关于开展房地产项目调整容积率问题_地产容积率变更
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关于开展房地产项目调整容积率问题青海省工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组：
根据中央扩大内需促进经济增长政策落实暨治理工程建设领域突出问题第20检查组提出的我省房地产项目违规调整容积率问题比较突出，责成对每一个房地产项目的容积率调整、审批、处理等情况进一步进行检查，对所检查项目要造表登记，检查人要签字，检查情况于4月12日提交书面报告等要求。按照省委常委、省纪委仁青加书记的指示精神，我厅于4月9日组织厅纪委、监察、规划、房产、法规等处室和西宁市规划局召开专题会议进行了工作部署。根据专题会议要求，各地对本地区自2007年1月1日至2009年12月31日的房地产开发项目变更规划、调整容积率情况进行了全面检查。现将检查情况汇报如下：
一、总体检查情况
全省2007年1月1日—2009年12月31日共有房地产开发项目164项（不含28项廉租房等项目），其中：2007年1月1日—2009年3月31日开发项目144项（含28项廉租房等项目），2009年4月1日以后48项。按照对每一个项目进行检查造表登记的要求，全部进行了检查，检查率100%。（详见附件1：房地产项目变更规划、调整容积率登记表）。除已查出的6项变更规划容积率项目外，未发现新的容积率调整项目。容积率调整占项目总数的3.66%。
二、容积率调整项目的有关说明 按照要求，对已查出的6个调整容积率房地产项目的容积率调整、审批、处理等情况进一步进行了核查。
（一）西宁市经济技术开发区天桥-水岸项目。因城市规划调整，该项目选址已由西宁市经济开发区规划分局撤销作废。
（二）海东地区民和县海鸿城市花园项目。该项目用地在《民和县城总体规划》中原为工业用地，容积率0.56。因民和县建设下川口工业园区，工业用地向工业园区集中，此用地经民和县政府（2008）5号会议纪要批准，将用地性质由工业用地调整为居住用地。民和县建设局根据民和县政府（2008）5号会议纪要进行项目选址，批准容积率≤2.0，项目实施容积率为1.91。
（三）西宁市景林佳苑、金海湾广场、银泰大厦、海德堡小镇项目。
1、规划容积率调整原因。西宁市城市控规覆盖率较低，且土地全部为毛地出让，在项目报建初期规划管理部门确定初步规划设计要求时，技术经济指标主要是依据相关技术规范估算确定的。建设单位在拆迁安臵过程中实际测算后，部分项目取得的净地成本往往高于规划的前期估算，有些项目根据要求还为城市代征代拆了市政道路、绿化等用地，因此，在规划审批过程中规划总图容积率有所变更，与前期初步规划条件有所出入，但审定批准后严格执行规划。
景林佳苑项目位于城西区胜利路，由西宁园林建设开发有限责任公司建设。该项目规划条件估算容积率为4.5。在方案审批阶段，因市林业局按照政府要求，改造建设了西宁市人民公园与鲁青公园整合及湟水河森林公园，项目建设资金来源于银行贷款，经2008年10月20日（第21次）市城建领导小组专题会议研究决定：“将西宁市园林建设开发有限公司实施的景林佳苑项目中应征收的城市建设配套费等费用，用于偿还人民公园与鲁青公园整合及湟水河森林公园项目贷款资金，不足部分从项目开发利润中支付，政府不再承担。”由于原确定4.5容积率的建设面积冲抵城市配套费不足以偿还两个公园项目的贷款资金，且该项目为旧城改造，涉及原有拆迁建还面积较大，还要综合考虑人民公园大门、胜利路派出所及门前10亩地的街头游园建设。鉴于上述原因，审核同意建设单位报送的规划方案，容积率由原来估算的4.5调整为5.89。
金海湾项目位于城北区朝阳西路，由青海金海湾房地产开发有限公司建设。该项目规划条件估算容积率为5.5。在项目审批同意后，西格二线开工建设，祁连路铁路道口高架，规划祁连路北侧路幅增加22米，无偿占用该项目建设用地约1400平方米，同时需由建设单位拆迁安臵青海制药厂一栋4千多平方米职工住宅，鉴于上述原因，对原审批方案进行了调整，预留了城市道路，审核同意建设单位报送的规划方案，容积率为7.5。
