陆某某与长宁房产经营公司纠纷案法律意见书_非法经营罪法律意见书

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关于信访人与长宁区房产经营公司纠纷一案的法律意见书

关于信访人陆某某

与长宁区房产经营公司纠纷一案的法

律

意

见

书

上海海耀律师事务所

万文志律师 靳新用律师

提要：

陆某某（以下可简称“信访人”）与上海市长宁区房地产开发经营公司（以下可简称“责任单位”）动迁安置纠纷一案，历时18载，诉讼经一审二审，签署二次协议，责任单位申请执行生效判决又被裁定中止，陆某某长期信访，信访单位几经核查。

本案案情确实复杂，为寻找妥善化解矛盾之策，律师试图抽丝剥茧，回归基本法律关系，寻找拆迁政策及其变化依据，针对信访人诉求进行法律、政策分析。

律师建议：责任单位所签动迁安置协议中“个体用房”条款无效导致与信访人发生纠纷，后又迟延五年履行司法判决；此间信访人家庭人口增加较多，残疾人员多达5人，居住状况严重困难，律师建议责任单位从特事特办和人道关怀角度，积极调整安置方案，尽量分户安置，寻求最终化解方案。

声明：

对于信访人与动迁责任单位纠纷一案，本法律意见书对有关事实的陈述，依据双方签订的协议等文件、法院生效民事判决书、法院中止执行裁定书、《关于陆某某信访核查终结报告》、《律师参与信访核查工作律师意见书》、公安机关户籍证明和其他权威资料。有关各方材料中表述有矛盾的陈述或者情绪化的陈述，本律师未加引用。

律师依据本案的基本事实，结合法律法规和上海市动迁安置政策出具本法律意见书，谨供参考，不作直接决策依据。

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关于信访人陆某某

与长宁区房产经营公司纠纷一案的法

律

意

见

书

一、信访人陆某某与责任单位纠纷、矛盾的主要情况

（一）动拆迁情况

1993年3月5日，根据上海市长宁区房产管理局核发长拆许字（93）第10号《房屋拆迁许可证》，由拆迁责任单位上海市长宁区房地产开发经营公司对长宁区北汪东片地块批租改造基地实施动迁。陆某某一户属于本次动迁范围，该地块动迁政策根据（1991）沪府第4号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（黄菊四号令）制定。

陆某某一户属长宁区北汪东片地块批租改造基地，根据政策规定：该户在册人口5人，属自搭自建，无产权证私房，居住面积50.67平方米。根据当时安置政策应安置居住面积为40平方米。

（二）安置情况

1993年10月22日，由拆迁责任单位与该户签订了房屋拆迁安置协议，安置该户为公房期房二套：

一套泉口路180弄3号102室，居住面积20平方米，安置陆某某妻子蔡顺娣及次子陆伟旭。同时协议中明确：“泉口路180弄3号102室”为“个体用房”，一次性补偿个体业主陆伟旭人民币2万元整。一套为泉口路180弄11号504室，居住面积28.2平方米，安置陆某某、长子陆伟民和女儿陆亚敏。两套房屋合计居住面积为48.2平方米。

（三）诉讼情况

1994年12月12日，信访人陆某某办理了由拆迁责任单位提供二套新公房的公房租赁凭证，即泉口路180弄3号102室，泉口路108弄11号504室；入住后，信访人对泉口路108弄3号102室破墙开店。1996年10月被所在地物业公司制止。

此后，信访人向长宁区人民法院提起诉讼【（1997）长民初字第133号】，要求拆迁上海海耀律师事务所www.daodoc.com 关于信访人与长宁区房产经营公司纠纷一案的法律意见书

单位长宁区房地产开发经营公司“安置个体用房”，“按动迁政策补足差额面积”，“赔偿因无法经营导致的经营损失人民币36000元”。1997年9月9日，长宁法院一审对其诉请不予支持。

信访人上诉至上海市第一中级人民法院。1998年2月20日，二审法院作出终审判决，认为系争安置条款“动迁人分配给信访人的泉口路180弄3号102室（其中注明3号102室给个体用户）”，因“现物业管理部门以小区规划为由，不能允许该房屋作为个体营业房使用，故以上协议约定条款应属无效条款，长宁房地产公司应对该户重新安置个体营业用房，现被上诉人未提供个体营业用房于法无据”，判决拆迁责任单位长宁区房地产开发经营公司10日内向该户提供个体营业用房；同时信访人一家应在拆迁责任单位提供房源之后30日内退出泉口路180弄3号102室。

2003年5月29日，拆迁责任单位与信访人陆某某签订了房屋调换协议，提供个体营业房为：平溪路63号；建筑面积：43.17平方米。2003年7月14日，为该户办理平溪路63号产权登记，权利人：陆某某。与此同时，该户亦将泉口路180弄3号102室租赁凭证交拆迁责任单位。之后信访人陆某某不履行2003年5月29日房屋调换协议，仍居住泉口路108弄3号102室。2003年9月11日，拆迁责任单位向长宁区法院申请执行（1997）沪一中民终字第2385号判决；2004年7月22日，根据长宁区法院（2003）长执字第2004号裁定书，鉴于陆某某一户从安置时的五人增加到现在实际居住的九人，中止执行（1997）沪一中民终第2385号的判决。

