保障性住房的退出机制研究_保障性住房问题研究
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保障性住房的退出机制研究
一、引言：保障性住房在我国实行了近十年，作为一项重要的民生工程，其在我国改善居住条件的问题上起到了非常积极的作用，效果非常显著，但在如何完善保障性住房的准入，尤其是退出机制上，很多问题还有待商榷和探讨。保障性住房的退出机制即指在低收入家庭入住保障性住房若干年后，当其不再具备居住保障性住房的条件时，如何才能顺利的实行退出机制，使其退出保障性住房，拥有其自己的房产。
只有完善了保障性住房的退出机制，才能够真正把这项民生问题做到位，使“居者有其屋”。
保障性住房的准入机制和对其的监督，是完善和顺利实施退出机制的前提条件，而如何完善我国保障性住房的退出机制，正是我们当前所面临的最大的挑战。
二、国外保障性住房退出机制的经验
（一）欧洲大陆（瑞典）的保障性住房准入和退出机制
欧洲大陆的保障性住房我们以瑞典为例。在瑞典的保障性住房政策中，主要以住房津贴为主，以帮助低收入家庭能够住进居住空间足够且质量有保证的居所。其根据不同的情况给予的津贴数额不同，获得最多的是有孩子的单亲家庭。同时政府同时也强调了，瑞典的住房津贴主要是为了帮助低收入家庭渡过经济困难时期，但是并不是希望其成为永久性的福利依赖。所以说，他们所得到的津贴数量与他们的收入成反比，收入越高，获得的津贴越低。当他们的收入到达一定的水平后，福利津贴就自动取消了。
由于瑞典的保障性住房政策主要采取的是津贴形式，因此其退出机制相对比较容易和自由。政府可以每个月对低收入享有津贴福利的家庭进行收入统计，当其家庭收入高于享有津贴的收入水平是便可自动取消其享受的福利，即便该家庭已经增加收入数个月，过去的几个月的津贴无法收回，也可在下个月及时取消津贴。而不会造成保障性住房政策难以退出的严重问题，导致社会的不公平。
（二）新加坡福利住房政策
新加坡于1959年获得自治地位后，住房严重短缺，多数人都无法满足基本的住房条件。平均有近25万人居住在极其恶劣的环境中，有33万人生活在棚户区，而人口却在以每年4.3%的速度增长。因此，新加坡从60年代起，开始实行福利住房政策。新加坡的福利住房政策主要包括了“五年建屋计划”和“居者有其屋政策”。
在新加坡福利住房政策中，与香港相同，采取的是公屋轮候制度，根据每个家庭不同的情况进行评分，按高低依次给予相应住房，福利住房给予最需要的家庭，居住在廉租房中的家庭必须定期进行申报一遍审查。
在新加坡，违规申请保障房者，将面临5000新元的罚款或6各月的监禁，或者两者兼施。
三、完善我国保障性住房的退出机制
我国很多地区已经规定了保障性住房的退出情况，但是由于多方面的原因，最终使得这退出机制成为一纸空文，并没能真正做到贯彻落实。
（一）无法科学有效的实施退出机制的原因
1、个人收入无法准确核实，低收入者收入状况无法监测
个人或者家庭收入的高低是衡量其是否享有保障性住房权利的根本依据。而在我国，至今尚未形成完整的个人收入衡量体系，除了工资单上所写的数额之外，其他的灰色收入等都无法衡量，因此，必然会导致社会的不公平，像有些相对的高收入者同样也享有了保障性住房，如果最终无法有效的供应给最需要的低收入家庭，就无法使政府的保障性住房政策实现效率最大化。
2、缺乏相关的法律制度，廉租房退出机制的惩罚措施力度不够。虽然有关于保障性住房的相关政策，但是在退出机制上，并未形成切实有效的法律条文。这也是导致了保障性住房无法形成退出的重要原因之一。对于那些已经不符合条件却依然享受保障性住房的家庭来说，政府缺乏相应的强制手段，就很难执行。
3、没有政府的后续保障措施，购房压力过大
保障性住房对于低收入家庭来说确实是解决了他们的燃眉之急，使得他们能够有一个足够的空间容纳居住，但是，当他们不再符合享受的条件时，按照相应的退出机制就需要自己从房地产市场上独立购置房产，这对于他们来说也是一个不小的压力，因此，即便保障性住房的质量上的保障有所欠缺，条件也不十分优越，依然没有人愿意从中搬出来。
（二）保障性住房退出机制缺失的后果
