万科产业化战略重点转向工厂化_万科集团产业化基地

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万科:产业化战略重点转向“工厂化” 万科于2月底公布2012年年度报告。除相关业绩外，报告显示，在绿色建筑领域，万科继续领跑全国，2012年，万科绿色三星住宅面积占全国的比例达到44%。更重要的是，其交付房屋中全装修房比例已经超过80%，已基本实现了其住宅产业化战略的第一步。

总裁郁亮在业绩发布会上表示，从2013年开始，万科住宅产业化的第二步将把重点转向“工厂化”。他表示，万科的“工厂化”，已经探索了10余年时间，其带来的先发优势，将比全装修房更加显著。

在谈到万科应对市场变化的战略时，尽管郁亮表示“行业变化相当大，企业只能以变应变，不相信万科有核心竞争力”，但他仍表示，在产业化领域的专业优势将成为公司未来竞争力的重要来源。

先行优势渐显

自1999年成立建筑研究中心以来，万科在住宅产业化的道路上已经前行13年。目前，万科的住宅产业化战略主要包括三部分内容：“全装修房、工厂化、绿色建筑”。

“2012年我们的‘工厂化’项目新开工面积已经达到272万平方米，铝模、大钢模的新开工面积达到695万平方米，较2011年增加了93%。”郁亮表示。

据了解，近年来万科已经开始大规模推广钢模、铝模技术，一方面大量减少了施工过程中的木材消耗，实现了环保效益；另一方面也减少了对人工作业的依赖，省去了抹灰找平工序，避免了可能出现的墙面开裂或空鼓等问题。此外，机械喷浆、机械腻子打磨等一系列机械化工艺也开始在万科的项目中获得推广。

郁亮表示，万科的“工厂化”将以“两提一减”为目标，即“提高质量，提高效率，减少对人工的依赖”。他透露，2013年，万科将力争在主流产品中实现15%的项目内外墙无砌筑，15%的项目内外墙免抹灰，10%的项目采用PC外墙。

为最大程度体现工业化住宅与传统住宅相比的技术优势，北京万科联合清华大学、同济大学、中冶集团建筑研究总院等单位，先后研发完成了具有自主知识产权的预制复合外墙板技术，以及新型水泥灌浆钢筋连接等技术。

过去几年，在大规模、快周转的开发模式下，万科旗下的项目不能完全杜绝质量问题的困扰。“工厂化”战略对于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。

万科期望能够通过产业化的标准施工方式，改变传统施工方式中的渗漏、开裂等质量通病，以此提高整体项目的建筑质量。而“工厂化”战略背后的深意在于，它会提高万科的施工销售，缩短营销周期乃至加速资金回笼。据万科内部人员介绍，以1~8层的小高层住宅为例，使用产业化的生产方式，可提高生产效率40%~55%，提高设备周转率60%。

进入收获期

信息化咨询公司AMT曾指出，中国住宅产业化时代的到来需要三个方面的前提条件：一是地产暴利模式的终结；二是人工成本、原材料等生产要素价格变动迫使住宅产业化提速；三是政府的大力推动，其手段主要包括标准制定、技术认证、财政金融方面的经济政策。

“未来随着地价在成本中占比越来越高，房企的盈利空间会被压缩，利润率回到合适的水平是行业大势所趋。”郁亮的表述，意味着第一个条件正在走向成熟。

而在成本上，由于住宅产业化在国内尚属于发展培育阶段，其材料采购成本、所需技术人员人工费还相对较高，因此在较小规模的产业化实践中，其总体成本仍将高于传统的施工方式。但万科执行副总裁王文金认为：“从长期看，随着产业化施工规模扩大，采购成本和技术人工费将逐步降低，产业化工期短、人工费少、能耗低等优点将得到体现。近年来建筑行业人工成本不断上升，产业化的经济性会不断得到改善。”

而在上述的第三个方面，万科已经初步尝到政策甜头。2007年，万科住宅产业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅产业化基地”，开始了技术成果向实践转化的推广应用阶段。而后，自2010年3月开始，北京等地出台了一系列关于住宅工业化的相关鼓励政策，中粮万科长阳半岛祥云湾项目列入北京市试点工程后，也成为该市第一个获得3%面积奖励的项目。业内认为，这一事件意义重大，可能将就此拉开北京的住宅产业化大幕。而在2013年即将推出的长阳半岛五号地07地块中，产业化住宅比例将提升至50%。

不过，万科在其“工厂化”战略中，仍有不少问题没有得到解决。如产业链方面，住宅产业化的推广普及需要完善的产业链条，这个链条上应该包括模板供应商、预制件供应商等上游企业。作为住宅工业化的探索者，当前万科显然不能自行解决产业链条上的所有问题。郁亮也表示：“万科目前还没有大规模投资介入上游相关产业链的计划，我们希望上游的供应链能加快发展。”

业内人士也指出，万科要大规模地做住宅工业化，必须要建自己的生产线。而这一成本，相当不菲。