物流港商务办公楼项目分析报告[1]_物流中心项目分析报告

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内蒙古亨瑞房地产公司开发建设呼市航空

物流港商务办公楼项目分析报告

一、项目简介：

1、项目地点：内蒙古呼和浩特市成吉思汗东街

2、占地面积：54840.59㎡（82.3亩）

3、建筑名称：航空物流港商务办公楼

4、规划要求：容积率2.79，建筑高度35米，建筑密度35.3，绿化率40%

5、建筑面积：①总面积约180000㎡；②商务写字楼酒店约90000㎡；③会展大厅约6768㎡；④配套设施约580㎡；⑤地下停车场约55000㎡；⑥商业用房约29000㎡。

二、投资计划与资金筹措

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本方案开发商自有资金元作为启动资金，需贷款元，总投资元，将项目投资进程分为前期、中期和后期。

三、投资合作开发方式：

1、由政府给企业提供净地，开发商以实际建筑工程成本造价置换土地，给政府新建办公大楼。

2、政府提供土地、净地，开发商按市场行情出让价作价200万元/亩。

3、开发商以建筑工程实际成本造价7800元（精装修）置换土 1

地。

4、等价置换房屋面积，政府用现有82.3亩土地换开发商建约30000㎡办公大楼，相互以实际房屋面积互补差价，不足由政府给土地。

5、工程开发分期进行，前期给政府建约30000㎡办公大楼。同时开发建设约5000㎡地下车库和5000㎡商业用房，约20000㎡商业写字楼。剩余工程中期、后期开发。

6、合作开发一座国际五星级品牌酒店：①政府提供土地；②开发商投资建设；③品牌酒店经营管理；具体事宜由三方进一步确定股份分成和投资方案。

四、开发期前后各种税费、管理费：

1、前期费用：

（1）规划费：8元/㎡

（2）可研费：3元/㎡

（3）工程施工图设计费：68元/㎡

（4）测绘费：2元/㎡

（5）地质勘探费：2元/㎡

合计：83元/㎡

2、开发期所缴费用：

（1）固定资产投资方向调节税：15元/㎡

（2）配套费：65元/㎡

（3）质检费：5元/㎡

（4）建筑管理费：2.6元/㎡

（5）卫评费：1.8元/㎡

（6）环评费：2.2元/㎡

（7）墙改基金：9元/㎡

（8）绿化费：18元/㎡

（9）土地使用费：36元/㎡

（10）再就业基金：10元/㎡

（11）施工审图、人防审图：10元/㎡

（12）教育专项基金：12元/㎡

（13）综合治理费：6元/㎡

（14）编标费：3元/㎡

（15）招标费：2.5元/㎡

（16）规划许可工本费：3元/㎡

（17）土地证工本费：2元/㎡

（18）施工许可证：2元/㎡

（19）安全保险费：3元/㎡

（20）水电设备，暖（是中央空调）360元/㎡

合计：元/㎡

3、各种税费：

（1）营业税（2）教育附加费（3）城建税（4）印花税

（5）交易税（6）不动产税（7）土地增值税

等税种约960元/㎡

五、土地费及建设工程施工费、内外装修费：

1、①土地使用权出让金；②征地费用；③拆迁安置补偿费。合计：200万元/亩，300元/㎡

2、沿街商业建筑及裙楼间主体土建费：1860元/㎡

3、办公楼、写字楼主体土建费：1860元/㎡

4、地下车库及商业用房，按照人防工程施工标准费用2900元/㎡

5、沿街商业裙楼外装修：1350元/㎡

6、办公楼外装修：1569元/㎡

7、商务写字楼外装修：1350元/㎡

8、办公大楼、会展大厅内装修：1690元/㎡

六、市场销售项目开发成本与利润：

本项目开发由土地成本，前期开发费、建安工程成本费、基础设施费、房地产各项税费、管理销售及财务费、不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本方案采用静态分析法进行估算各项费用总结以下几点数据：

1、写字、办公楼成本价估算7800元/㎡，市场销售价约9800元/㎡；

2、商业写字楼成本价6000元/㎡，市场销售价约7500元/㎡；

3、地下商业用房成本价4100元/㎡，市场销售价约5500元/㎡；

4、地下车库成本价3800元/㎡，市场销售价约4500元/㎡；

（1）项目开发面积180000㎡×工程平均造价5424元/㎡=成本总价9.7650亿元

（2）项目销售收入180000㎡×平均销售价6825元/㎡=销售总价12.2850亿元

（3）项目销售净收入（毛收入）12.2850亿元-工程总造价9.76500亿元=销售净收入2.520亿元

七、结论与建议

1、本项目是内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好，但必须注意近期可能的风险，总体项目投资是适宜、可行的。

2、对于以上的评价结论，为增强投资信心，建议政府在政策方面上多给支持，道路、绿化、亮化照明配电、下水排污，室外管网，未做估算，根据政府实际规划要求标准再作分析。

3、由于时间较短，原始资料不尽完备等原因，因此本投资分析难免有不足之处，建议政府及相关部门、投资方在本报告的基础上，进一步深化研究，尤其在实施中不断完善。

汇报单位：内蒙古亨瑞房地产开发有限责任公司