专业市场分析0616_六大潜力行业分析

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解读专业市场商铺的投资潜力

1、何为专业市场，与其他类型商铺的区别？

专业市场地产是商业地产的重要组成部分，从2004年开始，长三角掀起了建设专业市场地产的高潮，因为销售价格不高、租赁价格稳定，以及发展商推出各种包租协议，专业市场逐渐成投资热点。

最近两三年，专业市场迅速崛起。一是由于中国经济迅速发展，需要大量的专业市场作为配套；二是长三角地区处于全国经济的龙头地位，各城市经济发达，新生专业市场比较多；此外，江浙地区的民间资本比较丰厚，浙商本身的生意需求也使得专业市场租售两旺。

就拿义乌小商品批发市场为例，国际商贸城一区2002年建成投入营业时，租金为1100元/平方米/年；2007年10月份到期提价为1800元/平方米/年，租约时间为5年，即2012年10月到期。一区单位摊位的面积普遍在9.5平方米，按此计算，一个摊位的年租金为1.71万元/年。在义乌国际商贸城，想拿到入场的资格并非易事，小商品城开出的条件是，经营户必须具备5年经营资历，申请入场的经营户须在招商时提供过去3年银行资金流水账单。以一区饰品类商位为例，由于摊位有限，想入场的商户又多，所以摊位私下转让的年租金普遍炒到40~80万元/年。

2、专业市场的发展现状，在孝感的现状？

中国的专业市场多以批发为主，批发市场起源于80年初期，目前全国已初步形成了以农副产品批发、小商品批发市场、建筑装饰材料市场、生产资料市场为主的，包括皮革、五金、家居、食品、服装、纺织、电器、IT化工、医药、汽配、玩具、机械等在内各类综合性专业市场。经过20年发展，专业市场在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、新城价格、解决就业、推动经济发展等方面发挥了重要作用，带动了各地商品流、资金流、信息流、人才流的健康发展。

而孝感的专业市场正处于起步阶段，寰城〃南方国际商城首开先河，打造集家居建材、小商品市场、烟酒副食、干货调料、茶叶、土特产、汽摩配、生活用品（日杂）等多业态为一体的专业市场群，引导孝感专业市场向专业化、系统化、智能化、国际化方向发展，带动更多企业向专业市场版块发展，实现孝感城市向商业化发展的完美转型。

但是在发展中不止孝感，更是中国专业市场所存在一些普遍问题，如：

1.法制不健全，运作不规范，开发门槛低，盲目上马，无序竞争、假冒伪劣商品充斥的现象严重；

2.行政管理不规范，多头管理，政策混乱，监管不力，收费繁多，审批复杂，市场秩序混乱；

3.重复建设现象严重，不顾市场和商户的需求，导致恶性低层次竞争，如北京的建材市场、广州的服装市场、长三角的轻纺市场等；

4.选址不合理、定位不准确、规划不专业、设计不科学、功能配套不完善，招商、经营乏力，交通、安全、消防隐患多；

5.市场发展缺乏创新，重数量轻质量，管理落后，竞争意识、品牌意识薄弱，市场适应性慢，发展后劲不足；

6.部分市场管理人员和交易人员素质低，服务意识差，交易方式陈旧，不懂现代商贸物流，产品市场网络化和电子商务化建设缓慢。

这些问题都严重制约了孝感专业市场的升级换代和长远发展。

3、专业市场开发的要素、专业市场成功运营的基础？

①、市场基础立地条件、产业条件。

产业条件

专业市场需要有独特的商业主题，并要有深厚的市场基础和丰富的行业资源。如果产品本身不具备可持续发展的条件，那么专业市场也就很难发展。从孝感的专业市场来看，家装、建材等房地产下流相关行业都是颇具发展潜力的行业。当寰城·南方国际这种建材类的专业市场建立在良好的市场基础之上时，才能形成相关行业的蓬勃发展。

立地条件

以寰城·南方国际为例，现代城市化发展的商业规划基布上都是“城内大商场、城郊大市场”，城内大多以零售商场为主，专业市场大多会往城郊发展，并以批发为主，它对产业资源、交通运输、商户资源、市政配套、商品流通、辐射范围、经济水平、消费人流、服务功能等要求较高。所以寰城·南方国际在选择时必须综合考虑这些功能是否具备，是否符合城市的总体产业布局和商业统筹规划。

②、政府支持

与普通商铺相比，政策因素对于专业市场的影响相当大，它开在一个地方，会对周边的环境及交通等产生一定的影响，因此政府会制定出相应的限制政策，甚至关闭这个市场。所以多了解一些政府的政策与规划是投资前应该要做的一项“必修课”。寰城·南方国际就是凭借孝感新区的规划利好，结合自身的营运优势，补充孝感前所未有的专业市场空白，强强联合，形成孝感乃至湖北区域的行业影响。

