建筑投资经济学doc_06394_06394建筑投资经济学

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1概论

1.工程经济活动就是把科学研究，生产实践经验积累中所得到的科学知识有选择的创造性地应用到最有效的利用自然资源，人力资源和其他资源的经济活动和社会生活中，以满足人们需要的过程。

2.工程经济活动涉及的四大要素：活动主体，活动目标，实施活动的环境以及活动的效果。

3.所谓工程经济活动的效果是指活动实施后对活动主体目标产生的影响。

4.工程经济学的基本原理：1.工程经济分析的目的是提高工程经济活动的经济效果。2.技术与经济之间是对立统一的辩证关系。3.工程经济分析的重点是科学预见活动的结果。4.工程经济分析是对工程经济活动的系统评价。5.满足可比条件是技术方案比较的前提。

5.工程经济分析的目的是在有限的资源约束条件下采用的技术进行选择，对活动本身进行有效的计划，组织协调和控制，以最大限度地提高工程经济活动的效益，降低损失或消除负面影响。最终提高工程经济活动的经济效果。

6.工程经济分析的步骤：1.确定目标 2.寻找关键要素 3.穷举方案 4.评价方案 5.决策

7.工程经济分析人员具备的能力：1.实事求是的作风 2.遵守法律的意识 3.市场调查的方法 4.科学预测的能力

8.常见的评价的方法；1.定量或定性分析 2.静态或动态分析 3.单指标或多指标综合评价

2.现金流量与资金时间价值

1.利率的高低决定因素：1.社会平均利润率 2.金融市场上借贷资本的供求情况 3.银行所承担的贷款风险 4.通货膨胀率 5.借出资本的期限长短

2.利息和利率在工程经济活动中的作用：1.利息和利率是以信贷方式动员和筹集资金的动力 2.利息促使企业家加强经济核算，节约使用资金。3利息和利率是国家管理经济的重要杠杆 4.利息和 利率是金融企业经营发展的重要条件

3.所谓单利是指在计算利息时，仅考虑最初的本金而不计在先前利息周期中所积累增加的利息。

4.名义利率r是指计息周期利率i 乘以一个利率周期内的计息周期数m所得的利率周期利率。

5.实际利息，若用计息周期利率来计算利率周期利率，并将周期内的利息再生因素考虑进去，这时所得的利率周期利率为利率周期实际利率。

3.投资 成本收入与利润

1.所谓工程项目投资，一般是指某项工程从筹建开始到全部竣工投产为止所发生的全部资金投入。

2.工程项目总投资由建设投资，建设期利息，流动资金组成。3.建筑安装工程投资由建筑工程费和安装工程费2部分组成。4.预备费包括基本预备费和涨价预备费。

5.基本预备费是指在项目实施中可能发生的难以预料的支出，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。

6.涨价预备费是对建设工期较长的项目由于在建设期内可能发生材料，设备人工等价格上涨引起投资的增加，工程建设其他费用调整利率，汇率调整等。

7.生产成本的构成：1.直接材料费 2.直接工资 3.其他直接支出 4.制造费用

8.增值税是对我国境内销售货物进口货物以及提供加工修理修配劳务的单位和个人，就其取得货物的销售额进出口货物金额。应税劳务收入额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流传税。

9.消费税是对工业企业生产，委托加工和进口的部分应税消费品按差别税率或税额征收的一种税。4.工程项目经济评价方法 1。经济评价是在拟定的工程项目方案，投资估算和融资方案的基础上，对工程项目方案计算期内各种有关技术经济因素和方案投入与产出的有关财务，经济资料数据进行调查，分析预测，对工程项目方案的经济效果进行计算评价

2.静态评价指标是在不考虑时间因素对货币价值影响的情况下直接通过现金流量计算出来的经济评价指标

3.动态评价指标是在分析项目或方案的经济效益时，要对发生在不同的效益费用计算资金的时间价值，将资金流量进行等值化处理后计算评价指标。

4.净现值（NPV）是评价项目盈利能力的绝对指标。当NPV>0时说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利之外，还能得到超额利益，该方案可行。当NPV=0时，说明该方案基本满足基准收益率要求的盈利水平，方案勉强可行或有待改进。当NPV

