实现城村一体化改造拆迁补偿安置方案_村拆迁补偿安置方案
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实现城村一体化改造拆迁补偿安置方案
秦骏/2010秋季行政管理学专科
城中村是综合改造范围内的城中村棚户区，此村现无人均耕地，公共基础设施薄弱，“脏乱差”现象突出，土地资源粗放利用，人居环境不佳，城市面貌滞后。鉴于各城中村制约了城市整体形象和品位的提升，对区域内的城中村棚户区实施全面改造已成为城市发展的必然选择和突破项目瓶颈问题的当务之急。根据市政府和城中村棚户区改造领导小组办公室的要求，我们经过深入调研和分析，就城中村棚户区改造工作提出以下建议意见，供领导决策参考。
按照“市区联动、政府主导、市场运作、整体改造、先建后拆、集中安置、利民惠民”的原则，将城中村棚户区改造成为一个项目，同步实施旧村改造和新居工程，组织分散建房居住的农民合理聚居，彻底改善农民居住条件，全面建设新型城市化社区，把单一的城中村棚户区改造项目转变为提升农民人居水平的惠民工程。
高标准实施农民集中居住试点示范区，做到城市小区和农民新居一体化，基础设施和公共服务设施一体化，社区服务和管理一体化，妥善安置各城中村城中村棚户区改造涉及的全部农民，以人为本，构建和谐社会。
一、指导思想：
以科学发展观为统揽，以全面提升城市综合功能和提高土地使用效益为核心，以改善群众居住环境、推进 xx 区建设为目的，按照“政府主导、市场运作、妥善安置、和谐发展”的原则，坚持统一规划，合理布局，因地制宜，稳步推进，使 xx 区建设与城中村改造相互融合，相互协调，相互促进，实现城市的可持续发展。
二、总体目标：
按照 xx 区开发的总体要求，力争用 x 年时间全面完成 xx 路延伸段改造工作任务，使 xx 区与老城区连为一体，城市面貌发生显著改变，群众生活质量进一步提高。2013年主要任务是拓通 xx 路至 xx 路的道路，对道路沿线的 xx 村、xx 村、xx 村进行城中村改造。
三、基本原则：
1、坚持政府主导、统一征迁、市场运作的原则，兼顾经济效益和社会效益，有效提高土地利用率。
2、坚持规划先行、有序开发的原则，严格遵循城市建设总体规划和建设性详细规划，科学、有序推进。
3、坚持和谐发展、群众利益第一的原则，依法保障村民财产不受损失，合理解决失地农民社会保障问题，使改造后的城中村群众生活水平有较大提高。
四、改造内容：
1、无形改造。即实现“四个转变”：一是农民身份转变。通过整村转化方式，将城中村村民的农业户口全部转化为非农业户口。在新的社区未组建之前，仍落户在原村委会组建的临时代管机构，待新的社区成立后整体接收管理。二是管理方式转变。将改造的城中村村委会转变为社区居委会。撤村建居采取逐步过渡的方式，村委会撤消后以原村为单位直接组建新的社区居委会，承担原村委会的的工作职能，原村委会干部担任社区居委会干部；在完成“有形改造”、农业人口全部转为城市居民后，按照居民委员会组织法组建新的社区居委会；新的社区居委会一般按管辖居民1000户左右的标准设立，或按原村委会为单位设立。三是土地性质转变。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第五款规定，将原村管辖范围内的集体土地申报省政府审批，一次性转为国有土地。需要收回使用权的，根据原土地用途对原土地使用人给予补偿；村民宅基地采取实物和货币相结合的方式进行补偿；收回的土地由市政府统一储备，土地出让收益全部用于村民安置和基础设施建设；村民安置楼用地以划拨方式供应。四是经济性质转变。在全面清产核资的基础上，一次性处置、分配村级集体资产，原村集体经济转变为城市混合经济。
2、有形改造。按照现代化城市住宅小区的标准，对城中村进行拆迁改造，建设成现代化文明社区，将农村改造成城市。
3、对 xx 路建设带动试点的村，涉及到村民宅基地和耕地的，按照本方案和试点村改造实施方案进行，未涉及的暂不进行改造，待取得经验后全面进行整村改造。
五、改造区域：
xx 路建设改造总长度 xx 公里，改造宽度一期按160米控制，其中道路40米，两侧开发带各为60米。道路按城市二级路标准建设；涉及城郊镇 xx 村、xx 村和 xx 镇 xx 村3个村。
六、资金来源及改造模式：
按照“用地产换房产、用土地换保障”的原则，土地收益是 xx 路建设及城中村改造资金最主要的来源。
1、建设涉及的道路、医院、学校等公益性项目，由政府主导、政府投资、政府拆迁、政府安置。政府通过招、拍、挂方式出让储备土地，所得资金置换为前期投入。
