计提存货跌价准备操纵利润_存货跌价准备怎么计提

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计提存货跌价准备凸显2007年拿地成本偏高，或将持续影响公司未来收益

由于大额计提存货跌价准备12.3亿元，万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：000002，下称万科）2008年在营业收入增长的同时，净利润下降16.7%。

3月9日晚，万科公布2008年报，其营业收入为409.9亿元，同比上升15.4%，但净利润同比下降16.7%，为40.3亿元。基本每股收益0.37元，较2007年的0.45元下降18%。

万科在年报中解释，净利润下跌主要是由于大额计提存货跌价准备。该公司对福州、上海等九个城市可能存在风险的13个项目，共计提存货跌价准备12.3亿元。考虑递延所得税因素后，直接影响其税后净利润9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。由于该公司2008年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此，如不考虑存货跌价准备的影响，其2008年的净利润实际比2007年略有增长。

万科称，从2008年三季度起，该公司在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。虽然声称计提是基于审慎的财务策略，但万科并不排除部分项目当初拿地成本偏高的因素。

万科在年报中称，2007年下半年土地价格达到了历史的顶峰，除非完全停止购地，否则企业购入的一定是高价土地。万科并指出，“从2004年开始，万科每年年底的土地储备量，都低于未来两年的开工量。对万科而言，完全停止购地，是一个非常极端的决定。”

在计提的13个项目中，计提金额高达1.52亿元的福州金域榕郡项目，其所在地块便为2007年9月万科以27.2亿元竞拍获得，楼面地价为每平方米7096元。

不过，在万科2008年全年新增的项目土地中，购地价合计136.1亿元，土地的平均成本仅2003元/平方米，已明显低于2007年地价水平。

值得注意的是，2007年高价获取的土地，有可能持续影响万科的收益水平。

根据年报，2008年万科房地产项目结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9亿元，同比增长15.1%，但结算成本246.5亿元，比去年同期增长21.0%，结算毛利率为28.2%，比上年减少2.34个百分点。万科指出，由于2008年各主要市场的住房价格普遍下调，而2009年结算资源中相当部分来自2008年的销售，预计2009年住宅行业毛利率将可能出现较为明显的下滑。

万科在年报中出具的“致股东”书中坦言，“2007年高价获取的土地，至少数年之内，恐怕不要说超额收益，甚至连获得社会平均收益水平都变得艰难。”

“致股东”书还指出“中国住宅根本不应该是一个高收益行业”。同业“所能够期待的，只能是一个公平的收益水平”，这似意指房地产暴利时代的终结。

虽然收益下跌，但由于早在2007年10月就开始对房地产行业调整作出反应，采取降价等策略，万科得以继续扩大其市场规模。

根据年报，万科2008年实现销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%，明显跑赢大市。国家统计局此前公布的2008年全国房地产市场运行数据显示，去年全年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；销售额2.4万亿元，同比下降19.5%。

在其进入的主要城市，万科的市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等九个城市排名首位，住宅市场全国占有率提高到2.34%。■