所谓拆迁安置房是指因城市规划_拆迁城市规划关系

所谓拆迁安置房是指因城市规划由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“拆迁城市规划关系”。

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

第一，房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时，卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下，一套拆迁安置房在最终过户之前，可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况：谁最终取得了拆迁安置房的所有权证，谁就是房屋的所有权人，至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为，买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了，就算卖方违约，还能把我从房子里赶出去不成?可事实上，完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权，并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。

第二，买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方：一方面，拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物，而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失，相反，通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面，拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的，并非没有合法的依据，因而不属于不当得利。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。

第三，易受不确定因素影响。交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中，在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉，继而卷入到卖房人的家务当中。最终，买房人选择通过诉讼来解决问题，但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人，有的已经赴海外定居。在这种情况下，法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达，就很难预测了，而诉讼也将因此被拖延下去，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。

演愈烈的“高房价风”，已经悄然吹到了乡镇农村；而失地农民本该享受的福利，却像农村集体所有土地那样，被种种或明或暗的手法给剥夺了。

人均耕地只有0.06亩，又位于镇中心位置，这土地的金贵不言而喻。谁不“垂涎”这块肥肉？谁不想在这块宝地上做“创收”的文章？于是“高招”、“怪招”纷纷出笼：你想分配安置房，可以，那你先交45万元“报名费”，再来抓阄。而且一招更比一招狠：行，再交30万元“二期款”，安置房起步价每平方米5200元，你要吗？这些“招数”，分明是要让缺钱的失地农民望而却步。于是，这已经接近于当地商品房价格的高价安置房，引来外村“有钱人”，采取出高价“劳务费”等方法，让本村人“代购”。

安置房变味成商品房，这失地农民的权利谁来维护？“幸运‘抓’到了房子”的村支书和村主任，你们就这样心安理得了吗？这里面是不是还藏有不可告人的猫腻？

如今，城市可供开发的土地越来越少，农村土地尤其是城乡接合部、村镇中心地块，成了许多人开发“山景房”、“度假别墅”的宝地。因此，新一轮的土地“抢夺战”早已硝烟四起，其中的利益纷争也必然会进一步加剧。农村中的很多公共资源和集体财富，成了被蚕食的对象。农村损田毁林私建豪华别墅和豪华祖坟的丑闻，时有所闻；村官侵吞集体资产被判刑的消息，也经常见诸媒体。尽管很多农民往往敢怒不敢言，但当公共资源被极少数人占有的状况积蓄到极点时，势必会导致农村矛盾的激化。

什么叫农民安置房？农民安置房是用来解决农民基本生活问题的，所以在价格上，不能与商品房太接近，应该以成本价出售比较合适，有关部门更不该从安置房中获利。而在谷联村，本该给失地村民以福利的安置房，却人为地变成了商品房，又人为抬高失地村民参与分房的门槛，这显然有失公正，也违背了国家征用土地的有关法规、政策。

既然是农村安置用房，就该顾及被征地村民的利益，让每个村民都有权参与抽签，而且失地村民更应予优先考虑。总之，要把权利还给失地农民。

（一）让农民以放弃农村宅基地为条件，按建房最低成本价购买移民新村的住房，必将一举多赢

1、能有效地促使农村人口向城镇集聚。城镇化，这是我国工业化、现代化的必由之路；迁居城镇，也是众多农民的向往。由于城镇的教育、医疗、发展条件和购物便捷度优于农村，大批农村青壮劳力已转到城镇务工经商，而且城镇建成区边缘区域商品住房的销售价格比国有行政划拨用地上所建造的移民新村的最低成本价大约要高出每平方米1000元至2000元（一套100平方米的住房差额达10万元至20万元），所以，让农民以退出在农村的旧房旧宅基地或放弃在农村使用集体土地建房为条件，让他们以建房最低成本价购买在城镇的多层或小高层套房，必将极大地调动已经在城镇就业、通过努力有可能在城镇就业的农村青壮年的购房积极性、迁居主动性，从而将有效地促使农村人口向城镇集聚，进而也有利于农村加工业向城镇和园区集中。

