，让个人合作建房走上稳定发展的正轨。
中国成功的一次案例在温州，而该次成功也是同房地产合作，其实质已经不算是个人合作建房了。2006年国内首个拿到土地的温州个人合作建房项
目成为社会关注的焦点，被全国各地的购房者寄予
厚望，然而成功拿地一年后无任何突破的该项目最终转为一个房地产开发项目。
