房地产复习资料仅供参考_房地产复习资料
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1,对房地产项目策划的理解应当从以下几个方面进行： 一是房地产策划具有明确的具体目标； 二是房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的； 三是优选最佳的项目市场定位；四是房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维； 五是房地产策划要遵循特定的科学程序；六是房地产策划最终要提供可操作性的策划文本
2.房地产项目策划的特性:1.地域性⒉系统性⒊前瞻性⒋市场性⒌创新性⒍可操作性⒎多样
3.房地产全程策划的程序:土地使用权的获取, 性房地产市场调查,消费者行为与心理分析,房地产市场定位,房地产项目的规划设计,房地产项目的价格策略,房地产项目的广告策略,房地产项目销售策略,物业管理的前期介入
4房地产市场细分的方法:
按照房地产功能的不同分类:住宅类房地产商业类房地产工业类房地产特殊用途房地产
住宅物业类型的市场细分方法:地理细分,人口细分，心里细分，行为细分
1.（D）是发动集体集中注意力与思想进行创造性的沟通，从而确定产品定位。
A．市场分析法B．SWOT分析法C．建筑策划法D．头脑风暴法
2.（C）在房地产企业中充当着智慧团、思想库的角色，是企业决策者的重要助手。
A．投资决策B．建设管理C．项目策划D．物业管理
3．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B）调查。
A.消费者类别B.消费者家庭组成C.消费者购买能力D.消费者购买习惯
4.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于（B）。
A.供给分析B.需求分析C.竞争分析 D.市场占有率分析
5.房地产项目策划的特性有（ABCDEFG）
A．地域性B．系统性C．前瞻性 D．市场性E．创新性F．可操作性 G．多样性
6.房地产项目策划一般经历（BDE）
A．初级策划B．前期策划C．中期策划D．营销执行E．策划总结
7.主题策划的原则有：（ACD）。
A．创新性B．确定性C．领先性D．整合性E．单一性
8．房地产项目定位包括（ABD）
A．产品定位B．客户定位C．主题定位D．形象定位E．市场定位
9.房地产产品功能定位的原则主要包括（ACDE）。A 以未来潜在使用者的功能需求特征为导向B 以目前已在使用者的功能需求特征为导向C 站在使用者的立场上精打细算D 站在节约成本和提高利润的角度来考虑E 体现以人为本和对人的关怀
3章
.1.可行性研究的阶段划分：机会研究（通过对各种建设项目和投资机会作出鉴定，投资误差30%以内。），初步可行性研究（非不可少阶段，当机会研究的效益仍有怀疑时，误差20%以内。）详细可行性研究（投资前期对工程项目进行全面研究的最后阶段，误差10%以内。），项目评价（对可行性研究报告进行审查，核实研究依据，对项目进行全面综合评价。）2房地产市场调查常用方法：访问法
.观察法
.定性研究法
.实验法
3估算方法：
4房地产开发项目的资金筹措：资金来源渠道资本金，预租售收入，借贷资金
5.财务评价的主要技术经济指标
6.房地产开发项目风险分析的方法（1）专家调查法（2）层次分析法（3）概率分析法和蒙特卡洛方法
7.房地产开发项目的投资组合理论（1）投资组合思想
传统投资组合的思想现代投资组合的思想
（2）房地产开发中的投资组合广义的投资组合策略是指房地产与证券投资组合的投资组合。
狭义的投资组合策略包括投资对象组合、投资地区组合、投资期限组合等具体形式。
8.财务评价基本报表一般包括:现金流量表(项目投资现金流量表,项目资本金现金流量), 损益表,资金来源与运用表,资产负债表,财务外汇平衡表
9时间序列分析法的分类：平滑法，分解法，自动回归积分滑动平均法。（自己上网查询的）10竞争对手的分类：品牌竞争对手，行业竞争对手，形式竞争对手，愿望竞争对手（自己上网查询的）
1.例：某项目期初投资2000万元，建设期为3年，投产前两年每年的收益为200万元，以后每年的收益为400万元。若基准投资收益率为18%，问：该方案是否可行？
解：该方案正常年份的净收益为400万元，因此，投资收益率为：R = 400/2000×100% = 20%该方案的投资收益率为20%，大于基准投资收益率18%，因此，该方案可行。
投资回收期的缺点：太粗糙，没有全面考虑投资方案整个寿命期内的现金流量发生的大小和时间，它舍去了方案投资回收期以后各年的收益和费用。因此，在项目的经济效果分析中，投资回收期只能作为辅助性的评价指标来使用。
2.例：某项目的期初投资1000万元，投资后一年建成并获益。每年的销售收入为400万元，经营成本为200万元，该项目的寿命期为10年。若基准折现率为5%，问：该项目是否可行？
解：根据题意，可以计算项目的净现值为： NPV =（400-200）(P/A，5%，10)–1000= 544.34（万元）由于该项目的NPV>0，所以项目可行。
