物业基础知识主讲[材料]_物业管理基础知识

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第一章 物业管理方案的制定 第一节 物业管理的早期介入

一、物业管理早期介入的准备

（一）、了解物业管理对物业的基本要求

1、物业的规划设计合理、适用、方便管理

2、建筑工程质量好，减少使用成本

3、配套设施齐全，提供多种服务

4、环境安全、方便、优美舒适

5、为物业管理提供必要的设施

（二）、组织技术力量

（三）、收集相关资料

（四）、确定工作方法

（五）、准备设备器材和资金

二、物业管理早期介入的实施

（一）立项决策阶段的实施：对物业项目的综合因素进行分析并提出意见和建议，减少立项的盲目性

（二）规划设计阶段的实施

1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善

2、考虑建筑及设备设施使用的维修养护的需要

3、考虑安全保卫系统的设臵和环境保洁的需要

（三）、施工安装阶段的实施

1、监督工程质量：物业管理企业监督和督促施工单位把好质量关并参与设备安装验收。

2、掌握物业全部情况：熟悉房屋结构、隐蔽工程、设施设备的产地、性能、使用及所处位臵等。

3、监督物业管理所需设施的落实 ：物业管理用房、安全保洁设施等硬件建设的落实。

（四）、接管准备阶段的实施

1.组织验收小组 2.明确验收标准(1991年7月1日起实施的《中华人民共和国行业标准---房屋接管验收标准》ZB30001-90）

3.确定验收方案（验收内容、注意事项、保修责任等）4.拟定日后物业管理方案和制度（管理服务内容、标准、期限，保修责任落实、服务费用构成、收益分配等）5.准备验收资料 6.参与竣工验收

一、物业管理早期介入的意义

（一）完善物业规划设计方案

（二）提高物业建设工程质量

（三）为日后的物业管理工作打好基础

（四）有利于物业的销售

二、居住区规划基本知识: 了解《城市居住区规划设计规范》（2002年版）

三、房地产开发基本程序

（一）投资决策阶段：是房地产开发过程的第一阶段，也是至关重要的一个阶段。

（二）前期工作阶段（房地产开发商必备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证）

（三）施工建设阶段

（四）租售营销阶段（办理商品房销售许可证或商品房预售许可证）

四、建筑工程质量管理相关规定

（一）《中华人民共和国建筑法》

（二）《建设工程质量管理条例》

（三）其他规定

五、前期物业管理基本知识

（一）前期物业管理的工作内容：上岗培训、接管验收、办理入住、测算费用、说明设备功能与使用、提供各项专业服务、制定管理制度、成立业主大会等等

（二）前期物业管理的相关规定：《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》 第二节 物业管理方案的制定

一、制定物业管理方案的程序

（一）制定物业管理方案工作流程

成立小组 →培训人员→准备经费资料→调查分析标的情况→调查业主需求→了解同类物业状况→分析调查→资料初步确定管理方案要点→进行可行性评价→草拟方案文本→讨论修改→领导审阅→文本定稿→实施完善

（二）制定物业管理方案的主要工作内容

1.成立工作小组 2.培训工作人员 3.准备资料、设备和经费 4.调查分析标的物业项目情况 5.调查业主和使用人的服务需求 6.了解同类物业管理状况 7.研究分析调查资料 8.初步确定物业管理方案要点 9.进行可行性评价 10.草拟方案文本 11.讨论修改 12.领导审阅 13.文本定稿 14.实施和完善

二、物业管理方案文本的编写

（一）项目管理的整体设想与策划：项目概况、需求分析、管理档次、范围、标准、内容等。

（二）物业管理服务模式：运作模式、工作流程、组织架构、反馈处理机制等。

（三）管理服务人力资源的管理

（四）管理制度建设：内部管理制度。

（五）物业管理服务的具体内容和质量标准：各项专业服务内容与标准。

（六）物业管理财务收支测算：收费标准、费用构成、收支测算、专项维修基金的筹集和使用计划

一、制定物业管理方案的原则

（一）规范调研的原则

（二）事实求是的原则

（三）扎实细致的原则

（四）科学适用的原则

二、可行性研究基本知识

（一）可行性研究的含义与作用

物业管理可行性研究： 是指物业管理企业在作出投标决策之前，拟定物业管理方案时，从物业项目实际 情况和企业的经营目标出发，对标的项目进行全面的调查研究和综合论证，从政策上、技术上和经济上进行全面分析。

