商业地产“动态”分析论_商业地产项目分析报告

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商业地产“动态”分析论

不管是住宅项目还是商业项目，在写项目调研报告的时候都少不了要作SWOT分析，大家都知道目的是通过对项目的优势、劣势、机会和威胁的分析，能够在实际操盘过程中更好的发挥优势，弥补劣势，利用机会以及规避威胁，但在实际的运用过程中，我们看到很多报告的SWOT分析只是一种形式、一种摆设，没有真正体现SWOT分析的作用，甚至是很牵强的在做一个SWOT分析。

商业地产市场调研不在于收集了多少的资料、数据，也不在于你的报告有多少的页码，关键是要有针对性和对重要问题研究有足够的深度，要找对及研究问题的核心，尤其是商业地产项目，在前期研究中我们经常在说“一步三市”，所以SWOT分析也是一样，需要针对不同的项目做不同的SWOT分析，而且SWOT分析里的文字要精益求精，提炼出精华，不能像写小说一样运用太多的文字，这就像电视剧的台词和广告片的画外音一样，电视剧里你多说十个字甚至几十个字都不要紧，但在广告片里画外音都是有字数规定的，多几个字就会显得整个片子很乱、很散、没有核心（魂）。

商业地产的SWOT分析从某个方面也能看出操盘手在前期调查中是否有针对性、是否找对了核心的问题，是否对重要问题有足够深的研究。

其实，光做好SWOT分析还不够，这就是为什么地产知行者经常提到：在商业地产中要运用 “动态’SWOT分析，呵呵！很多同行听到我这个观点时都是非常诧异，怎么又出来一个“动态’SWOT分析呢？难道说SWOT长腿了？

世界上唯一不变的就是变化！！

因为市场每天都在变化，项目完工后的SWOT和建设前的SWOT往往会有较大的区别，项目是否能够招商成功、是否能够让每个商家都好好的发展下去，除了取决于项目建设前的规划、定位决定招商的成败，招进来的商家能否留下了则取决于项目建成后的SWOT因素，所以我提出商业地产持续经营发展就需要将“动态”SWOT分析运用到商业地产分析中。

市场在不断变化、城市建设在不断变化、地块价值在不断变化、竞争对手在不断变化，消费者消费习惯在不断变化„„也许你一觉醒来，发现旁边又多了个竞争对手，让你来不及做出反应，就像钟表行业做梦也没想到手机会对其造成那么大的影响（请问现在还有多少人在靠钟表了解时间？还有多少人的闹铃是在靠闹钟？）。

当这个世界在快速的变化时，商业地产作为这个世界里面的某一事物，也是需要与时俱进的，所以就需要商业地产操盘手对SWOT的分析更具有前瞻性的思维，不仅要看到目前的市场情况，还要对未来市场变化情况做到“动态”的分析。