由于我国尚未形成科学的保障性住房退出机制，一旦低收入家庭拥有了经济适用房等，便终身拥有，成为了固定的福利。而我国目前经济适用房投资仅仅占房产总投资的3%，90平米以下的房产，根据国家目标要达到所有房屋的70%以上，目前却仅仅占了30%，远远未达到国家要求的标准，因此可见，我国的保障性住房依然供不应求，同时却又未形成完善的退出机制，最终的结果是导致了保障性住房的供给严重失衡，需求仍无法得到满足。因此，缺失了保障性住房退出机制，必然会导致我国保障性住房的供求结构严重失衡，是其丧失了原有的作用。
（三）解决和完善保障性住房退出机制的方法
1、建立科学的收入核查监测体系
对于享有保障性住房的家庭，各地区应建立相关机构部门，定时定期对这些家庭进行收入核查，以此做出相应的调整，保证每个低收入家庭享有其应有的优惠政策。同时，督促不再属于保障范围的家庭及时做出调整，购置自己的商品房，以便于政府收回保障性住房，给予其他更需要的家庭。
2、制定相关的保障性住房法律政策，使其有法可依
有法可依是有法必依和执法必严的前提条件。只有制定了相关的法律政策，相关执法部门才能够具有相应的权利保证保障性住房退出机制的实施，同时加大监管力度，防止经济适用房等流入中高收入家庭，造成保障性住房资源的浪费。但是在指定了相关法律后同时必须严格做到贯彻落实，需要一定的监督部门进行监督，避免滥用权力。
3、实行诚信申报制度
我们相信，大部分的居民都是诚实守信的，也是理解和支持保障性住房政策的意义所在的。因此，国家和地区应该充分相信这些家庭，实施诚信申报制度，就如同个人申报纳税一样，充分发挥居民的自主性和积极性，反而有利于保障性住房的退出机制的顺利实施。
4、充分支持收入改善家庭购置商品房
由于房价的不断上涨，购置商品房成为了大部分家庭的一大生活压力。为了鼓励居住在保障性住房中的家庭购置自己的商品房，政府可以为其提供部分贷款优惠政策。在此我们可以借鉴新加坡的相关福利住房的政策，为这些家庭提供相对低于市场利率2个到3个百分点的贷款利息，或放宽银行对于这类家庭的贷款条件。以帮助这些家庭渡过困难时期，逐渐适应，踏入商品房的行列。
5、加大政府对保障性住房退出机制的惩罚措施力度
由于我国现在未形成相应的保障性住房退出机制，因此，政府很难回购这类房产。为了完善退出机制，政府应该加大对其的惩罚措施力度。
四、总结 综上所述，各国在提供保障性住房上的路径有所不同，最终导致的退出机制的实施效果不同。我们要做的就是参照不同国家地区的保障性住房准入机制以及推出机制来不断完善我国的保障性住房政策，根据我国特色的准入机制来制定出较为合理的退出机制。
进一步说，如何完善我国保障性住房政策，这不仅仅涉及到其中的准入机制，退出机制也尤为重要，只有完善了保障性住房的退出机制，才能真正实现保障性住房其应有的功能和效果，是保障性住房逐渐趋于供需平衡，解决我国当前的一大民生问题。
五、参考文献
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陈杰.城市居民住房解决方案——理论与国际经验
本书以城镇居民的住房保障为主线，重点阐述住房保障的原理、路径选择、定量测定、金融支持手段和相关联的住房市场发展与结构调整，涉及住房保障、房价调控、住房市场发展、住房金融、物业税、国外房地产市场演变等多个热点话题。分析政策难点，理清理论盲点，提供解决方案，传递国际经验。其不仅具有前沿的学术性，理论新颖，信息量丰富，很多国际数据为国内第一次所见；而且具有知识的普及性质。侯永亮.关于建设保障性住房计划的浅析.分析了住房和城乡建设部9000亿保障性住房建设计划对解决民生问题和促进经济增长的积极作用，并针对如何更好的发挥该计划作用提出了相关措施及建议，从而促进房地产市场健康稳定的发展。
张祥标.建立廉租住房退出机制 《发展研究》2008年第4期
我国很多地区已经规定廉租住房的退出情况，并且针对不同的情况规定了相应的退出操作办法，但由于存在家庭收入难以核实、管理机构未能理顺及相关的管理配套措施不健全等问题，造成目前的廉租住房退出规定成为一纸空文，无法保证廉租住房的动态使用。赵红艳、施琳琳等 他山之石 可以攻玉——瑞典、美国、新加坡住房保障制度体系借鉴[J] 住房保障制度是社会为“弱势”群体提供满足其基本生活所需住房的若干制度安排，既是社会保障制度在住房领域的延伸，也是住房制度对社会保障的体现，更是建设和谐社会极为重要的组成部分。本文在对各国住房保障制度进行比较分析的基础上，指出了我国住房保障制度的现状及存在的问题。
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