3.例：某工程项目期初投资10000元，一年后投产并获得收益，每年的净收益为3000元。基准折现率为10%，寿命期为10年。试用内部收益率指标项目是否可行。
解：NPV = 3000(P/A, i, 10)-10000 取i1=25%, NPV(i1)= 711.51(元)
取i2=30%, NPV(i2)=-725.38(元)，代入IRR公式计算IRR得：
IRR = 25% +(30%-25%)711.51/（711.51+|-725.38|）= 27.48%由于基准折现率i0=10%
4.例：某项目的期初投资1000万元，投资后一年建成并获益。每年的销售收入为400万元，经营成本为200万元，该项目的寿命期为10年。若基准折现率为5%，请用净年值值指标判断该项目是否可行？
解：NAV=(400-200)-1000(A/P, 5%, 10)= 70.5(元)
项目可行，与前面结论一致。
1.房地产开发项目的可行性研究是对（B）进行认真的技术经济分析、比较和论证。
A．唯一确定性的建设方案或技术方案B．各种可能建设方案或技术方案
C．不少于二个的建设方案或技术方案D．不少于三个的建设方案或技术方案
2.某城市计划开发一大型工业开发区项目，该项目的可行性研究中应当进行（c）。
A．财务评价B．国民经济评价C．财务评价与国民经济评价D．以上都不是
3.属于项目盈利性分析的内容有（A）。A．财务内部收益率B．资产负债率C．借款偿还期D．动态投资回收期E．成本利润率
4.一般来说，销售收入的实现进度（C）于销售面积的实现进度。
A．超前B．同步 C．滞后D．无可比性
5．房地产开发企业发生的年度亏损，用下一年度的（C）弥补。
A．销售收入B．累计未分配利润C．盈余公积金D．所得税前利润
6.（D）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
A 对房地产开发项目进行财务评价B 看地 C 安排好项目融资D 市场研究
7．房地产市场的运行环境中的（C）是投资者最敏感的问题。
A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境
8．城市或区域的就业状况、基础设施状况主要影响到房地产业中的（A）的运行。
A．社会环境B．金融环境C．经济环境D．政治环境
9．对于开发商来说，房地产市场分析的作用不包括（A）。
Ａ.有助于选择合适的项目位置 Ｂ.确定满足市场需求的产品类型的依据
Ｃ.把握目标市场的基础Ｄ.可根据市场需求变化调整产品
10.对市场调查进行分析与评估，主要是考察市场调查的（C）。
Ａ.全面性Ｂ.可靠性Ｃ.有效性Ｄ.准确性
11．下列风险中，属于个别风险的是（A）。
A．购买力风险B．市场供求风险C．政策风险D．比较风险
12．由于建筑物类型的选择不当引起的风险属于（C）。
A．比较风险B．客观风险C．个别风险D．系统风险
13．某开发商通过适当的投资组合可以达到（C）。
A．个别风险因素不变，系统风险因素减少B．个别风险因素减少，系统风险因素增加C．个别风险因素减少，但是系统风险因素依然存在D．个别风险因素不变，系统风险因素减少
14．一般来说，以下（D）市场的风险最小。
Ａ．写字楼房Ｂ．零售商业用房Ｃ．工业厂房Ｄ．普通住宅市场
15.可行性研究的依据有（ABCD）。A．项目建议书B．水文地质等基础资料C．规划设计方案D．行业基准收益率E．上级领导的态度
16.以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由（ACD）组成。
A 土地使用权出让金B 地上附着物补偿费C 城市基础设施建设费D 拆迁补偿费E 青苗补偿费
17.前期工程费包括（BCDE）。A 开办费B 可行性研究费C 三通一平费D 水文地质勘察费E 规划设计费
18.项目投资现金流量表中现金流出的内容有（BE）。
A．资本金B．税金C．借款本金D．借款利息E．建设投资
19．房地产市场调查主要包括（ABCD）A．房地产市场环境调查B．房地产市场需求调查C．房地产市场供给调查D．房地产营销环境调查E．房地产竞争项目调查
20.房地产市场调查的特点有（ABCDE）。A．调查内容的广泛性B．调查内容的时效性C．调查内容的针对性D．调查方法的多样性和专业性E．调查结果的局限性
21．房地产调查的方法有（ABDE）。
A．访问法B．观察法C．定量研究法D．定性研究法E．实验法
22．房地产市场营销环境调查包括（ABC）
A.房地产广告环境调查B.房地产营销中介机构调查C.房地产营销媒体调查D.房地产市场推广方式调查E.房地产营销人员结构调查
23.关于利率对房地产市场的影响描述正确的是（CE）。
A．利率的上升导致房地产实际价值的折损B．利率的提高会导致房地产价格的下降
C．利率的提高会抑制房地产市场的需求数量D．利率的提高不会抑制房地产市场的需求数量E．利率的升高会导致开发商还贷困难
24．以下运用投资组合理论的房地产开发模式是（ABCE）。
A．在不同的地区开发相同的项目B．在不同的地区开发不同的项目 C．在不同的时间内进行项目开发D．在相同的地区开发相同的项目E．在相同的地区开发不同的项目
1.可行性研究的涵义、目的及作用？
2.财务评价中有哪些主要技术经济指标?