（四）信访情况

信访人陆某某一户，自2003年9月以来，因不满拆迁责任单位换房安置，上访和越级上访，其主要诉求为：不愿退出泉口路180弄3号102室。新长宁集团于2005年6月28日对该户亦作了信访事项的答复。

二、信访人陆某某一户的家庭情况

（一）陆某某一户动迁前人口情况和居住情况

1、陆某某一户动迁前人口情况

据责任单位提供的户籍资料证明显示：1993年3月5日核发动迁许可证前，陆某某一户家庭情况为：户主陆某某，妻蔡顺娣，长子陆伟民，次子陆伟旭，女儿陆亚敏。共五人（女儿陆亚敏配偶的户籍不在其中）。

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相关材料反映：1993年10月22日双方签订动迁协议时，户籍人口五人中三个儿女均为残疾人，包括：长子陆伟民，聋哑；次子陆伟旭，智障；女儿陆亚敏，聋哑。实际家庭人口中五人为残疾人（注：长子妻沈斌，聋哑；女儿丈夫王培，聋哑）。

2、陆某某一户动迁前居住情况

信访人陆某某一家动迁前居住于本市东浜路11号房屋，属私房性质，居住面积50.67平方米。陆之子陆伟旭在此房内注册了个体经营营业执照。

（二）2003年5月29日重新签订房屋调换协议时陆某某一户人口情况

至2003年5月29日，信访人家庭人口已有三对半夫妇，人口净增加四人，增加人员包括：长子陆伟民妻子沈斌，女儿陆靓彦；次子陆伟旭妻子陈波，次子陆伟旭儿子陆奕勋。（注：女儿陆亚敏户口迁出，儿子王奕硕户口迁入）

（三）陆某某一户目前居住情况 陆某某一户目前居住情况示意图

①泉口路108弄11号504室：居住面积28.2平方米，安置陆某某、长子陆伟民和女儿陆亚敏。现居住情况为：

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②泉口路180弄3号102室：居住面积20平方米，安置蔡顺娣及次子陆伟旭。现居住情况为：

注：按信访人与责任单位2003年5月29日签订的换房协议，信访人应退还泉口路180弄3号102室，信访人拒绝搬出；责任单位申请法院强制执行，后执行中止。

③按换房协议，责任单位于2003年7月将平溪路63号营业用房（建筑面积43.17平方米）过户给信访人，信访人入户用于经营（注：现出借以补贴家庭生活费用）。

说明：

平溪路63号营业用房，按现有户籍政策规定不能报入户口，且不适合居住；所用水电煤费用按营业性标准收取。

三、陆某某一案法律、政策分析和化解建议

（一）法律、政策分析

针对信访人目前诉求和责任单位动迁安置行为及矛盾纠纷情况，律师依据相关法律、政策，提出如下分析意见：

1、信访人称93年双方签订动迁协议是责任单位的合同欺诈行为，属无效。

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1994年信访人入住动迁分配的泉口路108弄3号102室（分配注明为个体用房），破墙开店。后因物业管理部门以小区规划为由不能允许该房屋作为个体营业房使用，导致双方纠纷。

1998年2月20日一中法院终审判决，认为系争安置条款“动迁人分配给信访人的泉口路180弄3号102室（其中注明3号102室给个体用户）”，因“现物业管理部门以小区规划为由，不能允许该房屋作为个体营业房使用，故以上协议约定条款应属无效条款，长宁房地产公司应重新安置个体营业用房，现被上诉人未提供个体营业用房于法无据”，判决拆迁责任单位长宁区房地产开发经营公司10日内向该户提供个体营业用房；同时信访人一家应在拆迁责任单位提供房源之后30日内退出泉口路180弄3号102室。

律师认为，无证据证明1993年签订动迁协议期间动迁人存在“有意欺诈”的过错，安置方案也符合当时政策。但此后因“小区规划”导致信访人“破墙开店”不能，客观上造成了原安置协议的系争条款无效。

拆迁责任单位如及时履行生效司法判决，与信访人重新协商、补签订动迁安置协议，后来的新矛盾可能不会发生。

2、责任单位迟延履行二审法院生效判决的时间长达五年以上，失去妥善化解矛盾时机。双方虽于2003年5月29日重签房屋调换协议，但信访人家庭情况此间发生了重大变化以致新协议难以履行，成为双方矛盾升级的重要原因。

1998年2月20日生效判决作出后，直至2003年5月29日，拆迁责任单位与信访人陆某某重新签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，约定进行房屋调换（具体约定如前所述）。责任单位按约履行后，信访人不履行房屋调换协议，仍居住在泉口路108弄3号102室。2003年9月11日，拆迁责任单位向长宁区法院申请执行（1997）沪一中民终字第2385号判决；2004年7月22日，根据长宁区法院（2003）长执字第2004号裁定书，鉴于陆某某一户从安置时的五人增加到现在实际居住的九人，中止执行（1997）沪一中民终第2385号判决。