海德堡项目位于城东区滨河南路，由青海民惠实业有限公司开发，分为一、二期进行建设。该项目规划条件估算容积率为5.0。因城市规划要求，城区中小型工业需逐渐向外围迁移，该用地周边需对建宁小汽车修理厂、电线电缆厂、建银汽修厂、标准件厂等厂区一并纳入改造范围，并要求异地还建。建设单位于2007年6月2日，申请适当提高建设项目的规模，可为城市代拆代建周边道路。鉴于上述原因，并考虑到该道路拆迁量大，打通后便于周边居民的出行，并能改善周边环境，且项目用地周边为河道，项目对周边日照等因素的影响较弱，审核同意建设单位报送规划方案，容积率为8.43。
银泰大厦项目位于城西区东交通巷1号，项目由青海海宏房地产开发有限公司实施开发建设。该项目用地原为青海省重工业勘察设计公司住宅及办公用地。2002年该公司提出申请对用地进行开发建设，经审定，同意进行开发建设，并按政府要求将五四大街小学使用多年的操场用地土地使用权无偿划拨给学校的前提下，审批了青海省重工业勘察设计公司报送的规划设计方案。规划方案审定后，2004年，青海省重工业勘察设计公司与青海海宏房地产公司达成协议，由青海海宏房地产公司实施用地的开发建设。根据协议，青海海宏房地产公司以出让方式取得青海省重工业勘察设计公司7479.7m的土地使用权。青海海宏房地产公司在项目实施工程中，考虑到用地北侧临东交通巷用地的城市景观改造，同时为解决五四大街小学师生及用地内居民出入通道问题，2根据已审定的规划设计方案，要求建设单位缓建用地北侧规划的5层综合楼，并将用地临东交通巷用地约2.8亩的土地一并纳入改造范围，项目选址用地容积率确定为8.0。青海海宏房地产公司已取得用地面积7479.7m，加临交通巷取得1772.08m的土地使用权和预留五四大街小学西侧的通道用地1440m，规划用地面积为10691.78m，现用地内实有总建筑面积为85860.19m，容积率8.03基本符合规划要求。
2、审批程序。以上项目均按照《西宁市城乡规划建设局城市规划管理工作细则》的相关要求，按程序对建设项目进行规划审批，即建设项目经西宁市城乡建设规划局主审人初审、处务会研究同意、提交局务会讨论通过、报请市政府审定。
3、处理情况。金海湾项目在方案审定时，考虑道路占用后，建设用地面积局促，其相关配套达到规定标准确有困难，依据《西宁市城乡规划建设局关于进一步加强和完善城市规划管理的规定》，建设单位按规定缴纳了异地建设绿地补偿费200万元。同时于2009年12月24日致函国土资源行政主管部门补交容积率地价，并作为项目规划验收依据。海德堡项目在方案审定时，由于容积率的变更，其相关配套及绿化达到规定标准确有困难，依据《西宁市城乡规划建设局关于进一步加强和完善城市规划管理的规定》，建设单位按规定缴纳了异地建设绿地补偿费150万元。同时于2009年12月
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224日致函国土资源行政主管部门补交容积率地价，并作为项目规划验收依据，目前项目均在建设中。
三、整改措施
针对中央检查组提出的问题，我们将进一步加大监督检查力度，从源头上规范房地产项目容积率调整工作，防止腐败事件的发生。还将采取以下措施：
（一）提高控制性详细规划的覆盖率，做到“有规”可依。要将控制性详细规划纳入对各地规划建设部门责任目标考核的一项主要工作，督促各地加快控制性详细规划的编制，力争用3—5年时间使我省城镇建成区“控规”做到全覆盖。
（二）加快《青海省容积率规划调整审批管理办法》的制定，做到有章可循。按照住房城乡建设部、监察部的要求，我厅正在抓紧《青海省容积率规划调整审批管理办法》的制定工作，争取尽快征求各地意见出台该办法，做到规划容积率的调整有章可循。
（三）将容积率的调整作为防止建设领域腐败的一项重要工作常抓不懈。我们要按照国家的总体部署，认真做好容积率违规调整的专项整治工作，进一步加大检查和督察力度，对每一项规划审批项目都不放过，认真查处，对发现有违规的项目严查到底，对违规调整规划中的腐败案件及时会同纪检监察机关严肃查处。
附件：青海省2007.01.01—2009.12.31年度房地产开发中变更规划调整容积率检查统计表
二○一○年四月十二日
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