商业地产股权融资说明书_股权融资说明书

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商业地产股权融资说明书

一、为保证本项目如期有效实施，需要新增投资金额____

新增投资中，需新投资方投入_________，向银行借贷___________，本公司（发起人）自身投入________。本项目（发起人公司）向银行借贷的抵押或担保措施是。

二、所选项目可行性，详见项目商业计划书

项目商业计划书包括但不限于未来3-5年平均每年净资产回报率预估，以及如果公司没有实现项目发展计划，公司与管理层向投资方承担的责任等。

三、风险控制模式

１、股本金足额到位（未足额到位不予启动）；

２、银行融资的事先约定；

３、务求开发周期如期达成——最长不超过预算周期五个月；

４、对顾客诚信（不以套取资金为目的）的销售回笼时间及可行方式；

５、商业主体项目“订单”的事先确定；

６、非卖品（沉淀持有的商业地产）的提前招商基本到位；

７、无论何种情况下，绝不涉足高利贷。

四、项目股份制的基本运营框架（需是规范、透明的管理）

我们将以向投资方出让股权的方式换取所需的资金。具体股权出让比例还有待双方商议决定。投资方按出资比例对公司享有一定的管理和监督的权利，投资方可派人作为公司董事会成员，对于有损其股东权益的投融资决策有否决权，对于影响公司发展的重大安排，如：再融资、高层管理人员的变动等，有董事决策权。投资人对于公司财务数据和资金使用状况的真实性和安全性有定期和不定期检查监督的权利。我们将与投资方及时沟通，定期向投资方公布公司的财务报表、汇报市场拓展情况等，尊重投资方的意见，积极采纳投资方的合理建议。有关约束机制可以写入公司章程或股东会决议，并在公司有关日常管理规程中予以贯彻执行。

五、“项目完成”内涵的专门阐述

（待具体项目敲定后再行提出）

六、项目股权退出机制

可以在“项目完成即以一次性获利后现金退出”和“项目完成后实现了一次性获利但将获利沉淀于本项目持有的商业地产继续累积获利”两种方式中选择。将以项目完成后回笼现金和项目持有的优质商业地产的股权出让、发起人回购等方式实现初期入股股东（项目初期投资人）“一次性获利后现金退出”。

项目初期投资人一年终了时如对所投项目仍有顾虑，亦可选择“提前三个月提出申请，一次性退出所投资金，公司将同时付给银行一年期同期贷款利息”的方式退出。但超过一年未提出申请，在项目未完成结算前，不得再提请退出。

七、实现商业地产的持有及持续经营内涵的专门阐述

持有的时间可以选择三个阶段，即三年、五年、八年，其首要目标是实现房产的增值及伴随着的租金的增加，以此地段以及由此形成的专卖百货购物为主体的商业业态，三年时间当为必须的第一周期，此周期结束必然达成其专卖百货业态牢固确立，进而带来租金的大幅度提升，由此推高房产的价格，这可视为第二次投资，此次投资产生的收益丝毫不亚于第一次（开发阶段）投资所产生的收益，但其综合成本却大大低于第一次（开发阶段）投资；基于中国城市人口必然急剧膨胀的事实，结合我们所在的三、四级城市的房地产价格始终没有

出现发达地区已经出现了急剧增长的事实，可以预计，五年、八年后将会出现商业地产优良地段奇缺的状态，其价格大幅度上涨必将出现，这可以看成是第三次投资，其收益（包括房产价格和租金收益两方面）将等于或高于第一、二次投资。持有期间可以实现三个方面的融资，一是持续而且增长的银行融资；二是持续而且增长的股权融资；三是房地产信托投资基金形式的融资。如此，不动产蜕变成了“动产”，而且是不需要新增投入却不断增值的“动产”。

八、商业地产持有及持续经营期间的退出机制

可以采取三种方式：

１、发起人收购；

２、股权的转让；

３、准房地产信托投资基金之权益证的转让。