贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司_房地产公司资产评估

2020-02-29 其他范文下载本文

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产公司资产评估”。

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

土地估价报告

项目名称：位于龙里县谷脚镇岩后村大凹工业用地补交土地使用权出让金价格评估（黔南州龙里县）

受托估价单位：贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

估价报告编号：筑洪城百佳[2010]龙估字第014号

提交估价报告日期：二Ο一Ο年七月十六日

第 1 页

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

位于龙里县谷脚镇岩后村大凹工业用地补交土地使用权出让金价格评估（黔南州龙里县）

二、委托估价方

龙里县国土资源局

三、估价目的龙里县国土资源局因办理补交土地使用权出让金手续的需要，特委托我公

司对位于龙里县谷脚镇岩后村大凹的工业用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为委估地块的土地使用权价格提供价值参考依据。

四、估价基准日

二О一О年七月十二日

五、估价日期

二О一О年七月十二日至七月十六日

六、地价定义

待估宗地位于龙里县谷脚镇岩后村，根据土地估价技术规程和委托评估项

目的要求，本次评估价格是指在二О一О年七月十二日，宗地开发程度设定红线外达到“四通”（即通路、通电、通上水、通讯），宗地红线内场地平整，使用年限50年工业用地土地使用权价格。

七、估价结果

龙里县国土资源局委托评估的位于谷脚镇岩后村大凹的工业用地，评估土地总面积41200平方米，在地价定义条件下，即评估土地开发程度设定为宗地红线外“四通”（即通路、通电、通上水、通讯）及宗地红线内“场地平整” 条件下，土地使用年限为50年土地使用权于估价基准日二О一О年七月十二日的土地使用权价格为：

第 2 页

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

评估面积 41200㎡

评估地价￥125.74元/㎡大写金额每平方米人民币壹佰贰拾伍元柒角肆分评估总价人民币

5180488元大写金额人民币伍佰壹拾捌万零肆佰捌拾捌元整

八、土地估价师签字

估价师《土地估价师资格证书》编

号。

估价师《土地估价师资格证书》编

号。

九、土地估价机构

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司估价机构负责人签字：

二О一О年七月十六日

第 3 页

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

【评估报告】

土地估价结果一览表估价机构：贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司价报告编号：筑洪城百佳（2010）龙估字第

014号

估价期日：2010 年

7月

12日估

土地使用者宗地编号宗地位置实际用途设定用途

设定开发程度土地使用年期面积(M2)单位地(元/M2)总地(元)

龙里县国土资源局

龙里县谷脚镇岩后村大凹

工业工业四通

41200 125.74 5180488 合计

/ / / / / / 41200

一、上述土地估价结果的限制条件

1、土地权利限制：委估宗地未设置他项权利

2、基础设施条件：评估土地开发程度设定为宗地红线外“四通”（即通路、通电、通上水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。

3、规划限制条件：

无

4、影响土地价格的其他限定条件：无

二、其他需要说明的事项：

1、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的土地使用面积为准。

2、本评估报告仅作为补交土地出让金时土地使用权价格的参考。

第 4 页

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

龙里县国土资源局

二、估价对象

委估地块评估地块位于龙里县谷脚镇岩后村大凹，用途为工业用地。

三、估价对象概况

1、土地登记状况

龙里县国土资源局委托评估的一宗土地，位于龙里县谷脚镇岩后村大凹，批准用途为工业用地，总面积41200平方米，土地权属界线清楚。

2、土地权利状况

评估对象地块土地所有权属于国家，龙里县国土资源局拟收缴委估地块的

土地使用权出让金，规定用途为工业用地。根据委托方提供资料，在估价期日

未设置他项权利。

3、土地利用状况

根据估价工作人员现场踏勘及所收集的资料，评估对象地块上目前为已开

发完成的熟地，地上有多栋建筑物。

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

龙里县谷脚镇位于贵州省中部，南与贵阳市毗邻，东与龙山镇接壤。镇所在地距贵阳市中心仅17公里，距县城16公里，距龙洞堡国际机场4公里，321 国道、贵新高等级公路、湘黔、黔桂铁路从境内穿过，具有交通便捷又紧邻贵阳的区位优势。