2、能有效地促使农业增效、农民增收。种粮务农之所以收入较低，其中一个重要原因是劳均占有耕地量太少；促使农业增效、农民增收，仍需要减少务农劳力，推动农民转业。让那些能在城镇从事二三产业的农民以最低建房成本价购买在城镇的住房，必将促使那些以务工经商为主、以务农种地为副和工作在城镇、住房在农村的人们，有偿转出农村土地的承包经营权，或者将承包地委托给农机大户、农业专业合作社经营，从而必将有利于农村土地的规模化经营，提高农业生产率。同时，让那些通过自身努力和基层政府的务工技能培训、推荐转移就业能够进入城镇工商企业打工的农民，能以成本价在城镇购买住房，堪称为对他们由务农向务工转变的一个强有力的助推——不仅购房后可以省去一笔外出打工的租房支出，而且能够全家迁居，能够挣到比在农村务农更多的收入。

3、能有效地提高土地利用率。就本市农村住房状况看，极大多数农户的宅基地实际占地面积达到300平方米上下，而移民新村多层或小高层住房节约集约用地，若建筑容积率为1.5，一套100平方米的住房连带分摊于该户的住宅小区内公用道路、绿地在内的实际占地面积只要66.7平方米，两相比较，户均节约用地约233.3平方米。全市若能让1万户农民以退出在农村的旧房旧宅基地或放弃在农村批地建房为条件而以建房成本价购买城镇的住房，就能节约建设用地或今后减少耕地转建设用地3500亩。再则，在目前农村宅基地实行无偿退出政策的条件下，许多进城镇打工的农民原在农村的住房连同宅基地处于闲置状态，即使能退的也不退，若让农民退出在农村的宅基地与可以按建房最低成本价购买在城镇的住房挂钩，即能够“以农村宅基地换取按最低成本价购买城镇住房”，必将促使那些农村闲置房屋的所有权人自愿、主动地退出闲置着的宅基地，从而提高土地利用率，增加农耕地面积或减少农村新增建设用地。

本文形成初稿后曾征求一些干部的意见，有一种质疑意见认为如此设计难以实现建房用地占补平衡，因为自愿退出的旧房旧宅基地不一定在村庄边沿，多半呈梅花桩形散布于村庄内的房屋丛中。对此，笔者认为其节约用地的成效仍不容抹杀：其一，退出的旧宅基地若处于村庄边缘，若按本市现行政策只要与农田相连半田以上即可复垦的杠子实施，所退出的旧宅基地极大部分可以复垦为耕地，可以产生复垦指标。其二，目前农村中无使用权人的存量建设用地和未利用地几乎已经没有，农民分户审批宅基地建房一般地都要新占耕地，例如本市最近几年每年都安排300亩耕地转建设用地指标用于农民个人建房，而且这一指标还总是供不应求。所以，即使部分农民退出的旧房旧宅基地散布于村庄内，即使不能复垦，只要退回给村集体，就能安排给那些没条件迁居城镇、却有条件审批宅基地建房的农户，从而就能达到减少耕地转建设用地的目的。因为各个农村中退出旧宅基地的农户多了，政府就不要再每年安排几百亩耕地转建设用地指标给农民单家独楼地建房。第三，对愿意退出旧宅基地或放弃审批宅基地但不能产生复垦指标者收缴一笔委托复垦造地费后，极大多数地区能解决建造移民新村用地的占补平衡问题。以12万元/亩的价格收缴一笔委托复垦造地费，市国土局张尧江局长认为，若能如此实施，新增耕地一定能造出来，因为余姚市内现利用低山缓坡造地和围涂造地的成本价还只有每亩四五万元；当前造地难，一个重要制约因素是造地资金缺少。第四，如果退出的旧房位于村中央且房屋质量较好，也许会有一些处于村庄边缘且房屋质量较差的农户出钱置换（即梯度转移），若如此，其村庄边缘的一处宅基地也能复垦。所以，设定以农民退出旧宅基地或放弃在农村审批宅基地为条件而让他们按建房最低成本价购买城镇住房，尽管节地的成效比整村拆迁改建要差一些，但节约、集约用地的成效依然明显。