最核心的内容是测算能否给企业带来正常利益和回报。

（二）可行性研究的主要内容（10项）

1项目情况分析； 2市场分析与需求预测； 3同类项目情况分析； 4企业自身条件分析 5项目方案研究； 6人力资源研究； 7项目实施过程研究； 8项目的成本分析及资金筹措研究； 9项目经济、社会和环境效益分析； 10结论及建议

（三）可行性研究的阶段划分

1、投资机会研究

2、初步可行性研究

3、详细可行性研究

4、项目评价与决策

（四）可行性研究的步骤（5步骤）

（五）可行性研究报告的结构（一般包括10个部分）第三节 物业再开发利用方案的制定

一、制定物业再开发利用方案的程序

（一）（二）制定物业再开发利用方案的流程及主要工作内容

1.成立工作小组 2.培训工作人员 3.准备资料、设备和经费 4.分析项目情况 5.调查业主需要 6.设计方案要点 7.进行可行性评价 8.草拟方案文本和图件 9.上报领导审阅10.修改方案文本和图件11.提交业主大会讨论通过12.行政报批13.批准实施

二、几种再开发项目方案的制定

（一）绿地景观的再开发

1.绿地景观现状分析：分析管理区域内的建筑风格、地形地貌、植被及绿化美化及制约因素 2.绿地景观再开发的意义与目标：意义目标、指导思想、依据、期限、指标等；

3.绿地景观再开发内容的规划设计：再开发的地点、档次、内容、规模、总体布局、重点建设项目等；

4.绿化植物种类的选定：选择绿化树木、种植比例 5.环境小品的设计：雕塑、山水盆景、休闲布局

6.绿地景观再开发的可行性分析：从政策、经济和客户需求进行分析 7.绿地景观再开发的环境影响评价：再开发项目对管理区域内的影响 8.绿地景观再开发的投资估算：投资规模、筹资途径

9.绿地景观再开发的效益分析：分析和预测其经济效益、社会和环境效益。10.规划设计图件：现状分析图

（二）停车场（库）的扩建增建

1.停车场（库）现状分析 2.扩建增建停车场（库）的原则与目标

3.扩建增建停车场（库）的位臵与规模规划 4.停车场（库）布局的规划设计 5.停车场（库）配套设施的规划设6.扩建增建停车场（库）的可行性分析

7.扩建增建停车场（库）的环境影响评价8.扩建增建停车场（库）的投资估算 9.扩建增建停车场（库）的效益分析10.规划设计图件

（三）综合经营服务场所的再开发

综合经营服务场所的再开发方案主要包括以下内容：

1.现有综合经营服务场所分析2.综合经营服务场所再开发的原则与目标

3.综合经营服务场所再开发的可行性分析4.综合经营服务场所再开发内容与方式的规划 5.综合经营服务场所再开发具体方案的设计6.综合经营服务场所再开发的投资估算 7.综合经营服务场所再开发的环境影响评价8.综合经营服务场所再开发效益分析 9.规划设计图件