5.内部收益率的经济含义是投资方案占用的尚未回收资金的获利能力。项目的内部收益率是项目到计算期末正好将未收回的资金全部收回的折现率。

6.基准收益率的影响因素：1.资金成本和机会成本 2.风险贴补率 3.通货膨胀率 4.资金限制

7.基准收益率的确定方法；1.代数和法2.资本资产定价模型法 3.加权平均资金成本 4.典型项目模拟法 5.德尔菲法专家调查法

8.工程项目经济评价类型：1.独立型方案 2.互斥型方案3.互补型方案4.现金流量相关型方案 5.组合—互斥方案 6.混合相关型方案9.互斥方案动态评价：强调利用时间价值将不同时间内资金的流入与流出，换算成同一时点的价值，从而消除方案时间上的不可比性，并能反映方案在未来时期的发展变化情况。5.工程项目风险与不确定性分析

1.所谓项目的不确定性分析就是考查建设投资，经营成本，产品售价销售量项目寿命等因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。2.敏感性分析的步骤：1.选定需要分析的不确定因素 2.确定进行敏感性分析的经济评价指标 3.计算因不确定因素变动引起的评价指标的变动值 4.计算敏感度系数并对敏感因素进行排序 5.计算变动因素的临界点。

3.风险概念的三要素：1.不确定性是风险存在的必要条件 2.潜在损失是风险存在的充分条件 3.经济主体是风险成立的基础

4.风险分类：1.纯风险和理论风险 2.静态风险，动态风险 3.主观风险和客观风险

5.风险来源：1.市场风险 2.财产风险 3.信用风险 4.技术风险 5.责任风险

6.风险识别的步骤：1.明确所要实现的目标 2.找出影响目标价值的全部因素 3.分析各因素对目标的相对影响程度 4.根据各因素不利方向变化的可能性分析判断，并确定主要风险因素

7.风险决策方法：1.满足度准则 2.期望值准则 3.最小方差准则 4.期望值方差准则

8.风险应对的基本方法：1风险回避 2.风险转移 3.损失控制 4.风险保留

6.工程项目资金来源与融资方案

1.项目的融资是指进行融资活动，并承担融资责任和风险的项目法人单位

2.既有法人融资是指建设项目所需的资金，来源于既有法人内部融资，新增资金和新增债务资金。

3.既有法人项目总投资构成以及资金来源：1.可用于项目建设的货币资金包括既有法人现有的货币资金和未来经营活动可能获得的盈余现金 2.资产变现资金包括转让长期投资，提高流动资产，使用效率，出售固定资产而获得的资金 3.资产经营权变现的资金是既有法人可以将其所属资产经营权的一部分或全部转让 4.非现金资产包括实物，工业产权，非专利技术，土地使用等，当这些资产适用于拟建项目时，经资产评估可直接用于项目建设。

4.新设法人融资是指由项目发起人组建新的具有独立法人资格的项目公司，由新组建的项目公司承担融资责任和风险依靠项目自身的盈利能力来偿还债务以项目投资所形成的资产，未来收益或权益作为融资担保的基础，5.项目资本金的筹措：1.股东直接投资 2.股票融资 3.政府投资6.筹集项目资本金注意的问题：1.确定项目资金的具体来源渠道 2.根据资本金的额度确定项目的投资额 3.合理掌握资本金投入比例 4.合理安排资金到位的时间

7.商业银行贷款的特点：1.筹集手续简单，速度较快 2.筹资成本较低 8.融资租赁的方式：1.自营租赁 2.回租租赁 3.转租赁

9.债券筹资的特点：1.支出固定 2.股东控制权不变 3.少纳所得税 4.提高股东投资回报 5.提高企业负债比率

10.项目融资的特点：1.至少有项目发起方。项目公司贷款方三方参与 2.项目发起方以股东身份组建项目公司，该项目公司为独立法人从法律上与股东分离 3.银行以项目本身的经济强度作为决定是否贷款的依据。

11.项目融资的限制：1.程序复杂，参与者众多，合作谈判成本高 2.政府的控制较严格 3.增加项目最终用户的负担 4.项目风险融资成本12.项目融资的主要模式：1.以“设施使用协议”为基础的项目融资模式 2.以“产品支付”为基础的项目融资模式 3.BOT项目融资方式 4.ABS项目融资模式 5.以“杠杆租赁”为基础的项目融资

