总包单位关于甲方重点关注的质量控制点管理措施_建设单位质量控制措施

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总包单位关于甲方重点关注的质量控制点管理措施

为有效抑制质量问题的出现，保证并提高住宅工程质量水平，减少以后小业主质量投诉。应甲方要求，我部拟制定了“交房过程中业主最关注、反映最强烈的十一项质量问题”的质量控制措施，希望在本工程中能加以改进并取得良好的效果。

一、管线漏水

（一）、原因分析

1、安装不规范、工艺不到位。

2、不合格材料在工程中被使用。

3、对新产品、新材料没有进行充分评估。

4、设计不合理，未按设计施工。

5、项目施工组织问题。

（二）、采取的措施

1、项目开发人员要以总包的心态进行现场管理，要具备总包的水平，及时发现工程质量管理当中存在的问题并督促解决。

2、施工前制定项目质量控制方案，确定质量检查控制点，参与重要环节和工序的方案审核、工程检验及验收。（如施工组织设计、图纸会审、打压、隐检、定期质量巡视、设备调试，材料检验、见证取样及试运行等），并可于施工开始及主要工序开始的前期阶段严格检查及处理，以形成各方的质量习惯

3、建立分包选择及评审机制、重点关注监理、设计、施工方的管理构架和人员素质及组成，评价其能力。尤其应重点关注施工单位劳务人员的数量及组成。合格劳务人员的数量及所占的比重。

4、重点关注主要材料的进场试验及施工试验，可在图纸会审及组织设计审核阶段确定控制点。

5、新材料、新工艺的选择及使用须谨慎，应作充分的调研及评估，需要时可聘请业内专业人士和专家参与评价。

6、所有同系统同一种材质的管材及配件，UPVC管材与管件连接用的胶水必须为同一厂家或为其配套的生产相应配件的厂家。

7、所有原材料的质量必须符合设计及国家相关规范、标准要求，UPVC管材与管件连接用的胶水必须在有效期。

8、管道安装过程中应严格按照各种工艺要求在符合要求的施工环境中对接口进行加工，对使用的各种填料及垫圈必须满足强度、系统介质温度和密封要求。管道支吊架等管道支撑固定点设置合理、牢固，以保证管道在使用过程中不移位、脱落造成管道及接口破坏而渗漏。对于线性膨胀系数大的塑料管材应按照设计要求设置伸缩节或有效吸纳伸缩的措施。

9、塑料管道试压和UPVC排水管闭水试验应在管道安装24小时后进行。

10、管道安装完成后应对管道进行有效的保护，不得在安装好的托、吊管道上搭设架子或拴吊、堆积物品等使管道承重，塑料管道还应避免与尖锐物碰撞、挤压和与油性物资接触，以免破坏管道结构，造成管道渗漏。暗敷在面层内水平管道在地坪上标出易于识别管道位置得色标，避免用户在装修时造成损坏。

二、墙面质量（开裂）

（一）、原因分析

1、结构裂缝导致装修面层开裂：结构不均匀沉降造成裂缝；温度应力产生裂缝；砼浇注时养护时间不够就上人、堆料，导致结构裂缝；恶劣气候条件下施工，砼养护不够。

2、结构偏差造成抹灰及石膏、腻子层找补过厚：结构施工时偏差过大，跑模。

3、砼墙面浇注后清理不净，出现蜂窝、麻面及空鼓：拆模后未能及时进行清理、修补即进行下到工序，造成面层与基底脱离、空鼓。

4、现场剔凿过多，回填不实：因设计变更导致管线增加或移位，造成墙体特别是二次结构的剔凿，剔凿后使用石膏或砂浆封堵不严，或封堵后未等干燥即用腻子覆盖，因水泥砂浆的干燥速度、收缩率与腻子粉不同，在墙体表面的腻子已经干透以后，里面的水泥砂浆还没有干透，因此出现裂纹。

