浅谈住宅小区的安全管理_住宅小区安全管理规定

2020-02-29 其他范文 下载本文

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安徽广播电视大学

专科毕业论文

论文题目:浅谈住宅小区的安全管理

姓 名:刘涛 学 号:087001799

教 学 点:安徽广播电视开放学院 专 业:物业管理专科 班 级:08秋物业管理 指 导 老 师:张劲松

2010年12月

目 录

摘要、关键词.............................................................3

一、住宅小区安全管理的概念及内容.........................................4

(一)住宅小区安全管理的概念.............................................4

(二)住宅小区安全管理的内容.............................................4

二、当前住宅小区安全管理存在的主要问题...................................4

(一)住宅小区缺乏消防规划...............................................4

(二)小区缺乏消防安全管理内容...........................................5

(三)业主消防安全意识淡薄...............................................5

(四)住宅小区停车难.....................................................5

三、提高住宅小区安全管理水平的对策.......................................6

(一)加强小区整体消防规划...............................................6

(二)小区应完善消防安全管理内容.........................................6

(三)开展消防宣传教育...................................................6

(四)组织业主接受安全教育...............................................7

(五)加强突发事件的预防与处理...........................................8

(六)加强对停车场、车辆的管理.................................................8-10 参考文献..........................................................11 封底................................................................12

论文摘要

开展创建安全文明小区工作,是物业管理公司的一项重要工作,需要常抓不懈,不断开拓创新,积极创造条件,丰富创建内涵。随着市场经济的快速发展,城市现代化进程的加快,出现了居民小区物业管理与消

防安全脱节现象。因此,有必要健全物业管理中消防安全服务体系,为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。本文对小区的安全管理工作做了分析与阐述。

关键词:住宅小区 健全制度 安全教育 车辆管理

浅谈住宅小区的安全管理

一、住宅小区安全管理的概念及内容

(一)住宅小区安全管理的概念

物业的安全管理是一个广义的概念,包括日常的治安管理、消防管理和突发事件的处理等。在物业管理中,小区安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。而在 2010年,合肥市消协开展过一个住宅小区物业管理状况的调查,其中对小区安全保卫感到不满意的达到 32.8%,35.1% 的业主表示,因小区安全保卫措施不利,其人身、财产安全受到过损害。可见,住宅小区的和谐安宁已经成为公众关注的焦点。

(二)住宅小区安全管理的内容(1)治安管理

治安管理的主要内容包括:建立完善而有效的安全管理制度;完善辖区内安全防范设施;明确保安员的岗位职责,开展有效的治安防范。(2)消防管理

建设高素质的消防队伍;制定完善的消防制度;消防设备的保养与维护。加强消防教育培训:对员工的培训教育;对用户开展消防宣传教育。消防的日常管理工作:定期检查和更换消防器材;适当安排消防演习。(3)突发事件的处理

小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广,具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点,稍不注意,就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲,物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以,除在加强小区硬件条件以外,建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍,就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好以下方面:

二、当前住宅小区安全管理存在的主要问题

(一)住宅小区缺乏消防规划

消防设施和器材配备不完善一个物业小区,一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成,占地往往几百亩至几千亩。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定,应合理设置消防车道、消防水源,设置必须的消防设施和器材。但实际上,不少小区从立项设计上缺少整体消防规划;有些小区即使编制了消防规划,往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工,或分阶段组织施工,这样就造成了设计前后不一致,设计、施工上不衔接;部分开发商过多地追求经济效益,忽视或减少消防设施方面的投入,以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象,如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓;已安装的室外给水管道生活、消防共用,管径过小,不能保证消防用水量要求;消防车道为枝状无回车场地;人为设置隔离墩或铁栅栏,暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足,不能满足消防车通行要求;不少小区设有集中供气系统如小区自建独立管道液化石油气、市政集中供应煤气系统,由于施工、设计队伍参差不齐,未经消防部门审核把关,出现了如管道架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理,液化气储存间、煤气调压站位置设计不当等违反安全规定的行为,由于液化石油气、煤气的火灾危险性极大,一旦发生问题,后果将不堪设想,这方面的教训全国各地发生了不少。