一、物业再开发利用的含义

物业的再开发利用是指对已建成的并投入使用的房屋建筑、配套设施和场地等进行改造和局部增建，以提高物业的使用价值的活动。

二、物业再开发利用的原则和条件

（一）物业再开发利用的原则

1.尊重业主意愿的原则 2.经济适用的原则 3.科学规划的原则

（二）物业再开发利用的条件

1.物业本身的条件 2.业主的愿望 3.物业管理企业的运作能力

三、城市绿化规划、建设与管理的相关规定

（一）《城市绿化条例》

（二）《城市绿线管理办法》

（三）《城市绿化规划建设指标的规定》

（四）《城市园林绿化企业资质管理办法》和《城市园林绿化企业资质标准》

（五）《城市居住区规划设计规范》

（六）《公园设计规范》

（七）《城市绿化工程施工及验收规范》

四、停车场（库）设计与建设的相关法规

（一）《中华人民共和国道路交通管理条例》

（二）《停车场建设和管理暂行规定》

（三）《停车场规划设计规则（试行）》

（四）《汽车库建筑设计规范》

（五）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 第二章 物业管理制度的制定

第一节 制定物业管理制度的准备

一、物业管理企业制定物业管理制度的准备

（一）（二）制定物业管理制度准备工作的流程和主要内容

1、成立工作小组

2、明确工作任务和目标

3、准备相关资料

4、了解物业现状

5、了解业主及使用人情况

6、分析本企业情况

7、学习有关文献

8、拟订制度体系

9、拟订制定制度的方法和程序

10、上报领导审阅

二、业主大会制定物业管理制度的准备

1、制定制度起草人员：未成立业主大会的，由业主代表和建设单位组成业主大筹备组负责；成立业主大会的由业主委员会负责。

2、了解物业情况

3、了解业主及使用人情况

4、了解物业管理企业情况

5、学习有关文件

一、物业管理制度的含义

物业管理制度是指负责一个物业管理区域的物业管理公司和该物业管理区域的业主或业主大会为保证物业服务质量和物业的正常使用、增值、保值所制定的各种规则、章程、程序和办法的总称是要求有关人员共同遵守的规范和准则。

二、物业管理制度的分类

（一）物业管理企业内部管理制度

1、企业综合管理制度

2、员工管理制度

3、部门职责

4、岗位职责

5、操作规程

（二）业主内部管理制度：

用于业主自律的制度，包括业主公约、业主大会议事规则。

（三）物业管理的公共管理制度 第二节 物业管理制度的制定

一、物业管理企业对物业管理制度的制定

（二）制定物业管理制度的流程和主要工作内容

1、确定制度内容要点

2、征求意见

3、汇总、调整制度要点

4、草拟制度文本

5、讨论修改

6、领导审阅

7、文本定稿

8、批准实施

（二）业主大会对物业管理制度的制定

1、草拟制度文本：首先拟订《业主公约》和《业主大会议事规则》

2、提交业主大会讨论

3、修改文本

4、提交业主大会通过

5、生效执行

6、行政备案

一、制定物业管理制度的原则

（一）合法性原则

（二）实用性原则

（三）规范性原则

（四）市场性原则

（五）协调性原则

二、物业管理企业内部管理制度示例

（一）某物业管理企业的员工手册

1总经理致辞；2公司简介（公司业务、公司高级管理人员）；

3公司目标；4人员聘用政策（劳动合同、体检、试用期、工作时间、薪资发放、调动、晋升、降职、辞职、解聘、合同续签、员要发展、绩效评估、投诉程序）5考勤制度（考勤目的、迟到、早退、旷工、超时工作、病事假、）6仪表仪容与行为规范（目的、仪表、衣着、工服、举止、准则）7纪律处分（目的、违纪种类、处分种类、处分程序）

8员工福利（目的、工作餐补助、社会保险、住房公积金、法定假日、工休、年假、婚产假、工伤医疗期）9奖励假10员工业余文化活动

（二）某物业管理处经理岗位职责

三、业主公约和业主大会议事规则

（一）业主公约

1、业主公约的含义

业主公约是为了维护全体业主和物业使用人的合法权益、维护公共环境和秩序、保障物业的安全与合理使用，由全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用权用、维修养护和其它管理服务活动的行为准则，是实行业主自治的重要表现形式。

2、制定业主公约的法律依据：《民法通则》、《物业管理条例》

3、关于《业主公约》示范文本

（二）业主大会议事规则

四、某住宅小区的《住户手册》

1、住宅小区概况

2、物业区域管理机构

3、住户须知

4、物业管理规定

5、综合服务

6、其他 第三章 物业管理企业资金管理

第一节 物业管理费用预算

一、物业管理费用收支计划的制定

（一）核算物业服务费收入(多）

1、公共性服务费收入的核算

2、公众代办性服务费收入的核算

3、特约服务收入的核算

（二）拟订物业管理费用开支计划（多）

1、确定物业服务成本的组成：管理人员工资、社保、福利费；共用部位设施设备的维护费用；清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧费用、共用设施保险费用、经业主同意的其他费用。