谷脚镇属于亚热带季风湿润气候，最高海拨1760米，一般在1280—1500 米之间。春暖风和，夏无酷暑，秋高气爽，冬无严寒，平均气温

13.9℃，年无

霜期280天，年降雨量1088mm，年均日照在1060—1265小时。

全镇辖11个行政村，1个居委会，109个村民组，共

1.65万人。土地总面积

144平方公里，镇境内水资源丰富，现建成日供水

6000吨的水厂两座，投资

300 多万元的花马冲水库引水工程正在建设之中。全镇区域内蕴藏着丰富的煤、硅

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

砂、硫铁等矿产资源及丰富的荒山荒坡资源。谷脚镇属喀斯特地貌山区，可为企业建厂节省投资。

充分利用区位优势，建成贵阳后花园是谷脚发展的努力方向。1992年以来，共投入2300万元狠抓硬件设施建设，建成

35万千伏、22万伏变电站、11万伏变

电站、110千伏变电站，开通了程控电话和移动电话，建成服务企业的神奇小学，在以企业为重点的千家卡地铺成主道路

3公里的柏油路，谷脚

6平方公里工

业园区主道路已全部拉通，全镇

11个村均通公路、通电、闭路电视。在国家计委、省州县的大力支持下，投资

300多万元修建800米长的富源路和富源农贸市

场正在进行之中。为加大招商引资的容纳力，配备了以下软件资料：谷脚镇镇域规划、镇区总体规划、千家卡药城总体规划、土地利用总体规划、水资源利用总体规划、千家卡药城修建性详规、规划区1:500地形图、镇域1:10000地形图。还建立了社会治安安全网络，形成镇、村、组三级治安体系，全有镇治安巡逻员50余名，在千家卡地区设立110报警点。谷脚镇先后引进贵州神奇制药厂、富华制药厂、大成制药厂、海日生物制品厂、王胎制药厂等

20多家客商，并以千家卡为中心初步形成了一定规模的制药生产基地。2002年7月16日，州县提出共建谷脚工业园区后，党委政府紧紧抓住这契机，到

2003年月止，共引

进各类企业9家，实现协议资金

3.5亿，实际到位资金

6000万元。谷脚镇还围绕

“药城”，积极帮助农民挂靠企业建基地，调整农业产业结构，促进农民增收致富谷脚镇今后农业发展的方向。

龙里千家卡工业聚集区以贵州龙里工业园区（原农业部批准成立的全国乡镇企业科技园区）为中心，辐射带动

6.70平方公里，东起牛温堆大坡、马路岩，南到321国道3公里处，西抵贵阳界，北抵醒狮镇界。园区交通网络畅通发达，地理位置优越，基础设施日趋完善。园区先后引进神奇药业、富华药业、长通电力、牛老大食品、福贵木业、大成药业等知名企业四十多家，累计引进国内外资金18.1亿元。已初步形成集医药产业、食品加工、电力设备为一体的工业园区。园区供水、供电管网设施及道路主干线已全部建成。现有日供水量

10000 吨和5000吨水厂各一座；现在黑山110KV、观音220KVA、县城110KVA、千家卡35KVA四座变电站为园区企业提供电力保证；已新建和改造完成15.3公里

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】的园区环形公路、龙铜路、水农路主干道及多条次干道。目前，园区污水处理

系统、供水系统及公共服务系统正在建设中。

（二）区域因素

1、区域位置

委估地块位于龙里县谷脚镇岩后村大凹，谷脚镇距贵阳市仅

17公里，距龙

洞堡国际机场仅4公里，210国道横贯全境，加之贵新高等级公路的开通，对外交通已很便利，镇内基础设施较为齐全，并有移动电话和程控电话。

待估宗地距医院约10公里，距农贸市场约4公里，距交通车站距离约2公里。周围为工业区，区域条件一般。

2、交通状况

评估地块临谷脚至洗马公路，道路宽约

10米，为沥青路面，外接道路有

210 国道和县道，交通条件一般。

3、基础设施

评估地块为工业用地，经过开发与整理，水、电、通讯等基础设施宗地外配套，供电：由龙里县谷脚变电站供电，保证率达

95%以上；供水：由龙里县

供水公司供水，保证率

95%以上；宗地自然环境稍差，为山坡地，周围为农用地、山坡地和一宗工业用地，地势起伏，有一定坡度。

4、规划限制

规划批准用途为工业用地。

5、区域基准地价水平

根据2007年《龙里县城镇基准地价更新技术报告》，委估地块所处地段为龙里千家卡工业聚集区土地定级范围内，根据龙里千家卡工业聚集区基准地价体系，委估地块属龙里千家卡工业聚集区二级工业用地，工业用地基准地价为