(二)小区缺乏消防安全管理内容

现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容物业管理作为近年来新兴服务业,越来越受制社会各界的重视和肯定,但从目前管理内容和层次来看,许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要,突出表现在以下方面:单位往往只过多的重视防盗,在消防安全管理上不够重视,消防安全管理制度不健全,没有建立灭火和应急疏散预案,有些形同虚设;小区保安大多属临时雇佣性质,不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗,消防安全技能差,有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知,遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃;消防设施和器材配备严重不足,小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材,但大多数单位没有配备或配备不足;消防设施和器材管理维护不当,部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重,有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修,发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡,室内外栓用于冲洗路面、浇花浇地被挪作他用。消防安全管理作为物业管理的重要内容还亟需加强。

(三)业主消防安全意识淡薄

业主家中存在不少火灾隐患,住户消防安全意识淡薄随着人民生活水平的日益改善,居民对居家装饰要求也相应提高。家庭装修中为了追求装修效果,而过多采用易燃可燃材料,隐蔽电气线路裸露未穿套管,线路选型不当,家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。为了防盗,大多数住宅楼一二层安装了防盗网、防盗栏等防护措施,上层住户为防止上层住户为防止小偷从下层护栏进入自家不得已也须安装防盗护栏,整幢建筑变成了一个十足的“牢笼”,不利于灭火救助和人员安全疏散。而目前大多数居民家中未配备灭火器,不少居民未接受消防安全教育培训,消防安全意识淡薄,基本的灭火和疏散逃生知识不具备,现在家庭一旦发生火灾,往往火势很快蔓延,易产生大量有毒气体,给居民生命财产安全造成很大威胁。“安居才能乐业”。各房地产开发商、物业管理单位及各级房产、建委、公安消防等部门结合各自工作职责,齐抓共管,共同把小区建设好,管理好,给居民创造良好的生活居民居住环境。

(四)住宅小区停车难

小区停车难的主要原因“车多位少”。近年来随着人们生活水平的日益提高,私家车辆的增长速度也越来越快。自2010年以来合肥市机动车年均递增在10%以上,截至目前全市机动车保有量已达400万辆。然而,在机动车迅猛增长的同时,小区停车位却没有得到相应增长。目前,停车场管理难度大,停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生,产生纠纷多,解决困难;加上车辆价值昂贵,极易形成安全隐患。这不仅造成了小区内因车辆无限量增长与停车位不足或停车位使用不甚合理的供需矛盾,同时也给小区内的治安管理、环境优化以及资源合理利用带来严重的影响。

三、提高住宅小区安全管理水平的对策

(一)加强小区整体消防规划

(1)各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时,要增强消防安全意识,从整体上对小区进行合理消防规划设计,严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专

篇,并报送规划、消防等部门进行审查,各设计、施工、监理等单位要各负其责,相互监督、密切配合,严格按设计施工图纸组织施工,把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理,对违反规定的设计、施工和开发商,要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法,同时要严格设计、施工队伍的管理,对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工,从源头上保证消防设施和器材安装到位。

(二)小区应完善消防安全管理内容

要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中,真正抓好落到实处各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定,结合实际,制定符合小区自身特点的消防安全管理制度,按国家有关规定配置消防设施和器材,设置消防安全标志,并定期组织检验维修,同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训,未经消防安全培训的一律不准上岗执勤,并定期进行强化训练,使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施,大力推进和加强小区物业建设步伐,将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中,依托社区服务,将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴,共享社区消防服务资源,积极推进小区消防管理的社会化进程。