2、核算营业成本：直接人工费、直接材料费、间接费

3、核算管理费用

4、核算财务费用

5、核算所得税

二、物业管理资金筹措计划的制定（情景题）

向银行借款发行股票 发行债券 动用留存利润

横向联合筹资 收取物业服务费 利用外资 动用前期投入资金

三、财务预算的控制

（一）编制财务预算

（二）控制财务预算的具体工作内容

（三）控制财务预算的步骤

一、物业管理企业的营业收入

1、主营业务收入

2、其他业务收入

二、物业管理企业的利润

1、营业利润

2、补贴收入

三、企业财务预算的内容（多、情景题）

1、收入预算

2、营业成本预算

3、管理费用预算

4、财务费用预算

5、资本预算

6、现金预算

7、预计损益表

8、预计资产负债表

四、控制财务预算的目的1、落实财务预算或财务计划

2、及时纠正偏差

3、提供决策依据 第二节 物业管理收费纠纷的处理

一、对欠交和拒交物业服务费问题的处理

二、催缴物业服务费的法律督促程序

三、追讨物业服务费的法律诉讼程序（多）

1、起诉

2、参加庭审

3、上诉

4、执行

一、处理物业收费纠纷的依据

二、诉讼程序的法律常识

1、支付令（督促程序）

2、简易程序

三、解决物业管理收费纠纷的其他途径 第三节 专项维修资金的管理 专项维修资金的收集

1．第一次收缴 2．续筹

二、专项维修资金的代管

1．将专项维修资金存入银行专门账户2．接管专项维修资金

三、专项维修资金使用计划的制定

四、专项维修资金使用的管理

专项维修资金的性质, 专项维修资金收缴和使用管理规定 第四节 物业企业财务管理

一、物业管理企业财务管理机构的设臵

二、物业管理企业财务管理制度的制定 1．学习掌握国家有关财务管理的法律法规 2．建立企业内部财务管理制度

凭证账册制度、财务预算、借款管理、报销审批、审核管理、现金管理、固定资产管理、仓库管理、材料物资报废管理、往来帐目清理、印章使用、会计报表、会计档案管理、定期公布、财务安全

三、物业管理企业的财务分析（多）

1．横向财务分析2．纵向分析与综合分析3．评价物业管理的效益

四、物业管理企业的财务决策（多）

1、筹资决策

2、投资决策

3、利润分配决策

一、企业财务管理的内容

二、企业财务分析的基本知识

财务分析的概念、对象、内容、方法

第四章 房屋及附属设备设施维修养护管理 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定

一、房屋养护计划的制定（多、情景题）

1．掌握房屋建筑的完好2．对不同类型的房屋制定不同的养护标准 3．落实费用4．落实管理人员5．确定养护工作的时间安排和工作方式

二、房屋维修计划的制定（多）

1．确定维修范围2．计算工程量与费用3．确定工作时间安排

三、房屋附属设备设施维修养护计划的制定

确定维修养护责任人及其职责，制定维修养护管理制度；

建立各类设备设施档案 定期组织设备设施养护

确定维修工程启动程序

四、房屋及附属设备设施维修养护计划的实施

1、做好房屋及附属设备设施的安全检查

2、审查维修养护方案和工程预算

3、筹措资金，保证物资供应

4、做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作

5、建立健全计划管理的机构和工作制度，落实技术责任制、岗位责任制

6、加强对人力和材料的管理，加强成本核算

7、积极做好计划工作的综合平衡，监督工程质量

8、确定验收标准

五、房屋及附属设备设施维修养护计划实施的控制 房屋及附属设备设施维修养护计划管理的含义 房屋及附属设备设施维修养护计划管理的目的 房屋及附属设备设施维修养护计划体系

四、房屋及附属设备设施维修养护计划的分类 第二节 房屋维修养护技术管理

一、实施房屋维修养护技术管理的步骤

1、配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损耗和损坏物业管理企业应监督各类房屋按其设计功能使用，检查督促业主和使用人遵守有关使用规定

