物业管理师考试重点_物业管理师考试
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第一章 物业管理方案的制定
第一节 物业管理早期介入
一 物业管理早期介入的准备工作有哪些？ 1了解物业管理对物业的基本要求 2 组织技术力量 3 收集相关资料 4 确定工作方法 5 准备设备器材和资金 物业管理早期介入的实施：
二规划设计阶段的实施考虑物业管理规划布局和配套设施的完善 2 考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要 3 考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要 三施工安装阶段的实施监督工程质量掌握物业的全部情况 3 督促物业管理所需设施的落实
四接管准备阶段的实施组织验收小组 2 明确验收标准 3 确定验收方案 4 准备验收资料 5 参与竣工验收 五 物业管理早期介入的意义完善物业规划设计方案提高物业建设工程质量为日后的物业管理工作打好基础 4 有利于物业销售
五 可行性研究报告的结第二节物业管理方构
案的制定总论
一 制定物业管理方案的2 物业项目分析
程序服务需求分析与预测
1、成立工作小组 4 物业管理企业自身条
2、培训工作人员
件与服务能力分析
3、准备资料设备和经费 5 人力资源分析
4、调查分析标的物业项6 物业管理方案要点及目情况
方案实施进度分析
5、调查业主和使用人的7 物业管理服务费用测服务需求
算
6、了解同类物业管理状8 项目的经济、社会和环况
境效益评价
7、研究分析调查资料 9 结论及建议
8、初步确定物业管理方10 附件 案要点
9、进行可行性分析
10、草拟方案文本
11、讨论修改
12、领导审阅
13、文本定稿
14、实施和完善二 物业管理方案文本的 编写项目管理的整体设
想与策划物业管理服务模式3 管理服务人力资源的管理管理制度建设物业管理服务的具
体内容和质量标准6 物业管理财务收支 测算
三 制定物业管理方案的 原则规范调研2 实事求是3 扎实细致4 科学适用
四 可行性研究的步骤1 接受委托2 调查研究方案选择与优化4 财务评价编写可行性研究报告
第三节 物业再开发利用方案的制定
一 制定物业再开发利用方案的工作流程
1、成立工作小组
2、培训工作人员
3、准备资料、设备和经费
4、分析项目情况
5、调查业主需要
6、设计方案要点
7、进行可行性评价
8、草拟方案文件和图件
9、上报领导审阅
10、修改方案文件和图件
11、提交业主大会讨论通过
12、行政报批
13、批准实施 二 绿地再开发
1、绿地景观现状分析
2、绿地景观再开发的意义和目标
3、绿地景观再开发内容的规划设计
4绿化植物种类的选定
5、环境小品的设计
6、绿地景观再开发可行性分析
7、绿地景观再开发的环境影响评估
8、绿地景观再开发的投资估算
9、绿地景观再开发的效益分析
10、规划设计图件 三 停车场的扩建增建
1、停车场的现状分析
2、扩建停车场的原则和目标
3、扩建停车场的位置和规模规划
4、停车场的布局的规划设计
5、停车场配套设施的规划设计
6、扩建停车场的可行性
分析
7、扩建停车场的环境影响评价
8、扩建停车场的投资估算
9、扩建停车场的效益分析
10、规划设计图件
三、综合经营服务场所的再开发
1、现有综合经营服务场所的分析
2、综合经营服务场所再开发的原则和目标
3、综合经营服务场所再开发的可行性研究
4、综合经营服务场所再开发内容和方式的规划
5、综合经营服务场所再开发具体方案的设计
6、综合经营服务场所再开发的投资估算
7、综合经营服务场所再开发的环境影响评价
8、综合经营服务场所再开发效益分析
9、规划设计图件。
第二章 物业管理制度的制定
第一节制定物业管理制度的准备
一 物业管理公司制定物业管理制度准备工作的主要内容
1、成立工作小组
2、明确工作任务和目标
3、准备相关资料
4、了解物业现状
5、了解业主和使用人情第三章 物业管理况
6、分析本企业情况 企业资金管理
7、学习有关文献
8、拟定制度体系
9、拟定制定制度的方法第一节 物业管理费用预
和程序
算
10、上报领导审阅
一 拟定物业管理费用
二、业主大会制定物业管开支计划 理制度的准备
1、确定物业服务成本
1、确定制度起草人员 的组成2、了解物业情况
2、核算营业成本
3、了解业主和使用人情
3、核算管理费用 况