加强消防监督管理,严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理,小区建设时要提前介入,严格小区消防规划审核关,施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关,验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关,确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。辖区公安派出所要充分发挥消防监督职责,要把居住人口较多的小区纳入消防重点单位加强管理,要把对小区消防监督管理纳入责任区民警的考核内容,开展经常性的消防检查工作,督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度,对于不按消防规划建设的小区,未按规定配备消防设施和器材的,要责令限期进行改正;对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处;对小区周围或小区内违法设置的液化气代灌点、加油站或煤气调压站要责令限期整改、搬迁或依法取缔,积极消除火灾隐患,为小区居民生活居住创造一个良好的消防安全环境。

(三)开展消防宣传教育

大力开展消防宣传教育和培训,提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题,要充分利用周六、周日空闲时间及119消防宣传日,通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式,积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育,提高他们的消防安全意识和消防法制观念,自觉做好家庭防火灭火,教育子女爱护公共消防设施,同各种违法行为作斗争,共同把小区的消防安全工作做好。(1)健全安全管理制度

在健全安保制度之前,应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定,使物

业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后,各物业管理企业应根据本公司的实际情况,对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理,更重要的是通过制度,检验工作中存在的问题和漏洞,及时修改和完善,最后制定出最符合实际操作的岗位制度,降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。

在文件体系中,还要通过对公司岗位的实际操作情况,把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存,对所制定的规章制度做及时地调整、修改,并进行总结。这不仅是管理规范的体现,也是日后追溯责任的重要依据。如:安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。(2)加强物业秩序维护员的培训

物业管理企业的安保管理,归根到底取决于员工的专业技能。在选择秩序维护员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要,必须建立专业化的队伍。

只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧,才能减少工作中的失误、提高工作效率,减少安全风险,保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训,提高其业务知识和业务技能;同时加强法律知识的培训,使其知法、守法、懂法,能正确地维护好业主和公司利益的同时,也能保护好自己。组织秩序维护员认真学习有关的安全保卫知识,熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好辖区内的各种设备、设施和器具,如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。

物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会,负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构,如保安部或委托专业的保安公司,由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调,而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日程,并选派得力的干部出任保安部的经理,配备必要的秩序维护员。秩序维护员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去,由专人负责。管理好安保监控中心的各种设备、设施 , 保障监控中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施,如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备(如交通通讯和防卫设备),要确保其始终正常工作,否则先进的安防设备形同虚设。

(四)组织业主接受安全教育

任何物业,其治安工作都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系,就会从根本上扩大小区安全性范围。

物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系,紧密合作,与当地片警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,掌握犯罪分子动向,确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理;对发生不法侵害的行为,应当及时采取相应措施予以制止,并将不法侵害人送交公安机关处理,如果不法侵害已经发生,应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作,可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如合肥某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议,通过定期验收辖区治安状况,通报治安情况,形成“一方有难,八方支援”的氛围,建立良好的社区关系,扩大治安力量,从而降低案发率,保证物业辖区安全,取得了较好的效果。

在遇到特殊紧急情况时,如住户家中和办公区域,发生火灾、燃气泄漏、漏水、刑事案件等突发事件等,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式(例如破门前)时,寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证,以规避风险,减少损失。

(五)加强突发事件的预防与处理

应急突发事件:可分为突发事件、自然灾害、消防事故等,对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害,作为秩序维护员首先要熟悉本地区自然环境,熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨,季节性台风等,对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施;对于突发事件,要本着及时、高效,大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理;对于消防管理,必须建立一支快速、灵活的战备队伍,平时加强训练及消防培训,季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备,而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能,还可以进行消防宣传,使业主和用户增强消防意识,树立消防的观念,减少火灾事故发生频率。

