新形势下大连房地产行业状况_大连开发区房地产形势
新形势下大连房地产行业状况由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“大连开发区房地产形势”。
新形势下大连房地产行业状况
1、抢购潮来去匆匆，小阳春虚晃一枪，筑高回低，大势难改
2011年1月26日，新“国八条”落地，2月间，各地方纷纷草拟细则，这一期间，热闹的抢购潮在各地方轮番上演，犹如一场大戏，你方唱罢他登场。
3月1日大连限购细则在万众瞩目中诞生。相对于大连细则难产，楼市却逆市飘红，大连的抢购潮就此上演。参照历史规律，以往单从抑制需求的调控政策，市场效用有限，即使金融杠杆进一步收紧、购房次数进一步限制、购房条件进一步严苛，如果仍在调整需求的层面，其市场反馈仍将日趋疲软，毕竟，“堵枪眼”总不是个好办法。但是从本次调控的声音讲，对于另一只手即保障房的运行决心却是空前未有，如果保障房的运行能按照预期、即使是打个折扣之下，那么本次调控政策时效将会更加持久，从而形成“大禹治水”式的疏导型调整，这样才能触及到房市的根本，“空调”的恶帽子也有望在本次调控中摘掉。
两拳齐发的效用需要时间，不止是“十二五”，它应该需要更长的时间，那么，现有的抑制政策就不会松动，将会成为一种常态，其实，这样的常态早就开始了，只是保障房这只拳头始终没打出来。依照目前的情况看来，2011年将会是中国楼市政策调整方向的定调年，因为在这一年，终于找到了正确的方向，能否落实，要看中央与地方的博弈了，不妨设想下，未来的财政制度或其他方面，将会出现重大的变革，毕竟，标本兼治才是正道。因恐慌而形成的楼市小阳春是“伪小阳春”，形成了一个较为突兀的成交起点，随着地方政策执行的落实，楼市将逐步进入低迷，筑坝虽高，亦将必然性回低。
2011全年供求两不旺，成交量相对下跌，价格相对上升，大连楼市基本面不变。3.2大连土地市场
大连细则中，明确表示“商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量”，预示着今年的土地政策仍为宽松。同时，庞大的保障房建设费用也将依赖于土地财政。
开发企业拿地谨慎，已取得地块均以底价成交，以往高溢价、多轮竞价的局面将在本年度暂时告一段落。近期土地市场主要数据：
截止2011年2月底，大连市区总土地放量76.70万㎡，成交量相对低迷仅成交15.35万㎡。挂牌土地：
1月供地4宗（其中2宗工业、1宗科研）均位于高新区，仅有1宗居住用地，总用地面积1.9334万㎡。
2月供地11宗，均为居住用地，总用地面积69.5万㎡。市区供地6宗，总用地面积53.24万㎡，是继2010年11月3日后首次供地，其中4宗位于甘井子区，总量44.85万㎡，占市区总供地量的84.24%，甘井子区仍是土地供应的主要区域。摘牌土地： 1月市区土地零成交。
2月成交7宗，其中居住用地4宗，成交居住用地14.88万㎡。成交4宗居住用地均位于高新园区，其中中海地产旗下东豊有限公司取得2幅，共8.26万㎡用地面积。其中大高（2010）-5号地，楼面价为3957元/㎡，与2010年11月万达取得该区域地块楼面价3684元/㎡相比上涨273元/㎡。预期受品牌开发商置地带动，将进一步推动高新区地价及房价上行。
在2010年9月巨幅放量成交后，经过4个月休眠首度增量供给。
数据来源：大连市国土资源和房屋局
挂牌、摘牌土地一览表
宗地编号 位置 细分区域 用地性质
用地面积（万㎡）
建筑面积（万㎡）
状态
成交时间
成交价
竞得人
（万元）
地面价
楼面价
（元/㎡）（元/㎡）
大城（2011）-1 大城（2011）甘井子区中华路北、华北路西 甘井子区中华路D1 公建居住
16.98
68.2
挂牌
——
——
——
——
—— D1 公建公寓
5.75
34.5
挂牌
——
——
——
——
——-2 北、山东路两侧
大城（2011）-3 大城（2011）-4 大城（2011）-5 甘井子区辛寨子街道小辛寨子村 甘井子区辛寨子街道南山村 中山区疏港路南、长江路北 西岗区菜B4 住宅公建公寓
6.42
20.43
挂牌
——
——
——
——
—— E4 居住
0.87
1.57
挂牌
——
——
——
——
—— E4 居住配套
21.2544
31.87
挂牌
——
——
——
——
——
大城（2011）-6 市街西、铁路加油站北、铁道线南 甘井子区B2 住宅公建
1.97 5.6 挂牌 —— —— —— —— ——
大高（2011）-8 高新园区凌水湾旅顺南路南侧、七贤东路东侧 C1 住宅公建
2.0734
9.517
挂牌
——
——
——
——
——
大高（2011）-9 高新区龙王塘街道龙王塘村 高新园区C2 居住
1.22258
5.012578
挂牌
——
——
——
——
——
