科目四_科目四理论
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一: 交易过程中买卖双方应交纳的税费明细
（1）契税：1.5%（非普通住房交全额契税3%，甲宅.公寓.别墅,另外建筑面积超过140米与交易价格超过当地指导价1.2倍的也是3%契税）
（2)印花税：1/1000
（3）工本费：85元
（4）测绘费：35元
（5）土地出纳金：1560元 X(乘以)建面X(乘以)1%（通县：1290 X(乘以)建面 X(乘以)1%）
二: 目前所能交易房屋类型:
（1）商品房：大产权，不用交土地出纳金（开发商已交过）
（2）成本价：小产权，交土地出纳金
（3）优惠价，标准价：小产权，首先补齐成本价：1560X(乘以)建面X(乘以)6%再交土地出纳金1560X(乘以)建面X(乘以)1%，一共交费用：1560元X(乘以)建筑面积X(乘以)7%）
（4）经济适用房：小产权，1.交综合地价款：成交价X(乘以)10%，2.变成了成本价房，再按成本价过户。
3.北京市户口，年收入不超过6万才能买！
（5）使用权：有本但本小，是租赁性质，没有物业费，但交租金，一般每平米交租金3.05元/月。成交没有过户费，只有手续费，一般是交.成交价的2%或3%，或每平米交400元。要按使用面积买卖！供暖费按建面算，过户填净价！不能正常交易买卖，只能说是置换房子。）房屋产权属于哪？(本地房管所，物业，单位）就在那里做换房手续（不能贷款）
（6）回迁房：（能交易，不能贷款）
（7）央产房：（能交易，但是要有上市通知单“蓝岛办理”，）（中大恒基、链家、我爱我家、3家指定央产房代理商）(可以贷款买！）
三: 营业税及个人所得税
（1）营业税：（5年内的房买卖要交营业税：成交价全款的5.5%）
（2）个人所得税：（5年内的房要交个人所得税：房屋差价的20%）或成交价的1％。
四: 各种房屋使用面积换算
使用面积的计算：（塔楼：建筑面积÷1.44）（板楼：建筑面积÷1.33）
备注：塔楼：一般4个角都有窗，1梯8—12户。小区供暖费：烧煤16.5元/平米，天燃气30元/平米。正向：指南向（向阳）。侧向：东，西，北向。
买卖双方必备的文件、资料
（一）产权房产过户，买卖双方需提供。
买方：
1、身份证，2、户口本，原件及复印件，3、暂住证原件及复印件（外地人购房用）
卖方：
1、身份证，2、户口本，原件及复印件。
3、房产证原件，5原始购房合同（小产权房需要），（2）使用权房：
买方：1户口本原件。
卖方：1户口本原件，2房本原件。
（二）办理贷款买卖双方需要提供的手续。
买方：
1、夫妻双方身份证（单身要有单身证明），2、户口本原件，3、结婚证，4、收入证明原件，5、单位营业执照副本复印件加盖公章，6、学历证明。
卖方：
1、房本复印件，2、身份证和身份证复印件，3、买卖合同，4、首付款收据。
（三）办理律师见证买卖，双方提供的手续。
卖方：
1、身份证，2、户口本原件，3、产权证原件，4、原始购房合同原件。
买方：
1、身份证，2、户口本原件。
（四）贷款的收费标准，都包括什么费用。
A：贷款的收费标准为：2800元（其中包括：律师费，抵押登记费，担保费），30万以上的每多贷款1万增加50元（0.5%）。
B：评估费600元
（五）能贷款多少钱的计算：
每平米的评估价格X(乘以)建筑面积X(乘以)能贷款几成=等于可以贷款的钱数。
地点：朝阳区房屋登记发证大厅
位于朝阳区石佛营东里128号院3号楼(朝阳公园东1000米)，可乘486路，608 831 440 991 等公交线路到达。(石佛营东里）
办公时间：办证：周一到周四：8：30--15：30（请注意下班时间）周五8：30--11：30
交契税：周一到周五：8：30--15：00
办理步骤：
（一）大厅领号
（二）二楼交契税：朝阳地税和房地局一站式办公，需要先到大厅二楼缴纳契税（请注意上面提到的缴税时间）
（三）一楼等待叫号，办理手续：需要现场填写
另外，请在过户前准备好以下材料：办理手续窗口
公房（含央产）
买方 ：身份证原件、复印件1份
如本人不能到场，可手写委托书委托他人，受托人需准备身份证复印件1份。身份证原件、复印件1份
卖方 ：身份证原件、复印件1份,房产证原件
房屋测绘图、表复印件各2份
如本人不能到场，可委托，但需要到公证处公证身份证原件、复印件1份,房产证原件 房屋测绘图、表复印件各2份、原始购房协议
如果是央产，还需准备：
1、央产上市证明
2、房屋物业供暖结清证明。
商品房(含经济适用房)
买方:
身份证原件复印件 如果本人不能到场,可手写委托书委托他人,受托人需准备身份证复印件一份.卖方 :
身份证原件`复印件房产证原件房屋测绘图`表复印件各两份 ,如果本人不能到场,可委托,但需要到公证处公证
（四）手续办理完毕，工作人员会开具缴纳印花税的票据，请您到印花税窗口缴纳现金。
（五）领证：在过户的同时，工作人员会先进行该房产的档案查询，如果在系统中有记录，10个工作日即可出新证；如果没有记录，则需要30个工作日。
资金监管四种流程
·业务流程图一(买方全款,无按揭)：（房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款
·.业务流程图二(买方贷款,无按揭)：（房屋未设定抵押，买房人抵押贷款）
·业务流程图三(买房全款,有按揭)：（房屋已设定抵押，买房人一次性额付款）
·业务流程图四(买方贷款,有按揭)：（房屋已设定抵押，买房人抵押贷款）
房产二手房交易流程示意图
买方 卖方
1、提出购房意向、拇指房产提供免费咨询
1、提出卖出意愿，拇指房产提供免费咨询
2、明确购买意向，大概范围，总价款，建
2、签定出售居间协议，拇指房产查阅房地
面，朝向，楼层等填写求购信息表，签 产权证资料，实地勘察出售物业。
定房屋求购居间协议。
3、拇指房产提供相应房源
4、买房签署《看房确认书》实地看房
3、提供看房便利
5、经拇指房产撮合，双方达成初步成交意向
4、经拇指房产撮合，双方达成初步成交意向
6、买方签署购房意向书，交缴意向金
5、卖方确认签收意向书,意向金转为定金
（1万元或房价的1%）
7、确定买卖关系,拇指房产居间成功,买卖双方签
6、确定买卖关系,拇指房产居间成功,买卖双方
署《上海市房地产买卖合同》双方提供相关 签署《上海市房地产买卖合同》双方提供相
证件,拇指房产或律师在场签证 关证件,拇指房产或律师在场签证
8、买方缴纳购房款,支付拇指房产佣金,交易税费等 7、卖方支付拇指房产佣金,手续费用
9、买方按揭贷款手续,办理房屋产权过户交接手续
10、买方取得新房的产权证
8、卖方根据合同约定进程收取售房款
11、拇指房产协助双方进行物业交接,9、拇指房产协助双方进行物业交接,签署《物业交接单》 签署《物业交接单》
12、交易结束
10、交易结束
