对县城房地产市场运作的一点看法_县城房地产市场策略

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读《县城房地产市场运作操盘经验杂谈》小感

《县城房地产市场运作操盘经验杂谈》一文阐述详实、具体，对县城房地产市场从不同方面、各个细节做了全面剖析，清楚明白的指出了其拥有的特点、存在的问题，并基于那些情况提出了切实可行、科学合理的开发建议和营销策略。读完之后，让我对县城房地产市场有了全面的认识，对其开发、营销运作也有了初步的了解。

归纳起来，可以说成一句话— —到什么山头唱什么歌。相对一二线城市，县城市场具有很多不同的特点。这些特点很细小、很琐碎，看似不起眼，但对于开发商来说尤为重要，甚至可以说是其能否赢得县城市场的决胜因素。开发商在县城市场运作中必须以其实际情况为依据，固有特点为参考，无论是初期拿地、产品定位，还是中期宣传策划，还是后期营销运作，都要始终如一的结合其不同特点。

与地方政府的沟通协调要紧密又有度；在产品定位上要侧重大户型，满足全家居住；在企业形象塑造上要注重诚信、务实；在广告创意和形式上要贴近民众更直白；在宣传手段上要友善、朴实，争取好口碑；在宣传推广中要注重铺就人际关系网；在价格定位上要做好市场摸底，符合大部分人群的支付能力；在洽谈销售中要充分把握消费者心理；在财务管理中要注重成本管理，做好财务预算……等等，很多很多，不一而举。

在从《县城房地产市场运作操盘经验杂谈》中获取知识，提升认识的同时，也引发了一些思考。主要包括对县城房地产市场优点的归纳和未来发展前景的展望。首先，其主要优点我总结如下：

县城房地产业还不是很成熟，发展潜力巨大。一方面，县城拥有很多可供开发的土地资源，而且地价相对一二线市场便宜很多，需要投入的资金相对较少。另一方面，县城区域内拥有不可忽视的巨大消费群。在中国，一般的县城居住人口在10万以上，而县城辖区内的乡镇农业人口数量更大，占全县总人口的更大比重。在消费市场很不发达的背景下，县城尤其是农村积蓄着大量的资金。

县城房产开发商数量少，参与竞争对手不多，竞争压力不大。从市场配置的角度看，县级市场拥有可观的需求量，却缺少足够的供应，这就形成了供不应求的局面。所以，在竞争压力不大的情况下，开发商可以提供大量的住房满足城镇人口乃至农村人口的需求。

县级市场的开发环境良好，既有良好的政策环境又有和谐的竞争环境。处于城市化建设的需要，地方政府对于房地产开发基本持鼓励支持的态度，有的地方政府甚至把地产业划入招商引资之列。很显然，这为房地产开发铺开了宽广的前期道路。再者，由于县城地产市场尚不成熟，涌入其中的投资者和开发商有限，所以在行业竞争中很少存在或者几乎不存在恶性竞争，这对市场运作来说无疑是个很好的环境。

县城区域内的住房需求者对于房子的品质要求不高，他们更多是追求的是质朴，实用、节俭。因此对于开放商来说，在建筑设计及产品定位上可以省去不少心思和花费。当然，这不代表忽视这两方面。

其次，对县城地产市场未来的展望。我认为，在县城中，不仅要注重开发住宅用地，也要向商业房产进军，建造类似于中汇大厦一样的综合商业体。经过了将近三十年的发展，我国的房地产行业日趋成熟，大中型城市的竞争也异常激烈，加之市场饱和，需求量降低。于是，开发商们自然而然的把目光转向了次一级的市场— —县城。毋庸置疑，这是个很具前瞻性、很具战略眼光的转向。众多开发商把资金投向了住宅房建设，但我认为，在县城消费市场欠发达的背景条件下，开拓其商业建筑市场前景广阔。第一，第二，第三，第四，