13.资金成本作用；1.资金成本是选择资金来源和筹资方式的重要依据 2.资金成本是投资者进行资金结构决策的基本依据 3.资金成本是评估各种工程项目是否可行的一个重要尺度

14.融资风险分析：1.投资缺口分析 2.资金供应风险 3.利率风险 4.汇率风险

7..工程项目可行性研究

1.所谓可行性研究是运用多种科学手段对一项工程项目的必要性 可行性合理性进行技术经济论证的综合科学。

2.可行性研究的基本工作程序：1.签订委托协议 2.组建工作小组 3.制定工作计划 4.市场调查与预测 5.方案调查与预测 6.项目评价 7.编写可行性研究报告，与委托单位交换意见并提高可行性研究报告 5.可行性研究报告的作用：1.作为经济主体投资主体的依据 2.作为筹集资金和向银行申请贷款的依据 3.编制科研实验计划和新技术新设备需用计划以及大型专用设备生产与安排的依据 4.作为从国外引进技术设备以及国外厂商谈判签约的依据 5.与项目协作单位签订经济合同的依据 6.作为向当地政府规划部门环保部门申请有关建设许可文件的依据 7.作为该项目工程建设的基础资料 8.作为项目科研实验，机构设置，职工培训生产组织的依据 9.作为对项目考核和后评估的依据

6.可行性研究报告的内容：1.总论 2.市场预测 3.资源条件评价 4.建设规模与产品方案 5.厂址选择 6.技术方案，设备方案和工程方案 7.主要原材料，燃料供应及节能节水措施 8.总图运输与公用辅助工程 9.环境影响评价 10.劳动安全卫生与消防

11.组织机构与人力资源配置 12.项目实施进度 13.投资估算与融资方案 14.财务评价 15.国民经济评价 16.社会评价 17.风险与不确定分析 18.研究结论与建议

12.市场调查方法：1.直接访问法 2.间接搜集信息法 3.直接观察法 13.德尔菲法是在专家个人判断法和专家会议法的基础上发展起来的一种专家调查法，它是以不记名方式多轮证询专家意见，最终得到预测结果的一种集体经验判断法。特点：1.匿名性 2.反馈性 3.收敛性8.工程项目财务评价

1.工程项目经济是在完成市场调查与预测，拟建规模营销策划资源优化技术方案论证，环境保护投资估算与资金筹措等可行性分析的基础上，对拟建项目各方案投入与产出的基础数据进行推测，估算。对拟建项目各方案进行评价与优选的过程。

2.财务评价的目的：1.衡量经营性项目的盈利能力 2.衡量非经营项目的财务生存能力 3.合营项目谈判签约的重要依据 4.项目资金规划的重要依据

3.财务评价的基本步骤：1.财务评价前的分析 2.进行融资前的分析 3.进行融资后分析

4.财务分析的报表：1.现金流量表 2.利润与利润分配表 3.资产负债表 4.借款换本付息计划表 5.财务计划现金流量表

5.建设投资详细估算方法：1.建筑工程费估算 2.安装工程费估算 3.预备购置费估算 4.工程建设其他费用估算 5.基本预备费估算 6.涨价预备费估算

9.工程项目费用效益分析

1.所谓费用效益分析是按合理配置稀缺资源和社会经济可持续发展的原则，采用影子价格社会折现率等费用效益分析参数，从国民经济全局的角度出发，考察工程项目的经济合理性。

2.市场失灵包括：无市场，薄市场。外部效果，公共物品 短视计划 市场失灵的存在使得财务评价的结果往往不能真实反映工程项目的全部利弊得失，必须通过费用效益分析对财务评价中失真的结果进行修正。

3.费用效益分析与财务评价的共同之处：1.评价方法相同 2.评价的基础工作相同 3.评价的计算期相同。费用效益分析与财务评价的不同之处：1.两种评价所占的层次不同 2.费用和效益的含义和规划范围不同 3.财务评价与费用效益分析所使用价格体系不同 4.2种评价使用的参数不同 5.评价内容不同