③、物流条件

孝感市经济的快速发展，培育和带动一批第三方物流企业的成长壮大，截止目前，拥有物流企业、快递公司、货代点数达964家，按企业类型分，我市现在拥有运输型物流企业95家、仓储型物流企业124家、综合型物流企业129家、物流园和物流中心 14家、物流快递公司及货代点 317家，在工商登记注册的企业有106家。

寰城〃南方国际商贸城紧邻30万方物流中心，拥有大型仓储、停车、经营服务，运用专业物流系统，配合货运、仓储等各类市场信息电子商务平台，打造现代化智能仓储、信息物流中心。

④、规划设计

现代城市化发展的商业规划基布上都是“城内大商场、城郊大市场”，城内大多以零售商场为主，专业市场大多会往城郊发展，并以批发为主，它对产业资源、交通运输、商户资源、市政配套、商品流通、辐射范围、经济水平、消费人流、服务功能等要求较高。所以在立项选择时必须综合考虑这些功能是否具备，是否符合城市的总体产业布局和商业统筹规划，要科学研究，不能盲目上马、重复建设。政府也应科学规划引导，提高专业市场的综合批发辐射能力，改善环境、质量、秩序、服务。

⑤、经营管理

这是专业市场能否繁荣兴旺、批发辐射能力能否形成、商业价值能否提升的最重要环节，也是投资开发商最容易忽略的环节。在专业市场顺利招商、租赁、销售完成后，要对市场开业和经营前期进行扶持和统一规范管理，积极组织开业、促销、展览、活动、推广和信息交流，规范市场秩序，改善经营环境，寻求政府、行业协会、各地商会的支持，迅速做旺做大市场，并根据市场发展及时调整业态、行业、功能、配套、服务、环境和经营管理策略，以寰城·南方国际来说，就是以大商贸、大流通、大物流整合提升当地的商贸经济，以现代化的经营管理旺一方市场、兴一方经济，造福一方人民。

4、专业市场前景，在孝感的前景分析。

１、专业市场将向规模化和批发功能方向发展。

２、专业化趋势越来越明显，分类越来越细。

３、市场管理的逐渐规范化、现代化、法制化发展。

４、批发市场交易方式将向集约型转变。

５、向品牌化、垄断化和优质化的产品集散地转变。

６、专业市场的体制和投资形式将向多元化转变。

而孝感区域的专业市场也将尊从全国专业市场发展的趋势，仅从寰城·南方国际来看，它的出现，散、乱、脏、差的中小批发市场将逐渐减少和搬离市区，通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势，并通过规范化的管理，建立良好的市场形象，以提高交易市场的品牌价值，管理方面也将越来越完善并与国际接轨。逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。注重品牌化、连锁化、优质化管理的规范专业市场竞争力和辐射能力将不断加强，将兼并和沟汰一批管理不规范、市场环境和秩序混乱的中小市场。并培育一批全国性的大批发商、大代理商，从而增强市场的竞争能力和批发辐射力。

5、相比传统商铺（社区底商等）投资，专业市场有何区别和优势（各类商铺投资比较）？国内成功的商贸城标杆（投资回报率）

专业市场商铺投资优势

专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。

国内成功的商贸城标杆

武汉汉口北批发第一城，商铺入市售价6100元/㎡，目前商铺售价13000元 /㎡，售价涨幅超过113%，义乌中国义乌国际商贸城，2002年商铺租金售4万元/年（约8㎡），2013年涨至130000元/年，租金涨幅超过约225%，嘉兴中港城商贸城，2013年5月商铺售价18036元/㎡，2013年12月，售价达到22365元/㎡，半年涨幅超过24%，只要是具有上述几大条件因素的商贸城，涨幅远超普通商铺所带来收益。

6、投资建议，如何选择专业市场投资，专业市场投资的关注要素？

投资专业市场应考虑三方面因素,一是该市场选址地的土地价值是否被低估；二是行业是否是朝阳产业，具有投资潜力。另外，该市场有无整体运营理念也应关注。”

从市场选址来看，寰城·南方国际位于孝感新区，宏观上享有政策利好，同时作为孝感重点项目获得市政府极大扶持，对于孝感乃至湖北区域来说，其未来潜力，绝不止于眼前；从行

业而言，依托中国支柱经济房地产行业，未来十年还有极大增长空间，而下游的专业市场则享有极大的发展空间，极具投资潜力，同时是专业运营公司，整体规划，整体运营，提升起行业能力，从而成为集约型商贸中心，保障专业企业和商户的永续经营，商铺价值只增无减。