信访人家庭人口重大变化和居住状况严重困难，是长宁区法院（2003）长执字第2004号裁定书裁定中止执行（1997）沪一中民终第2385号判决书的依据。双方2003年5月29日重新签订房屋调换协议时，信访人家庭情况发生了重大变化，此时已有三对半夫妇，人口净增加四人：包括长子陆伟民女儿陆靓彦、长子陆伟民妻子沈斌、次子陆伟旭妻子陈波、次子陆伟旭儿子陆奕勋。

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至此，责任单位再次失去了妥善化解矛盾的机会。

3、信访人提出“分4户原地安置，按照政策残疾人可原地安置”的要求有无依据？ 上海市目前尚无动迁安置时予以残疾人特别照顾的优惠政策，上海之外其他地方有优先选房或增加安置面积的作法。如针对于拆迁户中靠城市“低保金”维持生活的困难家庭、残疾人等弱势群体的实际困难，哈尔滨制定了《关于对拆迁特困户和已丧失劳动能力没有生活来源的残疾人的房屋给予照顾的具体规定》。

信访人家庭有11口人中有五位残疾人。从人道关怀和居住帮困角度，采取适当方式给予特殊照顾，缓解信访人家庭居住困难，有助于妥善化解矛盾。

4、信访人要求“十年的停业损失应予以补偿”，有无法律依据依据？

1998年2月20日第一中级法院终审判决未支持上诉人（即信访人）赔偿因无法经营导致经济损失36000元的主张。该判决以“证据不足”作判，未否定信访人主张的法律依据；如果信访人举证充分，其诉求可能得到支持。

从信访人对泉口路108弄3号102室的破墙开店行为于1996年10月被所在地物业公司制止之日起，其家庭因不能正常经营造成一定经济损失，是客观存在的事实。

依据法律规定，无效合同当事人应承担返还财产、赔偿损失和追缴财产等民事责任。所谓赔偿损失，是指合同被确认无效后，对合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受的经济损失。单方过错的，过错方应当承担对方因合同无效造成的损失；双方都有过错的，依各自过错大小相抵后赔偿对方损失。

对于动迁协议条款无效的过错责任承担，本律师认为应当区分二个时段进行分析： 一是责任单位存在单方过错的时段：从1996年10月信访人破墙开店被物业公司制止起，至2003年5月29日责任单位履行生效司法判决与信访人签订房屋调换协议时止，时间六年半左右。

此时段内，应当属于责任单位的单方过错（除非责任单位有证据证明信访人拒绝重签房屋调换协议），信访人此间不能营业的经济损失应由责任单位承担。

二是信访人与责任单位存在混合过错的时段：从2003年5月29日责任单位履行法院生效司法判决与信访人签订房屋调换协议时起至今，约九年时间。

按2003年5月29日签订的换房协议，责任单位2003年7月14日为信访人办理了平溪路63号产权登记，权利人陆某某；该户同时将泉口路180弄3号102室租赁凭证交拆迁责任单位。信访人之后拒不履行房屋调换协议，对此，信访人存在一定过错。

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（二）总结与建议

责任单位签订动迁协议中关于个体用房的“约定条款无效”在先，生效判决作出五年后才履行，期间信访人家庭人口增加较多，又有多位残疾人员，这些特定情况导致双方纠纷久拖不决，造成目前僵局。

建议责任单位通过置换房屋、分户安置等方式适当给予信访人经济补偿，与信访人积极协商，达成最终化解方案。

以上意见，系律师依据责任单位和信访接待单位等提供且经确认的材料，按照相关法律、政策等进行的分析，谨供参考。

上海海耀律师事务所

万文志律师

靳新用律师

2012年5月15日

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附：本法律意见书基本事实材料及律师访谈材料清单

本法律意见书基本事实材料及律师访谈材料清单

第一部分 基本事实材料清单

一、责任单位提供的材料

1、关于同意拆除延安西路548弄(北汪东块)公房的批复(长房发1992第228号)

2、中华人民共和国建设用地规划许可证（沪地92第40号）

3、房屋拆迁许可证（长拆许字93第10号）

4、房屋拆迁期延长许可通知（长拆许延字93第14号）

5、关于陆某某诉求化解请款一览表

6、关于陆某某信访问题的研判报告

7、户籍资料证明

8、房屋拆迁安置协议

9、住房调配单（94新凯字第1808号）

10、住房调配单（94新凯字第1809号）

11、上海市长宁区人民法院民事判决书（1997 长民初字第133号）

12、上海市第一中级人民法院民事判决书（1997沪一中民终字第2385号）

13、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）

14、上海市房地产登记册

15、申请执行书

16、上海市长宁区人民法院民事裁定书（2003长执字第2004号）

17、关于“编号968号人民来信处理单”有关情况的汇报

18、关于陆某某信访事项的处理回复

19、告被拆迁居民书

20、关于动拆迁居民陆某某户的情况说明 以上材料均由区联席办提供。

二、新泾镇政府提供的材料 陆某某一户目前居住情况图示

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第二部分

律师访谈材料

2010年9月1日 访谈笔录，君悦律师事务所出具，区联席办提供

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