2、定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案

3、建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况

4、制定技术管理制度，确定责任人

5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况

6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况

二、房屋维修工程的验收

1、房屋维修工程验收的一般依据

2、房屋维修工程验收标准

一、房屋维修养护技术管理的含义和基本要求

二、房屋查勘鉴定的作用和分类

1、房屋查勘鉴定的作用

2、房屋查勘鉴定的分类

三、房屋维修养护方案的内容

四、房屋维修技术档案的内容

第三节 安全防范设施的设臵与管理

一、安全防范设施的选择与设臵

1、选用技术创新、安全有效的安全防范设施，不断提高安全防范水平

2、选用的安全防范设施必须是符合国家和行业有关标准并经鉴定合格的产品

3、严格按照安全防范设施安装和使用的技术要求进行设臵和使用

4、根据物业管理区域的特点和业主需要选择与安全防范设施

二、安全防范设施管理方案的制定

一、安全防范设施的种类

二、设臵安全防范设施的原则

三、几种安全防范设施的简介（多）

自动喷水灭火设备 水幕消防系统 燃气泄漏报警器 防火卷帘门系统

闭路电视监控系统 电子保安系统 电子巡更 停车场（库）管理门禁系统 第五章 房屋及附属设备设施维修预算 第一节 房屋维修预算的编制

一、编制房屋维修预算的准备

调集人员组成编制小组；调查了解市场信息；资料准备；收集准备工程预算定额；收集设计相关资料；勘察并确定施工方式； 二编制房屋维修预算的步骤

1熟悉施工图纸

2、了解施工现场的作业环境

3、计算工程量： 确定工程量计算项目 计算分项工程量 汇总工程量

4、套用定额

5、编制维修工程预算表

6、编制主要材料用量表

7、计算各项费用 ：（1）直接工程费 直接费 其他经费用 现场经费（2）间接费 企业管理费 财务费 其他费用（3）利润（4）税金

（5）工程造价

8、编写预算编制说明

三、编制房屋维修预算案例

1、土建工程费用汇总表

2、古建工程费用汇总表

一、房屋维修预算基本知识

1、工程量的概念

2、定额的概念

3、定额换算

4、直接工程费

5、工程造价

二、房屋修缮工程预算定额的内容

1、总说明

2、分册说明、分节说明和分项工程量计算规则

3、定额项目表

4、附录

三、编制房屋维修预算的原则

1、据实合理的原则

2、厉行节约的原则

3、市场机制的原则

第二节 房屋附属设备设施维修预算的编制 房屋附属设备设施零修预算的编制

（一）房屋附属设备设施非计划性零修预算的编制

1、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的准备

2、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的步骤

二、房屋附属设备设施计划性零修预算的编制

1、编制房屋附属设备设施计划性零修预算的依据

2、编制房屋附属设备设施计划性零修预算的步骤

二、房屋附属设备设施中修、大修、更新改造预算的编制

（一）编制房屋附属设备设施中修、大修或更新改造工程预算的依据

（二）编制房屋附属设备设施中修、大修或更新改造工程预算的步骤

（三）计算各项费用的方法

1、直接工程费

2、间接费

3、利润

4、税金

5、工程造价

三、编制房屋附属设备设施维修预算案例

1、暖通工费用汇总表 2、电器工程费用汇总表

3、电梯工程费用汇总表 4、某餐厅房屋维修工程预算书

一、编制房屋附属设备设施维修预算的方法

1、经验估算法

2、统计分析法

3、成本计算法

二、编制房屋附属设备设施维修预算的原则

1、据实合理的原则

2、厉行节约的原则

3、市场机制的原则

三、编制房屋附属设备设施维修预算的注意事项 第六章 综合经营服务