再则，让农民以退出农村宅基地或放弃批地建房为条件而以最低建房成本价购买城镇住房，必将助推农村旧村的整村拆迁改建。根据上级政府对制定本市下一轮土地利用总规修编所提出的刚性要求，在今后10年中，本市要退宅复垦几万亩，实施这一大规模的退宅复垦工程，势必要拆迁许多个旧村。采用优惠政策促使能进城镇的居民迁居城镇，必将使农村住户得以减少，从而助推大规模的旧村拆迁。一个旧村若原有100户，几十户迁居城镇了，剩下的几十户再进行拆迁改建，拆迁的成本会较低，退宅复垦的面积就会较多。

4、能有效地扩大内需。近期，为拉动农村消费、促使经济增长，市委、市政府作出了关于加快农村住房改造建设的决策、部署。让农民以放弃在农村的宅基地使用权为条件而按建房最低成本价购买城镇住房，不仅与农村工业化、城镇化不断推进的发展态势相适应，也与众多农民想务工经商和改善居住环境的心愿合拍，因而能促使众多农民自觉主动地拆旧房、购新房，激活农民的消费需求，从而增加就业岗位，扩大工业品销售市场，促使经济平稳增长。

（二）建造移民新村的负面影响及其化解

1、兴建多个移民新村的负面影响评估。在本市城区、工业强镇等吸纳劳动力较多的城镇建造多个以成本价面向退宅农民出售的移民新村，将产生的最大负面影响是可能导致市、镇两级政府减少土地出让金收益。这一减收可通过若干假设而求得一个大概的数额：如果全市规划建造移民新村多个、共1万套住房，平均每套住房100平方米、建筑容积率为1.5，如果市区城郊结合部建移民新村5000套住房、同地段商品住宅用地出让价净收益为150万元/亩，镇边缘区域建移民新村5000套住房、同地段商品住宅用地出让价净收益为80万元/亩，如果不计移民新村配套的少量社区管理用房占地，如果政府不采取优惠政策不让农民以建房最低成本价购房的话1万户中会有70%的户陆续购买城镇的商品住房，那么，市政府将减少土地出让金收益5.25亿元，镇级政府将减少土地出让金收益2.8亿元。不过，这合计8.05亿元的减收只是因移民新村挤占了部分商品住房购买力而消极测算的数额。

2、兴建移民新村所引起的土地出让金减收可以化解。首先，减控一二个政府投建项目就能实现抵补。近几年来，市、镇两级财政通过出让建设用地使用权而获取的预算外收入，大多用于修建街路、公园、增辟绿地广场、拆迁改造城中村镇中村等项目上，虽说这些投资项目也属改善民生工程，但投资额大小、投建时间迟早具有弹性，若将那些单项投资额两三亿元的改街路、建公园、造广场项目和拆迁补偿安置额达到10亿元上下的旧城旧镇区块改建项目中并非急需的项目推迟两三年，就能为大批农民低成本迁居城镇赢得时机，就能为兴建移民新村创设财政资金收支平衡的条件。其次，以发展的视角看，城镇建造移民新村也能为城镇增添生机活力、增强发展后劲。如果城镇通过新建多个移民新村增加居民1万户、约3万人，那么，城镇的社会消费额将每年增加3亿元以上，从而能使城镇增加商业服务业用地的出让收入，也能增加工商税收；而且由于增加了1万多名长期稳定的劳动力而必将有利于城镇二三产业发展；或许这低成本从农村进入城镇的农民中还能磨炼出众多的创业者，涌现出能给当地政府新增大量税收的企业家。（