随着市场经济的快速发展,城市现代化进程的加快,出现了居民小区物业管理与消防安全脱节现象。因此,有必要健全物业管理中消防安全服务体系,为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。市场经济的快速发展,人民生活水平的日益改善,促使我国房地产业迅猛发展,各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起,尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体,大多能够实现集中供水、供电、供气,社会化服务功能完善,再加上环境优雅,空气清新,极大地满足了人民群众的生活居住需要,成为我国房地产业发展的走向,这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理,但是不少小区在日常管理中忽视消防安全,没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓,小区内存在不少消防隐患,一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故,给人民生命财产安全造成了很大损害。

(六)加强对停车场、车辆的管理

加强停车场管理,有利于维护交通秩序,保障业主人身、财产安全,避免车辆乱停乱放,保证良好的交通秩序,也是物业管理活动中的重要环节和组成部分,同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。通过严格的训练,加强管理,在车辆进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保停车场安全运行。

车辆管理是物业管理的重要组成部分,是有车业主进入小区所接受的首项物业服务,停车管理水平的高低直接影响物业的整体管理水平。本文对小区停车难的主要原因“车多位少”针对该问题在软件层面所能采

取的有效措拖和对策。

(1)有效的交通组织:测量社区的道路宽度,根据相关规定,路侧纵向停车位的标准为2米×6米,那只要道路宽度在6米以上,就可以单侧占用2米施划停车位,保留4米做为消防通道。可以将双向行驶的车道改为单向行驶,将车道的一侧用于停放车辆。值得注意的是,双行改单行,要使车流循环起来,避免车辆逆向行驶。为了避免消防通道被占用,可以在通道上施划黄色禁停网格,或在通道上放置红帽筒或可移动隔离柱。交通组织,可根据本小区的场地特点,在增加机动车停放资源的同时,考虑行人和非机动车的停放和通行。千万不要顾此失彼,引起没必要的矛盾和纠纷。

(2)合法的经营资格:合肥市的公共停车场审批部门是“市政管理委员会”,价格核准部门是“发展和改革委员会”。但各个区县的具体办理程序是不同的。比如:高新区要求先到街道办“城管科”审批后,市政管委才会受理;蜀山区要求本区的“交通队”和市政管委联合审批。总之,小区停车场的合法手续指的是“市政管理委员会”核发的《公共停车场备案表》,因此可以到各区县市政管委具体咨询办理程序。只有取得了合法的经营资格,才能在实施有偿停车管理的工作中,令业主信服。

(3)宣传很重要:实施停车场管理的目的是为了给业主提供更好的服务,因此在实施前一定要取得大多数业主的理解和支持。可以把本小区停车管理的措施、收费标准以及合肥市的相关规定,印制成宣传单向业主发放,或使用小区宣传栏以及网络上的业主论坛进行宣传。同时,收集反馈意见,为实施停车管理做好充分的准备。

(4)要为停车场投保《公众责任保险》:公众责任险主要承保被保险人在其经营的地域范围内从事生产、经营或其它活动时,因发生意外事故而造成他人(第三者)人身伤亡和财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。

(5)不过多设置或不设置固定车位。(6)优先满足业主停车。

(7)合理分配车位的方法:在优先满足业主停车的基础上,合理分配车位,是有一定方法的,其核心就是要做到“公平”。方法一:以户为单位进行分配。方法二:按户型面积分配。方法三:先到先得分配法

物业公司针对小区车多位少难题,可以采取以上管理对策。但小区停车难问题是一个综合的问题,物业公司通过各类停车管理措施只能暂时缓解停车矛盾。随着车辆的不断增多,要想从根本上解决由车多位少引发的停车难问题,还是应该从开发、规划、交通、建设、土地、园林等多方面,由相关主管部门牵头从硬件上予以解决。

当然,我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题,达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路,实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。

参考文献:

1.刘长森,《物业安全管理精选评析》,广东闻天律师事务所,2004.12 2.张东宁,《物业管理完全手册》,安徽人民出版社,2004.12 3.《物业管理安全防范与处理全书》,中国物价出版社 4.《物业管理实务》,广东高等教育出版社,2006.2

指导教师评语:

论文答辩小组意见:

论文成绩:

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