第一节 综合经营服务项目的策划

一、综合经营服务项目的市场调查与预测

（一）做好准备工作

1、设定范围

2、选择操作方式

（二）进行市场调查

（三）进行市场预测

1、预测经营服务项目的市场需求量

2、预测经营服务项目的技术发展

3、预测本企业应提供经营服务项目的供给量

4、其他预测

二、综合经营服务项目的选择

（一）选择常规项目或进行创新

（二）横向合作

（三）优先选择物业管理企业的优势项目

三、综合经营服务项目位臵的确定

（一）选择集中或分散式布局

（二）结合道路和交通安全等因素考虑

（三）避免出现扰民问题

四、综合经营服务项目策划书的编写

（一）撰写策划书

1、目标市场现状分析与预测

2、综合经营服务项目组合设计

3、发展目标

4、市场营销策略

5、开展该组综合经营服务项目所需的条件

（二）提交领导审批

一、综合经营服务的概念和性质

二、开展综合经营服务的意义

（一）为物业管理企业增加收入

（二）提高物业管理企业的经营管理水平

（三）为业主和使用人提供尽可能全面的服务

三、市场调查与预测的基本知识

（一）市场调查与预测的作用

（二）市场调查的重点内容

1、物业类型与规模

2、服务对象的资料

3、物业项目的地理位臵、交通状况、周边商业服务设施条件

（三）市场预测的概念

四、选择综合经营项目的原则与注意事项

（一）原则

（二）注意事项

五、综合经营服务项目的布局原则 第二节 综合经营服务项目的运作

一、创造开展综合经营服务的条件

（一）筹集资金

（二）准备经营场所

（三）配备人力资源和管理机构

二、综合经营服务项目的组织和管理

（一）选择经营方式

（二）对服务收费进行监督

（三）监控服务质量和环境

1、制定产品质量管理标准

2、派出专门人员随时掌握综合经营服务项目开展、运行的情况

3、加强环境监控

（四）服务效果考评

1、定期对承包的商户或专业企业进行考核

2、按照考评结果挑选专业公司和承包商

3、适时对项目进行调整

4、总结经营服务项目的整体工作状况

5、培养核心竞争力

三、综合经营服务项目运作实例

（一）实例一：综合经营服务项目组合设计

（二）实例二：“金融社区”的创新与合作计划

一、开展综合经营服务项目的要求

1、提高效率，方便用户

2、态度积极热情，追求用户满意

3、稳定经营，优质高校

二、在物业管理区域内开展综合经营服务的优势和劣势

1、优势

2、劣势

三、开展综合经营服务项目的条件

1、资金

2、房屋和场地

3、物业管理企业自身的条件

四、开展综合经营服务的注意事项

1、经营方式

2、收费问题

第七章 物业管理市场开发 第一节 物业管理市场营销

一、物业管理企业市场营销策略的制定

（一）制定物业管理企业市场营销策略工作流程

（二）制定物业管理企业市场营销策略的主要工作内容

1、建立营销机构

2、调查分析市场

3、明确市场定位

4、确定经营战略

5、设计营销策略

6、制定和实施营销方案

二、物业管理项目市场营销的运作

（一）物业管理项目市场营销运作流程

（二）物业管理项目市场营销运作的主要工作内容

1、选定物业项目

2、制定营销计划

3、实施营销计划

4、参加投标竞争

一、市场营销基本知识

（一）市场营销的内涵

（二）市场营销的作用

1、帮助企业了解消费者的需求

2、指导企业正确决策

3、有利于企业开拓市场

4、促进企业持续健康发展

（三）市场供求分析

二、物业管理市场的特点和构成（一）物业管理市场的特点

1、非所有权性

2、不可分割性

3、质量差异性

4、服务连锁性

5、需求可变性

（二）物业管理市场的构成1、市场主体

2、市场客体

3、市场环境

三、物业管理市场的运行机制

（一）物业管理市场的价格机制

1、价格形式

2、价格确定

（二）物业管理市场的供求机制

1、决定物业管理市场供求的注意因素

2、物业管理市场的供求规律

（三）物业管理市场竞争机制

1、物业管理企业之间的竞争

2、业主与物业管理企业之间的竞争

3、价格竞争

