温泉可行性报告_建设温泉可行性报告

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关于丹东市温泉区房产开发的可行性分析

一、房地产行业前景

中国的房地产发展前景还是比较乐观的，理由如下：

1．城市化进程的加快。经济的快速发展、工业化进程的不断推进，会加速一个区域及一个国家城市化进程，这必将会有大量的农村人口向城市区域迁移，从而会带来巨大的房地产需求。

2．中国的传统观念。自古以来，中国人认为只有安居才能乐业，房子是乐业的前提，也是谈婚论嫁的必要的物质条件。这种观念对房地产市场的需求的影响将是长期的，很难一时就能改变，只要这种观念存在，必将会大大推动房地产市场的持续发展。

3．投资需求。房地产本身除了有社会属性及商品属性外，也有其一定的投资属性。在中国当前投资渠道比较狭窄的状况下，房地产投资仍是风险最低，获益最稳的行业。所以有相当一部分投资资金短期或长期的投向房地产，推动房地产不断向前发展。

4．改善性需求的增加。随着经济的发展，部分城市居民的住宅的面积、配套已无法满足其现有的需求，故会产生重新购房置业的需求。这部分需求也是带动房地产发展的重要因素。

5．2010及2011年诸多对房地产调控政策的出台，这一系列政策被称为史上最严厉的调控，但并没有使房价大幅回落，甚至部分二三线城市房价仍然高速上行，说明中国的房地产有着强大的市场需求支撑。

二、二三线城市房地产市场前景

一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。

新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。

三、关于别墅市场

别墅市场成交数据显示，中高端别墅已经占据市场成交主力，或将成为别墅开发主流产品，整体联排别墅市场在2011年出现逆势上涨的态势。

目前联排别墅的设计相比从前有了长足进步，在社区氛围、居住舒适感方面更符合中国人的居住习惯，对于改善型别墅居住需求者具有一定吸引力。一是限购政策将大批投资客群挡在了市场之外，使得其被动退出市场；二是近期房产税的传言使得客户在购入别墅产品时更加谨慎，别墅投资不断减少，自住改善型购买所占比重不断增加。但考虑到房产税可能会从拥

有房屋数量上征收，也可能会以房屋价值作为衡量标准，因此高总价豪宅别墅成交呈现下滑趋势，而小户型、低总价的中高端别墅走强态势明显。

展望2012年，房地产调控没有放松的迹象，手握购房资格的人更倾向于优中选精。别墅的开盘放量给了购房者更多的选择，导致成交量上扬。产品品质确属优良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的别墅市场。在CPI持续走高、通货膨胀的宏观大环境和稀缺的土地资源下，别墅的稀缺性和保值增值性将日益凸显。

四、关于辽宁省温泉小镇项目

自辽宁省抵港展开大规模招商以来，省政府确定了沿海经济开放开发战略。沿海经济开放开发战略于2009年正式纳入国家发展战略，此经济带毗邻渤海和黄海，包括大连、丹东、锦州等6个城市行政区，海岸线长2920公里，规划总面积2000多平方公里，是中国最后一个没有整体开发的沿海区域，也是振兴东北老工业基地和中国面向东北亚开放合作的重要区域。因此辽宁省省委省政府拟建设10个温泉旅游聚集区，打造50个温泉旅游小镇，推出100个单项投资10亿元以上的地热开发项目。

五、地段优势及市场需求量

（图中阴影部分为目标地段）

该图将此地段大概位置做出标注，该地处于丹东市振兴区汤池镇温泉区，处于山坡之上（现已平整完毕），周围绿树成荫，空气清新，操作得当可以将温泉水直接引入园区，是休闲、度假、养生的福地。四周交通便利，距沈丹高速西站口5分钟车程，距市中心20分钟车程，沿滨江公路到鸭绿江大桥15分钟车程，无噪音污染，原生态环境，而且处于丹东市旅游度假区内，开发潜力巨大。

该地块占地65亩，其中阳面41亩，可用于园区住宅用地，商住规划用地手续已办完25亩，其余16亩正在办理当中；阴面24亩，可用于建设与住宅园区配套的休闲园区（也可分离，不予开发）。

本人愚见，此地是开发别墅园区的风水宝地。在丹东市以及周边，别墅一直以来都相当紧俏，随着沿海经济带的开放，有钱人越来越多，这一消费群体已经不满足于当下住宅现状，愈发的向高端的享受性生活靠拢，无论是舆论媒体，还是影视剧作，都在做出一定的导向性引导，别墅这一名词已经越来越多的出现在人们的生活当中。而在丹东市还没有一处各个方面都可以满足这一消费群体的消费需求，假如这一地块可开发，必将有相当可观的利润空间。销售方面可以本着“物以稀为贵、市场分流”等方向开展，当某一事物变成有一定数量限制，将会被那些中高端消费群体所追捧。本人不是专业人士，故在这一方面不多做阐述。

PS：该地段准备工作已做完

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