西虹桥商业区研究报告1_虹桥商业圈研究报告

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西虹桥商业区研究报告框架

个人认为对一个项目决策阶段有以下决策任务：

第一，环境调查分析。项目所处的建设环境，包括能源供给、基础设施等；项目所要求的建

筑环境，其风格和主色调是否和周围环境相协调；项目当地的自然环境，包括天气状况、气候和风向等；项目的市场环境、政策环境以及宏观经济环境等。就此项目来看，首先要对青浦区及其周边区域的产业结构进行分析，例如现阶段各个产业所占的比例；其次要了解该区域未来规划，以及实现此规划该区域现有和将有的配套设施和发展条件情况；另外还要收集当地政策情报等。以上资料可以在当地规划局或者实地考察得到。

第二，项目定义和论证。包括项目的开发或建设目的、宗旨及其指导思想；项目的规模、组

成、其功能和标准；项目的总投资和建设开发周期等。在这一过程中也因对项目涉及的产业研究进行研究，也就是研究该产业的现状及发展情况、产业的发展前景、该区域发展此产业的优劣势。在此案例中，我们先要对会展业进行整体研究，这个研究包括会展业在国内国际的现状以及发展前景，上海地区会展业的发展情况，青浦区发展会展业的优劣势。具体可以从青浦区所处的地理位置，周边交通的便利程度，目前以及将来的产业结构分析会展业是否适合在该区域立足。再次要分析青浦区周边的商业配套设施，在未来的几年中，地区的商业发展速度是否跟得上地区的整体发展。分析地区对商业设施的数量与质量是否符合青浦未来的整体规划。除以上两点之外，还应考虑该地区的酒店数量、等级、覆盖情况。在此案例中，要根据青浦区未来的区域定位以及展会场馆的规模，预计未来大型展会期间的人数饱和数，以及参展人员对酒店需求的分析，以此确定酒店星级结构和分布，以满足未来该区域的需要。由于未来几年青浦地区产业的转型，向会展商业等第三产业发展，人口规模将不段扩大，给当地的服务零售业也应该根据区域的整体定位，分析当地的服务零售业的具体需求，进行规划提供相适应的服务配套。

第三，各种策划。如组织策划：包括项目的组织结构分析、决策期的组织结构、任务分工以

及管理职能分工、决策期的工作流程和项目的编码体系分析等。管理策划：制定建设期管理总体方案、运行期管理总体方案以及经营期管理总体方案等。合同策划：策划决策期的合同结构、决策期的合同内容和文本、建设期的合同结构总体方案等。经济策划：行开发或建设成本分析、开发或建设效益分析；制定项目的融资方案和资金需求量计划等。技术策划：包括技术方案分析和论证、关键技术分析和论证、技术标准和规范的应用和制定等。风险策划：包括技术方案分析和论证、关键技术分析和论证、技术标准和规范的应用和制定等。在此西虹桥商业区项目中，需要对该项目所将涉及的组织进行结构分析，根据西虹桥商业区规模的大小，所将涉及的各个行业企业的内部进行调整，对各个组织的任务进行分工，流程调整等工作。

以上的各种数据可以参考上海各产业年鉴、上海市规划及土地管理局、青浦区规划局官网等门户网站。还可对照类似项目再结合西虹桥商业区自身的地理位置经济等情况进行比较。基于西虹桥商业区项目是个规模比较大、涉及到诸多产业的政府工程，各个项目组应该明确自己的责任，协同合作，认真分析所涵盖的各个行业的现状以及在该地区的发展优劣势、产业结构和定位，进行合理调整。以上是笔者对西虹桥项目框架研究思路的一个肤浅的认识。