4.识别经济效益和经济费用的原则：1.“有无对比”的原则 2.关联效果原则 3.资源变动原则

5.直接经济效益和直接经济费用可称为内部效果。间接经济效益和间接经济费用可称为外部效果。

6.外部效果包括：1.产业关联效果 2.环境和生态效果 3.技术扩散效果

7.影子汇率是反映外汇真实价值的汇率。

8.影子工资是项目使用劳动力，社会为此付出的代价。

9.技术性工种劳动力的影子工资换算系数为1.非技术性工种劳动力的影子工资换算系数取值为0.8。

10.影子价格的确定：1.市场定价货物的影子价格 2.政府控制价格货物的影子价格 3.特殊投入物的影子价格 4.非市场定价货物的影子价格

11.效益费用比试项目在计算期内效益流量的现值与费用流量的现值的比率是经济费用效益分析的辅助评价指标。

12.经济效益费用流量分2种：国内投资经济效益费用流量表，项目投资经济效益费用流量表

10.工程项目费用效果分析

1.费用效果分析是指费用采用货币计量，效果采用非货币计量的经济效果分析方法

2.对工程项目进行费用效果分析的重点：1.制定实现项目目标的途径和方案 2.评价项目主体效益难于货币化的项目

3.费用效益分析与费用效果分析的比较：1.费用效果分析单位统一，认可度高，易于接受 2.费用效果分析回避了效果定价的难题，最适于效果难于货币化的领域

3.采用费用效果分析的条件：1.备选方案不少于2个，且为互斥方案或可转化为互斥型的方案 2.备选方案应具备共同的目标，且满足最低效果的要求 3.备选方案的费用应能货币化，并采用同一计量单位，且资金用量为突出资金限额 4.备选方案应具有可比的计算期

4.费用效果分析的步骤：1.确定欲达到的目标 2.对达到上述目标的具体要求作出说明和规定 3.制定几种可行方案 4.建立各方案达到规定要求的量度指标 5.确定各方案达到上述量度指标的水平 6.选择固定效果法，固定费用法或费用效果比较选择最佳方案。11.房地产开发项目经济评价

1.房地产开发项目按未来获取收益的方式分类：1.出售型房地产项目 2.出租型房地产开发项目 3.混合型房地产开发项目

2.房地产开发项目按用途分类：1.居住用途的房地产项目 2.商业用途的。3工业用途的。4.特殊用途的。5.土地开发项目

3.房地产市场调查和预测方法：1.专家判断法。包括德尔菲法和专家小组法 2.历史引申法。包括简单平均数法，移动平均数法 3.因果预测法。包括回归分析法和相关分析法

4.房地产开发项目策划：1.区位分析与选择 2.开发内容和规模的分析与选择 3.开发时机的分析与选择 4.合作方式的分析与选择 5.融资方式资金结构的分析与选择 6.产品经营方式的分析与选择

5.开发产品成本费用：1.产品开发成本 2.经营成本 3.期间费用 6.税金：营业税金5%。土地使用税，房产税和土地增值税。企业所得税33%。

7.房地产开发项目经济评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能，开发档次开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。

12.设备更新分析

1.第I类有形磨损。运转中的设备在外力作用下，实体产生的磨损，变形和损坏。原因有摩擦磨损，机械磨损和热损伤。它可使设备精度降低，劳动生产率下降。

2.第2类有形磨损。自然环境的作用是造成设备有形磨损的另一个原因。设备因自然力产生的磨损。金属生锈，腐蚀，橡胶老化。

3.设备是无形磨损时由于社会经济环境变化造成的设备价值的贬值。第1类无形磨损是由于设备制造工艺不断改进，成本不断降低。劳动生产率不断提高，生产同种设备所需的社会必要劳动减少，因而设备的市场价格降低了。第2类无形磨损是由于技术进步，社会上出现了结构更新先进技术更完善，生产效率更高，耗费原材料和能源更少的新型设备，而使原有机器设备在技术上显得陈旧落后造成的。4.生产设备的寿命：自然寿命，技术寿命，经济寿命。13.价值工程 1.价值工程（VE），又称价值分析（VA）是以最低的寿命周期成本可靠