4、核算财务费用
4、了解物业管理企业情
5、核算所得税
况
二、财务预算的控制
5、学习有关文件
1、编制财务预算
2、控制财务预算的具体第二节 物业管理制度的工作内容
制定
3、控制财务预算的步骤
三、控制财务预算的具体一物业管理公司制定工作内容
物业管理制度的程序
1、把财务计划的各项预
算指标分配落实到企业
1、确定制度的内容要点 各部门
2、征求意见
2、通过会计核算反映和
3、汇总、调整制度要点 监督企业各部门有关指
4、草拟制度文本 标的落实情况。
5、讨论修改
3、定期进行对比分析，6、领导审阅 找出偏差
7、文本定稿
4、对责任部门和责任人
8、批准实施
进行考评
5、根据考核结果和奖惩
二、业主大会制定物业管办法进行奖惩
理制度的程序
6、如果出现不可预见情
1、草拟制度文本 况，及时进行调整。
2、提交业主大会讨论
四、控制财务预算的步骤
3、修改文本
1、建立财务预算控制系
4、提交业主大会通过 统
5、生效执行
2、检查监督
6、行政备案
3、分析原因
4、纠正偏差
5、奖惩兑现
第二节 物业管理收费纠
纷的处理
一、对欠缴和拒交
物业鼓舞费问题的处理
1、区别不同情况处理
2、对有能力交二不交的，首先进行沟通和协调；如果仍不缴纳，可责令限期缴纳，逾期不缴纳的，可按日收取1‰-3‰的滞纳金，连续三个月不交的可按合同催缴或向法院申请支付令。如果欠费情况十分严重，物业管理企业可以单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和其他损失。
第四章 房屋及附属设备设施维修养护管理
第一节
房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 一 房屋养护计划的制定
1、掌握房屋建筑的完好情况
2、对不同类型的房屋制定不同的养护标准
3、落实费用
4、落实管理人员
5、确定养护工作的时间安排和工作方式 二 房屋维修计划的制定
1、确定维修范围
2、计算工程量和费用
3、确定工作时间安排
三、房屋附属设备设施维修养护计划的制定
1、确定维修养护责任人及其职责
2、制定维修养护管理制度
3、建立各类设备设施档案
4、定期组织设备设施养护
5、确定维修工程启动程序
四 房屋及附属设备设施维修养护计划的实施
1、做好房屋及附属设备设施的安全检查
2、审核维修养护方案和工程预算
3、筹措资金，保证物资供应
4、做好维修养护施工准备和管理工作
5、建立工作制度，落实岗位责任制、技术责任制
6、加强成本核算
7、监督工程质量
8、确定验收标准
第五章 房屋及附五 房屋及附属设备设施维修养护计划实施的控属设备设施维修制
1、计划指标分解及措施预算
落实情况
第一节房屋维修预算的2、计划指标完成情况 编制
3、原计划正确程度 一 较大房屋修缮工程预
4、执行计划过程中出现算的准备工作的问题和解决方法
1、调集专业预算人员组
5、对计划执行过程中经成工程预算编制小组 验教训的总结
2、调查了解各种市场信第二节 房屋维修养护技息
术管理
3、收集施工图纸、准备一 房屋维修养护技术管各种施工及验收标准、施理的步骤
工图集，做好资料准备
1、配备专业人员督促指
4、收集、准备相关的工导房屋的合理使用，防止程预算定额
房屋结构、设备的过早损
5、收集施工组织 耗和损坏
6、对施工现场进行勘察
2、定期对房屋进行查勘并确定施工方式 鉴定，制定维修养护技术
二、编制房屋维修预算的方案
步骤
3、建立房屋维修技术档
1、熟悉施工图纸 案，掌握房屋完损情况
2、了解施工现场的作业
4、制定技术管理制度，环境
确定责任人
3、计算工程量
5、监督房屋维修养护施
4、套用定额
工过程的技术规范执行
5、编制维修工程预算表 情况
6、编制主要材料用量表
6、监督施工过程中安全
7、计算各项费用 生产制度的执行情况 8编写预算编制说明
二、房屋维修工程的验收 三房屋修缮工程造价计应及时组织有关单位或算公式汇总
人员进行工程验收，特别
1、直接工程费=直接费+是要搞好施工质量的检其他直接费+现场经费 查验收，坚持分项工程的2、直接费=∑直接费×工检查，做好隐蔽工程的验程量
收及工程质量的评定。工
3、其他直接费=∑直接费程检验合格，应评定质量×相应费率
等级，物业管理企业应签
4、现场经费=∑(直接费+证。凡不符合质量标准间接费)×相关费率 的，应返工，返工合格后，5、间接费=直接工程费×给予签证。相关费率
6、利润=（直接工程费+
