划拨地登记释疑_划拨土地登记

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划拨地登记释疑

在办理划拨地初始登记和抵押登记时，应把握以下几个方面的内容。

划拨国有建设用地使用权的特性

划拨国有建设用地使用权具有以下特点：无偿性、无使用期限性、无流转性。正因为划拨国有建设用地使用权由土地使用者无偿取得、无使用限期限制，因此法律对其处分有严格的限定。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该条例第四十七条规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

实践中，还有一个与划拨国有建设用地使用权容易混淆的概念——批准拨用宅基地使用权。尽管宅基地使用权与划拨国有建设用地使用权都具有需要经过审核批准、无偿取得使用、没有使用期限和流转受到限制等特点，但是两者存在巨大差异：一是两者的权利客体不同。批准拨用宅基地使用权是在集体土地上设立的，而划拨国有建设用地使用权只有在国有土地上才可以设立。二是两者的权利主体也不同。宅基地使用权的主体一般是农民集体经济组织的成员，多为个人；而划拨国有建设用地使用权的权利主体一般是符合划拨条件的国家机关、企事业单位等；个人只有在购买保障性住房等特殊情况下才能取得划拨国有建设用地使用权。划拨国有建设用地使用权须依法经县级以上人民政府批准，有严格适用范围。根据《土地管理法》第五十四条的规定，建设单位要使用国有土地，一般应以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。按照以上规定，以划拨方式取得的建设用地使用权必须是以上四种类型。另外，2001年国土资源部根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定专门制定了《划拨用地目录》，以严格规范限制、规范划拨国有建设用地使用权的适用范围，目前《划拨用地目录》正在修订中。

《国有建设用地划拨决定书》是办理划拨国有建设用地使用权初始登记的主要权属来源证明材料。《国有建设用地划拨决定书》是依法以划拨方式设立国有建设用地使用权、使用国有建设用地和申请土地登记的凭证，经省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门统一编号，由市、县人民政府国土资源行政主管部门按宗地向土地使用者核发。2008年4月3日国土资源部印发了新版的国有建设用地划拨决定书，新版的国有建设用地划拨决定书进一步规范了划拨国有建设用地使用权管理，已于2008年7月1日起开始执行。

划拨国有建设用地使用权依法转为出让的，应当申请国有建设用地使用权初始登记，而不是变更登记

划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权，存在两种情形： 第一种情形，按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等有关法规文件的规定，划拨转出让由政府依法将对应土地收回后重新招拍挂，此时应当先办理划拨国有建设用地使用权注销登记后，再根据土地招拍挂的情况办理出让国有建设用地使用权初始登记，土地使用者并不一定是原当事人。

第二种情形，经政府依法批准后，由原使用者与国土资源行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》、缴清土地价款后获得出让国有建设用地使用权，此时土地使用者仍为原当事人，应当由当事人持原土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证,申请出让国有建设用地使用权初始登记。国土资源行政主管部门应在办理出让国有建设用地使用权初始登记的同时，办理划拨国有建设用地使用权注销登记，并注销原土地使用证。

尽管划拨转出让形式上是使用权类型的变化，但上述划拨转出让的两种情形，无论哪种都需要当事人与国土资源行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳土地出

让价款，其实质就是国有建设用地使用权设立的过程，符合出让国有建设用地使用权初始登记的内涵，应属于初始登记。因此《土地登记办法》第二十八条规定，划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

划拨国有建设用地使用权办理抵押登记无需审批

划拨国有建设用地使用权办理抵押登记经历了依法需要审批，以依法登记视同审批，到目前无需审批的过程。

划拨国有建设用地使用权的抵押必须依法批准时期。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，划拨土地使用权设立抵押的必须依法批准。2003年4月15日，《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第二条对国有划拨土地的抵押程序及抵押效力问题作了规范，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准；否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。

办理划拨国有建设用地使用权抵押登记视同依法通过审批时期。2004年国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。最高人民法院对该通知进行了转发，同时规定，从该《通知》发布之日起，人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的，不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定无效。已经审结的案件不应依据该《通知》提起再审。

2010年7月4日，《国务院关于第五批取消和下放管理层级行政审批项目的决定》明确规定取消了划拨国有建设用地使用权抵押的行政审批项目，划拨国有建设用地使用权办理抵押登记的无需审批。