大高（2011）-1 七贤岭高能街南，敬贤街东侧 C1 科研设计
大连圣昌
0.47
2.9986
摘牌
2.16 科技发展
有限公司
5410
11510.64 1804.18
九成投资大高（2011）-2 七贤岭西贤街北侧，广贤路西侧 C1 居住科研
1.9334
9.937676
摘牌
2.16
有限公司 九成方元房地产（大连）有限公司
大高（2011）-3 大高（2011）-4 高新区龙头分园F15地块 高新区龙头分园E5地块 C3 工业
3.79442
3.79442
摘牌
2.16 C3 工业
1.00745
0.906705
摘牌
大连齐维
2.16 科技发展
有限公司 大连四达高技术发展有限公
司
1980
521.82
521.82
525
521.12
579.02
25000
12930.59 2515.68 甘井子区大高（2011）-5 高新园区七贤岭高能街北侧、敬贤街东侧 甘井子区大高（2011）-6 高新园区七贤岭高能街北侧、广贤路东侧 甘井子区大高（2011）-7 高新园区七贤岭高能街东侧、旅顺南路北侧
数据来源：大连市国土资源和房屋局、大连市土地储备中心 C1 住宅公建
4.6943
18.0731
摘牌
2.25
香港蒲项建设（中国）投资有限公司
62500
13314.02 3458.18 C1 住宅公建
2.2922
7.977
摘牌
2.25
东豊有限公司
29000
12651.60 3635.45 C1 住宅公建
5.9641
14.91025
摘牌
2.25
东豊有限公司
59000
9892.52
3957.01 成交分析
高新区再次成为土地成交热点区域，本期成交7宗全部位于高新区。
1月大连市区土地零成交。
2月大连土地成交居住用地4宗，成交面积14.88万㎡。土地结构
1-2月成交7宗，其中4宗为居住用地。
1-2月成交土地均位于南部高新区，其中居住类用地成交4宗，受供地区域及供地结构影响，工业及办公用地占比有所增加。土地规模
居住用地成交面积体量较小，最大1宗仅5.9万㎡。
本期土地成交规模上，1-5万㎡体量成交占比达72%。南部高新区土地1-2月挂牌成交宗数较多，但地块用地面积均未超过10万㎡，成交体量较小。价格分析
南部高新区单宗楼面价再创新高，成交楼面价达3957元/㎡。
2月成交的4宗居住用地均位于南部高新区，楼面均价为3448元/㎡。2010年11月万达进驻高新区取得七贤路东侧1宗土地楼面价达3683元/㎡，拉高了区域地价。此次成交4宗土地均位于七贤路附近，虽然其中1宗楼面价仅2515元/㎡，但中海地产旗下项目公司摘得用地面积最大1宗的楼面价达3957元/㎡；因此，促成本月成交楼面价达3448元/㎡。土地溢价率及流标率
1-2月无溢价地块、无流拍地块
政策频出，房地产开发企业拿地谨慎，近期大连土地均为底价成交。土地市场受政策影响深化，部分房企持币观望。大连土地交易近期仍未见流拍现象。3.3二级市场分析 市场综述
1月春节前传统淡季导致成交下降，但2月春节假期结束后政策性影响促使市场出现恐慌性购房，成交量出现增长，同比增长47.98%；价格同比增幅趋缓，从1月9.4%下降为2月6.6% 1-2月仅有金色年华·公馆项目开盘，万科·魅力之城、软景E居、香水湾等10个项目加推，呈现区域性供给放量导致成交上扬。3月份大连地方限购细则出台，成交量下滑不可避免，受到购房条件限制影响，客群质量面临分化。基于刚性需求支撑导致中低端产品成交增加，结构性价格下探压力增强。市场供求分析：
供应整体平稳，增量趋缓，下行几率较小，成交量则处于下行通道。
1月份供给环比下降1%，同比下降2%。成交环比下降61%，同比下降53%。
2月份供给环比下降12%，同比上升3%。成交环比上涨15%，同比上涨48%。 1月是春节前市场传统销售淡季，成交量出现萎缩，求供比仅为0.11。
2月受地方性限购政策即将出台影响，部分政策边缘性客户抢购促使供求比回升达到0.15。
随着大连地方性调控政策出台并实施将进一步压制需求，促使客群量减少，同时受年度供应起始阶段影响供给将会小幅增加，后市供求比将出现降低。市场产品分析：
1月——传统淡季，刚性需求支撑市场，中小套型产品成交增量明显。
本月市场刚性需求客户成交量占比增加，中小套型备受关注。受公寓产品集中推盘影响，本月50-70㎡产品，单价10000-12000元/㎡的一室中小套型产品成交占比明显增加。以金色年华·公馆、因特摩尔及华亿明城为代表。
2月——对于大连限购细则的预期和产品供给影响，本月二室产品重归市场主力。
客群对限购政策持续执行预期，导致部分抢购者放弃过渡型一室产品，转而购买二室产品。
从2月成交结构看，成交单价依然集中于10000-12000元/㎡之间，但成交面积区间较1月明显增长，70-90㎡满足居住功能的二室产品为当月成交主力。