地实现所研究对象的必要功能，从而提高对象价值的思想方法和管理

技术。

2.功能分析的目的在于确保必要功能消除不必要的功能。4.价值工程一般以经济寿命来计算和确定对象的寿命周期。

5.寿命周期成本是从对象被研究开发，设计制造销售使用直到停止的经济寿命周期间所发生的各项成本费用之和。

6.提高价值的途径：1.功能不变，降低产品成本 2.成本，提高产品功能 3.成本增大幅度更大。4.在不影响产品功能的前提下，降低一些次要功能，大幅度降低产品成本。5.运用高新技术产品创新，既提高必要功能，又降低成本，以大幅度提高价值。

7.价值工程的特征。1.目标上的特征 2.方法上的特征 3.活动领域上的特征

8.价值工程对象选择。1.经验分析法。经验分析法是对象选择的定性分析方法，其优点是简便易行，考虑问题综合全面是目前实践中采用较为普遍的方法。2.百分比法是通过分析产品对2个以上经济指标的影响程度来确定价值工程对象的方法。3.价值指数法 4.ABC分析法。ABC分析的优点是抓住重要，突出主要矛盾，在对复杂产品的零部件作对象选择时常用它进行主次分类。

9.功能系统图是表示对象功能得以实现的功能逻辑关系图。

10.功能评价方法：1.“01”评分法 2.直接评分法 3.“04”评分法 4.倍比法

11.方案的创造可选用的方法：1.头脑风暴法 2.模糊目标法 3.专家函询法

14.工程项目后评价

1.工程项目后评价是指在项目建成投产并达到设计生产能力后，通过对项目前工作，项目实施，项目运营情况的综合研究，衡量和分析项目的实际情况以及与预测情况的差距，确定有关项目预测和谈判是否正确，并分析其原因，从项目完成过程中吸取经验教训，为今后提高投资项目的决策水平创造条件并为提高项目投资效益提出切实可行的对策措施。

2.工程项目后评价的特点：1.现实性 2.全面性 3.探索性 4.反馈性 5.合作性

3.项目后评价与项目可行性研究项目前评价的差别：1.在项目建设中所处的阶段不同 2.比较的标准不同 3.在投资决策中的作用不同 4.评价的内容不同 5.组织实施上不同

4.项目后评价的作用：1.总结项目管理的经验教训提高项目管理的水平 2.提高项目决策科学化的水平 3.为国家投资计划，政策的制定提供依据 4.为银行部门及时调整信贷政策提供依据 5.可以对企业经营管理进行诊断促使项目运营状态的正常化

5.项目后评价的基本程序：1.组织项目后评价机构 2.选择项目后评价的对象 3.收集资料和选取数据 4.分析和加工收集的资料 5.评价及编制评价报告

6.项目后评价的基本内容：1.项目立项决策的后评价 2.项目生产建设条件的后评价 3.项目技术方案的后评价 4.项目经济评价

7.项目分段后评价的内容：1.项目前期工作的后评价 2.项目实施的后评价 3.项目运营的后评价

8.项目后评价的方法：1.前后对比和有无对比法 2.逻辑框架法9.项目前期工作后评价内容：1.项目筹备工作的评价 2.项目决策的评价 3.厂址选择的评价 4.征地拆迁工作的评价 5.勘察设计工作的评价 6.委托施工的评价 7.“三通一平”工作的评价 8.资金落实情况的评价 9.物资落实情况的评价

10.项目实施后评价：1.项目实施后评价的任务与意义 2.项目实施后评价的内容3.项目施工组织与管理的评价 4.项目建设资金供应与使用情况的评价 5.项目建设工期的评价 6.项目建设成本的评价 7.项目工程质量和安全情况的评价 8.项目竣工验收的评价 9.同步建设的评价 10.项目生产能力和单位生产能力投资的评价

11.项目营运后评价的意义与作用：1.全面衡量项目实施投资效益 2.系统地总结项目投资的经验教训，指导未来投资活动 3.通过采取一些补救措施提高项目运营的实际经济效益

12.项目运营后评价的内容：1.企业经营管理状况的评价 2.项目产品方案的评价 3.项目达产年限的评价 4.项目产品生产成本的评价 5.项目产品销售利润的评价 6.项目经济后评价 7.对项目可行性研究水平进行综合评价