物业管理案例分析_物业管理经典案例分析

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案例一：

2009年初物业公司向业主李某催交2008年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中已包含“保安费”，可是,自己在小区内丢失了三辆自行车，物业保安并没有真正做到保证自己财产安全的责任，故而拒绝交纳物业管理费。物业公司则认为，物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全，按着相关《协议》落实巡逻、巡查，发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查等。而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某告上法院。

《物业管理法》明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理费。这是一个如何定位物业安保工作性质的案例。李某的认为是现在很多人的看法，认为我缴纳了物业管理费，你物业管理公司就得什么都要管，我东西丢了你就应该赔我。这只是对物业管理一个很错误的理解，物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要物业公司按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低事故的发生率。所以，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，业主的物业管理费也应该按时缴纳，对于物业公司的过失可以另作处理。

案例二：

一天下午，许先生将一辆轿车停在楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。许先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与物业公司无关。许先生又找到掉下花盆的屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属不可抗力，并非他故意扔下来的，所以他不应赔偿。许先生无奈只好将双方告上法庭。

《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成其他人 损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。” 对此案的观点如下：

1、车窗的挡风玻璃被砸坏的直接原因是业主的花盆，因此业主应该负责任。

2、业主的台风不可抗拒力理由解释不成立，因为车窗挡风玻璃的破碎的原因是花盆，而台风与花盆砸落之间没有必然的因果关系，主要原因还是业主没有在台风期间把危险物品保管好。

3、物业公司是代表全体业主对物业进行管理的代表，因此物业公司负有以下责任：

A：物业公司应负责对利益双方进行协调，保证受侵害业主的权益，并在有必要时进行公正的举证；

B：平时物业公司应对高空有危险物品进行经常性管理，对高楼层的屋外围栏和置物有良好的管理并有相应的管理规定，让业主知晓； C：台风来临前，物业公司应及时提醒业主加强对高空物品的管理，减少和杜绝事故隐患。如果物业公司在ABC三点上，有不尽责的地方的话，业主也可以将物业公司作为连带责任者一起诉讼。

在我看来，本案中，业主必须证明对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够的安全措施，同时对预见的在大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、悬挂物有可能的坠落、脱落进行了足够的安全防护。物业管理公司并不是该花盆或所放位置设施的管理人（阳台属业主专属部位），但必须证明对于可能危害公共安全的建筑物上的搁置物、悬挂物，是否对业主提出了整改要求。如业主和物业管理公司证明不了自己无过错的，则推定有过错，从而承担赔偿责任。