3.房地产开发项目财务评价报表有哪些？
4.房地产开发项目国民经济评价的涵义和基本步骤？
5.房地产市场调查常用方法有哪些？
1.某开发项目初始投资为1.2亿元，预计此后每年净现金流量为3500元，若i=10%,则其动态投资回收期为多少年？假如项目的寿命期为10年，则该项目的财务净现值为多少？
2.某开发商以4500万元购买一块占地15亩的普通住宅用地，已知建筑容积率为2.5，前期固定投入工程费为300万元，建筑安装工程费为1850元/平方米，其他可变成本为500元/平方米。项目销售价格为5500元/平方米，销售税金率为6.5%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加和土地增值税等），假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为2.0%，试计算该项目的盈亏平衡点，并判断其风险程度。
3建设阶段的风险应对措施1风险回避2风险转移3风险分担4风险自留5）损失控制4章
1.房地产开发用地的来源：城市中需再开发的土地，城市规划区内的建设备用地，各种开发区内的土地
2.房地产开发用地的取得方式：土地使用权出让（土地使用权出让的方式有招标让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。），土地使用权出让合同，土地使用权转让，土地使用权划拨，土地合作
3.地价测算方法—剩余法（假设开发法）：开发完成后的房地产价值= 土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费
土地价格=开发完成后的房地产价值 —开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—开发商购买土地的税费
1．（A）是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A．投资决策阶段B．前期工作阶段C．工程建设阶段D．租售与物业管理
2．目前，经济适用房和廉租房项目用地的获取方式为（A）。
A．行政划拨B．招标出让C．拍卖出让D．挂牌出让
3.以出让方式取得的土地使用权转让，属于房屋建设的，完成投资总额的（B）（不包括土地出让金）方可转让。
A．20%B．25%C．30% D．35%
4.教育用地的土地使用权出让的最高年限为(A)。
A．50年B．40年C．70年D．60年
5．房地产开发前期工作包括：（ABCD）A．获取土地使用权B．建设工程招标C．开
发项目立项D．规划设计与方案报批E．可行性研究
6．土地使用权出让的获取途径有（CD）
A．划拨B．出让C．招标D．拍卖E．合作开发
8.房地产开发项目招标组织形式有（CD）
A．房地产开发公司公开招标B．房地产开发公司邀请招标C．房地产开发公司自行招标D．委托招标机构代理招标投标E．房地产开发公司联合招标
9．下列（BCE）可以通过划拨方式取得土地。A 高档住宅项目B 城市公益事业项目
C 廉租房项目 D 娱乐项目 E 国家重点扶持的能源、交通项目
12章
1.房地产收益的获取方式1）出售。
（2）出租。
（3）营业。
2,商品房买卖付款方式（1）一次性付款；
（2）分期付款；
（3）按揭付款；
3．一般在下列（ABCDE）情况下，开发商自行销售。
A．节约成本B．处于卖方市场C．定向开发 D．大型房地产开发公司E．与其他项目竞争
11章
1.房地产开发项目价格定价方法：成本导向：成本加成定价法，目标收益定价法,售价加成定价法
购买者导向：价值定价法，认知价值定价法，需求差异定价法
竞争者导向：领导定价法，竞争导向定价法，随行就市定价法
1．属于竞争导向的定价方法是（D）。
A．认知价值定价法B．价值定价法C．目标利润定价法D．随行就市定价法
2．不属于心理定价方法是（D）。
A．整数定价策略B．招徕定价C．尾数定价策略D．数量折扣
3．认知价值定价的关键在于（C）。Ａ．开发商的成本Ｂ．开发商的价格预期Ｃ．顾客对物业价值的认知Ｄ．竞争物业的平均价格
4．卖点必须具备哪些条件（ABCD）A．卖点是楼盘自身优势的特点B．卖点是不易被竞争对手抄袭的个性化特点C．卖点必须具有能够展示，能够表现出来的特点D．卖点必须是能够得到目标客户认同的特点E．卖点必须是自己创造的特点
5．购买者导向定价方式包括（CD）。
A．随行就市定价法B．挑战定价法C．认知价值定价法D．价值定价法E．领导定价法