100元/平方米。

（三）个别因素

1、宗地用途：批准用途为工业用地。

2、土地形状：不规则。

3、宗地面积：评估总面积为41200平方米。

4、地质条件：无不良地质构造，宗地内土层较薄，地质条件尚可。

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

5、地形条件：宗地内已完成场地平整，地块有一定坡度。

6、宗地位置：龙里县谷脚镇岩后村大凹。

7、土地开发程度：地块为已完成开发的工业用地，宗地上有多栋建筑物。

8、容积率：批准容积率小于1

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关的法律法规。

（二）国家土地管理局发布的《城镇土地估价规程》。

（三）2007年《龙里县城镇基准地价更新技术报告》。

（四）贵州省人民政府、龙里县人民政府颁布的有关政策、规定实施办

法、条例、通知等法规文件。

（五）委托方提供的有关评估对象地块的委托书及相关资料。

（六）收集和现场踏勘的相关资料。

二、土地估价

（一）估价原则

此次评估主要遵循下列估价原则：

1、合法使用原则：评估地块为工业用地，所有利用应在批准范围内维持

不变。因此按照工业用途评估地价。

2、估价时点原则：由于地产市场是不断变化的，因此在不同的时点上，同一宗地往往有不同的价格水平。因此评估时必须确定估价基准日。

3、替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或商品提供服务的效用相同或大致相同时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞赛，使价格相互牵制而趋于一致。

4、需求与供给原则：在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

5、变动原则：一般商品的价格，是伴随着商品成交价格的因素相互作用的结果，此价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必需分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变支的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各个因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

6、协调原则：土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环

境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

7、多种方法相结合的原则：随着我国土地估价业的发展，日前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据宗地的实际情况，充分考虑用的类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结构更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

总之，在估价综合应用上述原则，根据国家现行的土地资产管理法律法规，坚持依法、客观、公正和科学评估的原则，按照国家认可的资产评估方法进行评估。

二、估价方法与估价过程

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价的方法，根

据委估地块土地利用特点和土地评估的规定，宗地地价评估一般采用两种或两种以上不同评估方法。由于评估地块位于谷脚镇工业园区，根据实际情况，可采用龙里千家卡工业聚集区2008年公布实施的基准地价；在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析，决定采用基准地价修正法和成本逼近法评估土地价格。

（一）基准地价系数修正法

委托评估对象位于龙里县谷脚镇岩后村，根据龙里千家卡工业聚集区基准地价执行情况，结合评估对象所属的区域因素和个别因素，以《龙里县千家卡工业聚集区土地定级及基准地价测算》为依据进行地价测算。计算公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×（1+Σ K）

式中：K1—期日修正系数

K2 —土地使用年期修正系数

K3—容积率修正系数

ΣK—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和评估结果：103.50元/平方米

（二）成本法

根据成本法原理，本例计算基本公式为

地价=（土地取得费+开发整理费+利息利润+土地增值收益）×年期修正

×区域及个别因素修正评估结果：140.57元/平方米

三、地价的确定

（1）、地价方法的确定

该宗地用基准地价系数修正法测算的结果为103.50元/平方米，用成本逼近法进行测算的结果为140.57元/平方米，两种方法从不同侧面反映了待估宗地的地价水平，所得出的结果相差约 26.37%，产生差异的主要原因是从 2010年1月1 日起实行了新的征地标准，采用加权平均法确定最终土地单价，按基准地价系数修正法：成本法=40：60，则

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司【评估报告】

最终土地评估单价=125.74元/平方米评估总价=125.74×41200=5180488元。

（2）、估价结果的确定

龙里县国土资源局委托评估的位于谷脚镇岩后村的工业用地，评估土地总面积41200平方米，在地价定义条件下，即评估设定土地开发程度为宗地红线外“四通”（即通路、通电、通上水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条

件下，土地使用年限为50年土地使用权于估价评估日二О一О年七月十二日的土地使用权价格为：

评估面积 41200㎡

评估地价￥125.74元/㎡大写金额每平方米人民币壹佰贰拾伍元柒角肆分评估总价人民币

5180488元大写金额人民币伍佰壹拾捌万零肆佰捌拾捌元整

三、需要特殊说明的事项

（一）本报告评估的土地开发条件是指在评估基准日时土地开发的现状条件和规划利用指标，不考虑以后用途改变产生的增值。

（二）本报告中的土地使用权价格是指自评估基准日起工业用地50年的土地使用权价格。

（三）本次评估结果的有效性，以下列条件为前提：