间接费）×相关费率
7、税金=(直接工程费+间接费+利润)×税率
8、工程造价=直接工程费+间接费+利润+税金 第二节 房屋附属设备设施维修预算的编制
一、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的准备
1、了解设备的数量、种类，根据设备的分布状况和数量，为预算提供数量依据
2、合理安排设备设施维修人员，努力降低人工成本
3、充分收集和掌握设备运行记录，为下一阶段的预算编著提供经验依据
二、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的步骤
1、调查了解现场设备情况
2、计算人工费用
3、记取分项费用和税金
4、编制预算表
三、编制房屋附属设备设施中修、大修或更新改造工程预算的步骤
1、熟悉施工图纸
2、了解施工现场的作业环境
3、计算工程量
4、编制主要材料用表
5、依据定额子项计算直接费
6、确定其他费用与工程总造价
7、编制工程预算表说明
8、装订成册
四、房屋附属设备设施费用的计算公式
1、直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费
2、直接费=∑预算价值×工程量
3、定额工资=∑人工费×工程量
4、其他直接费=∑定额工资×相应费率
5、现场经费= ∑定额工资×相应费率
6、间接费=定额工资×相应费率
7、利润=定额工资×相应费率
8、税金=(直接工程费+间接费+利润)×税率
9、工程造价=直接工程费+间接费+利润+税金
第六章综合经营服务 第一节 综合经营服务项目的策划
一、综合经营服务项目的市场调查与预测
1、做好准备工作
2、进行市场调查
3、进行市场预测
二 策划书的主要内容包括：
1、目标市场现状分析与预测
2、综合经营服务项目组合设计
3、发展目标
4、市场营销策略
5、开展该组综合经营服务项目所需要的条件
第二节 综合经营第七章物业管服务项目的运作
理市场开发
一、综合经营服务项目的组织和管理
第一节 物业管理
1、选择经营方式
2、对服务收费进行监督 市场营销
3、监控服务质量和环境
一、物业管理企业市场营
4、服务效果考评
销策略的制定流程 二 综合经营服务项目设
1、建立营销机构 计一（都市白领）
2、调查分析市场
1、各类家政服务
3、明确市场定位
2、VIP商务助理
4、确定经营战略
3、爱车服务一条龙
5、设计营销战略
4、电脑电器上门维护维
6、制定和实施营销方案：修及操作指引服务
二、物业管理项目市场营
5、提供装修设计套餐服销运作流程 务
1、选定物业项目
6、为每一个有需要的家
2、制定营销计划 庭制定个性化服务计划
3、实施营销计划
7、小区内设有24小时便
4、参加投标竞争 利店
8、为不同年龄阶段的人 群设计丰富多彩的社区
文化活动
三设计二（金融社区）第二节
1、业主可以以最快的速度获得住房按揭贷款和物业管理招标与各项消费贷款
2、在小区智能化平台上投标
实现存款、取款、转账、一 物业管理招标工作
电子商务、金融政策查程序
询、投资理财等服务，并
1、选择招标方式 为业主建立信用档案，享
2、编制招标文件
受更全面具体的金融服
3、进行招标行政备案 务
4、发出招标信息
3、在居住期间，住户可
5、提供招标文件 以通过小区的银行理财
6、组织现场考察 中心获得各种贷款
7、召开标前会议
8、收存标书
9、开标
10评标和定标11发出中标通知
12进行定标行政备案13签订委托服务合同
二、投标工作程序
1、成立工作小组
2、获取招标文件
3、解读招标文件
4、考察物业现场
5、参加标前会议
6、进行投标可行性分析
7、编制投标文件
8、封送标书
9、现场答辩
10、签定委托服务合同
三、封送标书的格式 准备一份正本和若干份副本，各自分别包装，密封后打下正本或副本印记，封套上写明送交地址、收件人、投标编号、物业名称等，投标企业法人代表签字并加盖投标企业公章
四、投标书的内容
1、投标函
2、投标报价一览表
3、投标物业管理企业简介
4、物业管理项目部设置
5、物业管理方案要点
6、投标书附件
第七章绩效考核和论文撰写
第一节 员工绩效考核方案的制定和实施
一、绩效考核方案的制定流程
1、确立考核目标
2、明确考核目的3、设定考核时间
4、确定考核对象
5、确定考核内容
6、确定考核标准
7、选择考核方法
8、确定考核人
9、确定考核实施方案、10、上报领导审批