4、非价格竞争

5、市场竞争的风险

四、物业管理市场的运行秩序

（一）市场竞争秩序

1、自由经营

2、效益优先

3、公正平等

（二）市场交易秩序

1、公平化

2、货币化

3、规范化

（三）市场秩序的维护和管理

五、企业品牌战略管理基本知识

（一）企业形象和服务品牌建设

（二）ISO 9000认证

1、ISO 9000简介

2、物业管理企业实施ISO 9000的作用

3、实施ISO 9000认证工作的步骤 第二节 物业管理招标与投标

一、物业管理招标工作程序

(一)(二)物业管理招标工作的流程及主要内容

1.选择招标方式 2.编制招标文件 3.进行招标行政备案 4.发出招标信息 5.提供招标文件 6.组织现场考察 7.召开标前会议 8.收存标书 9.开标

10.评标和定标 11.发出中标通知 12.进行定标行政备案 13.签订委托服务合同

二、物业管理投标工作程序

（一）（二）物业管理投标工作的流程及主要内容

1、成立工作小组

2、获取招标文件

3、解读招标文件

4、考察物业现场

5、参加标前会议

6、进行投标可行性分析

7、编制投标文件

8、封送标书

9、现场答辩

10、签订委托服务合同

三、物业管理投标书的编写

1、投标函

2、投标报价一览表

3、投标物业管理企业简介

4、物业管理项目部设臵

5、物业管理方案要点

6、投标书附件

一、物业管理招标投标相关规定

二、物业管理招标投标基本知识

（一）招标人和投标人

（二）招标方式

（三）招标代理

（四）招标时限

（五）编制投标书的时限

（六）、联合投标

（七）中标物业管理企业履约义务

（八）评价专家的管理

（九）注意事项

三、物业管理招标原则

1、公开原则

2、公平原则

3、公正原则

四、招标、投标和评标活动违规行为的禁止

（一）、标活动违规行为的禁止

（二）、投标活动违规行为的禁止

（三）、评标活动违规行为的禁止 第八章 绩效考核与论文撰写

第一节 员工绩效考核方案的制定与实施

一、员工绩效考核方案的制定

（一）、制定员工绩效考核方案公正流程

（二）、制定员工绩效考核方案的主要工作内容

（二）制定员工绩效考核方案的主要工作内容

1、确立考核目标

2、明确考核目的3、设定考核时间

4、确定考核对象

5、确定考核内容

6、确定考核标准

7、选择考核方法

8、确定考核人

9、确定考核实施方案

10、上报领导审批

二、员工绩效考核方案的实施

（一）、实施员工绩效考核方案工作流程

（二）、实施员工绩效考核方案的主要工作内容

1.“吃透”考核方案 2.与员工进行沟通 3.收集相关信息 4.全方位测评 5.初步综合评定 6.确定最终考核结果 7.考核结果反馈 8.制定绩效改进计划

一、员工绩效考核的含义和意义

（一）、员工绩效考核的含义

（二）、员工绩效考核的意义

1、人事决策的依据

2、有助于员工改进工作

3、有利于员工的发展

4、促进上下级之间的沟通

二、员工绩效考核的原则和主要方法

（一）、员工绩效考核的原则

1、一致性原则

2、客观性原则

3、公正性原则

4、公平性原则

5、差别性原则

6、公开性与保密性相结合原则

（二）、员工绩效考核的主要方法

1、序列比较法

2、配对比较法

3、等级评估法

4、目标考核法

5、关键事件法

6、强制选择法

7、情境模拟法

8、小组评价法

9、评语法

10、综合法

三、员工绩效考核中常见的人为偏差和主意事项

（一）员工绩效考核中常见的人为偏差

晕轮效应 像我效应 偏松倾向 偏紧倾向 居中趋势 近因效应 偏见效应 对比错误 定势效应

（二）、员工绩效考核中的注意事项

1、用好考核结果

2、尽量避免绩效考核的负面影响 第二节 专业论文的撰写

一、撰写专业论文的准备

1、选题

2、理论准备

3、收集资料

二、专业论文的撰写

整理资料 形成论点和论据 编写论文提纲 起草论文初稿 修改论文 定稿

二、撰写专业论文的要求

封面 摘要和关键词 目录 正文 注释和参考文献 致谢 附件

三、专业论文成绩的评定