2、具备商业开发价值的，由政府主导拆迁安置，挂牌出让给开发商开发，出让所得资金用于城中村改造和基础设施建设
七、拆迁安置办法：
旧村改造拆迁安置补偿主要采取产权置换与货币补偿两种方式。住宅房屋的拆迁安置以基准面积人均60平方米(指农业户口，非农户不按此标准执行)为依据，拆迁补偿以被拆迁房屋的合法、有效手续所载明的性质和面积作为补偿依据。
具有合法手续的被拆除住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额按照评估公司评估价格结算，被拆迁人认可评估结果并办理相关手续的可再给房屋所有人最高50%奖励，或最高以每平方米 xx 元予以现金补偿。
拆除住宅房屋,被拆迁人选择产权调换的：
(1)、被拆迁人(农业户口)的合法房屋面积的安置按人均不低于60平方米的标准安置;(2)、安置房屋面积小于原合法建筑面积的部分,按照每平方米 xx 元予以补偿;(3)、安置房屋面积大于原建筑面积小于基准安置面积的部分,按成本价每平方米 xx 元购买,超出基准安置面积的部分,按市场价购买。
(4)、拆迁范围内非农户住房的安置按其合法建筑面积参照拆迁安置标准进行安置。
八、拆迁安置标准：
1、住宅置换：
（1）、主房砖混结构以1﹕1.13置换，砖木及土木结构以l﹕l置换；主房以上加层超过1.5米以上,2.2米以内,上板加顶,有门有窗按1﹕0.5置换；
（2）、主房以外的配房(檐头高度控制在2.2米以上)及街门砖混结构以1﹕l置换，砖木结构及土木结构以1﹕0.9置换；
（3）、被拆迁户除建筑以外的院落，按每分地置换4—6 ㎡，新建楼房面积；（4）、除上述建筑物以外的其他附属物，均按评估价的1.26倍予以现金补偿。
2、商业用房置换：
（1）、临街、临路商业用房的置换(指有相关手续、城建合法手续的)按照1︰l等面积置换。
（2）、被拆迁户所置换的商业用房按入股形式，由村委会统一经营管理，年底按股分红。
九、违章建筑、无手续和临时建筑拆迁安置标准：
属于违法、违章修建的建筑以每平方米 xx 元予以现金补偿。
在宅基地(土地)使用证尺度范围的建筑给予置换和折价，不在宅基地(土地)使用证尺度范围的建筑以成本价拆除。
十、临时过渡补助费：
被安置人采取自行过渡，过渡费按原合法建筑面积每年每平米36元，先付一年，后每半年支付一次。项目保证三年完工。三年期满不能交房，拆迁人除继续支付租房费外每超一个月补偿拆迁户每户 xx 元。
十一、搬迁费用：
l、搬家费选择回迁安置的按每人 xx 元支付，选择货币安置的按每人 xx元支付。
2、拆迁过渡的农户年满18周岁以上的每人一次性发放误工补助费 xx 元。
十二、交接新建房屋产权时，有证的换证；无证的按照有关规定补办。
十三、搬迁时间及奖励：
l、拆迁方案公布之日起二十天内签订协议并搬迁完毕，每户奖励现金 xx
户奖励现金 xx 元。
2、拆迁方案公布之日起二十天内签订协议并搬迁完毕，每人奖励5平方米商业用房股权；三十天内签订协议并搬迁完毕，每人奖励4平方米商业用房股权。由村委会统一经营管理，年底按股分红。(83年土地二轮承包后落入本村的户口不享受本条奖励)。
3、拆迁方案公布之日起如不按时拆迁的户口，不享受县、镇、村各种优惠政策及待遇。
4、拆迁方案公布之日起二十天内签订协议并搬迁完毕的，优先享受农民变市民，农保转城保及县、镇、村各项优惠政策。
5、先搬迁者先选房，回迁安置用房的分配以搬迁顺序为选房顺序。
6、按期签定协议并搬迁的回迁户住房物业管理费五年内前三年免交。后二年减半。
十四、回迁住房建筑标准：
此次安置回迁用房均为高层建筑，并达到以下标准：
1、外墙装饰：高档涂料；
2、层高：国家标准；
3、入户门：高级防盗门；
4、单元门：可视对讲楼宇门；
5、外窗：高级铝合金；
6、地面、墙面：毛坯；
7、公共部分：精装修；
8、供水系统：区城管网供水、分户计量；
9、供电系统：动力照明、双回路供电；
10、供气系统：县城煤气管道入户；
11、电视系统：有线电视入户；
12、通讯系统：。
十五、赠送简易装修标准：
1、墙面：仿瓷涂料；
2、卫生间：普通坐便器、洗脸池；
3、厨房：普通煤气灶、架；
4、照明：灯管、开关、插座；
5、窗帘架安装；
6、如不需要简易装修的安置户予以每户 xx 元补偿。
作者简介：（姓名：秦骏、性别：男、民族：汉、出生年月：1989年8月24日）联系方式：（地址：广州花都新华茶园路雅致苑、邮编：510800、电话：***、邮箱：283736200@qq.com）
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