5、二次结构预埋管线交叉过多以及二次结构(石膏板)板缝：对于轻质隔墙墙体本身厚度不够，管线交叉过多，造成保护层厚度不够不能覆盖。

6、砼墙与轻质隔墙之间连接出现裂缝：因砼与石膏板、GRC板、陶沥砼板及各类砌块变型系数不同，导致在温差和湿度差的作用下变型量不同，造成连接部位开裂。

7、连施工洞口与墙体连接部位出现裂缝：连接部位贴布质量不过关、强度不够、耐碱性不好。

8、砼梁柱结构与二次砌筑墙体之间裂缝：二次砌体结构墙体干缩引起变型，造成连接部位裂缝。

9、保温板板缝之间开裂：板缝之间以腻子填充，弹性不足，造成开裂。

10、保温板外覆砂浆开裂：保温板外层砂浆过厚，强度过高；未能满挂钢丝网或钢丝网与砂浆结合不好。

11、腻子开裂：腻子本身质量问题造成；抹灰及腻子未能分层施工或各层之间未能充分干燥；为赶工期一次涂刮腻子太厚或不均匀；腻子中大白粉、滑石粉比例高，胶类比例过低，腻子粘性小；基层处理不干净，坑凹处灰尘、杂物未清理干净，腻子不能生根；受北方气候条件影响，季节性温度、湿度变化明显，造成伸缩，开裂。

12、抹灰层开裂：基层未处理干净，有空鼓、开裂未治理；抹灰层过厚，或各层之间未充分干燥；基层湿润不够，抹灰后砂浆中水分很快被基层吸收，影响粘结力；砂浆配比不对，强度过大，和易性不好； 基层偏差较大，造成抹灰过厚，干缩率较大；冬施室内不能及时封闭,造成温度过低(5度以下)；施工范围、分工不合理，抹灰不应由精装施工。

13、涂料配比问题以及涂料本身质量问题：兑水比例不合适造成涂膜抗拉能力下降。

14、后期养护不足造成裂缝加剧：不能及时开窗通风造成温度、湿度变化过大，导致墙面开裂。

15、邻家业主野蛮装修造成墙面开裂：二次装修拆除墙体结构，剔凿造成振动。

（二）、采取的措施（序号原因分析对应）

1、将地基处理与上部结构做协同分析，合理设置沉降缝，在结构设计阶段充分考虑；合理设置伸缩缝，加强墙体保温、隔热；合理安排工期、工序及流水段；完善冬施施工方案，合理安排施工周期，冬施期间尽量避开重要分项工程；主体结构施工速度不能强求过快，浇注完成后必要养护时间必须保证（不少于1天）。

2、解决结构偏差问题，对于结构验收、交接及时进行，严格把握，及时修补、处理。

4、对开凿的线槽,安装PVC线管后,水泥嵌缝需等水泥凝结完全后,再进行墙面批嵌,切忌在水泥未干透的时候进行下道工序,容易造成开裂。补线槽用石膏粉的效果有时更会好一些；管线剔凿时为避免凿槽敲松墙表面结构引起空鼓，应用切割机开线槽；加强设计交底工作，各专业设计之间核对、沟通。

5、管线交叉处多使用线盒，增设加强筋；二次结构板缝处先用腻子补好后再贴布。

6、在装修设计阶段尽量考虑此类裂缝，在墙面装饰设计时避免之间连接。

7、施工洞口预留位置尽量在厨卫处，保证外表面遮盖；不同材质之间缝隙应用弹性连接材料连接，石膏、腻子等，再贴布覆盖。

8、二次结构填充墙不能一次砌到顶，留后塞缝，拉接筋到位，填缝时间不能过快，抹灰稍晚，钉钢板网。

9、不建议采用内保温。

11、选用优质的内墙腻子，能够保证对墙面和涂料的双向粘结力。同时质量好的腻子有保水成分，能在一定程度上减缓水分的蒸发，在干燥时保持原有柔韧性，腻子层硬化后自身仍具有极强的抗拉强度，能承受温湿变形所产生的拉力而不至于开裂；合理安排工期，保证各层之间充分干燥；调腻子时，稠度适中，胶液可略多，加强调制过程中的质量控制；加强交接、验收，加强工人培训；选用优质施工材料，细致的施工，严格的监督管理。

12、如果装修施工前墙面有空鼓、开裂等应将其铲除，必须保证有足够时间干燥；砂浆中加胶；抹灰后要注意抹灰面的养护、浇水；完善合同范围划分，考虑施工合理性及方便性。

13、选用优质涂料，严格按说明控制兑制比例；对于常见裂缝部位，采用壁纸、壁布等抗

拉性能好的装修材料。

14、对尚未入住的空房，物业公司负责通风保养工作；

15、对于业主二次装修要严格控制；裂缝产生往往都需要一段时间，对于现场试验、做样板都不能及时找出解决办法，所以要加强后期维修和先前施工阶段试验经验的累积和总结。

三、结构偏差

（一）、原因分析

1、轴线定位不准，标高传递误差，造成结构偏差；

2、审图不清，看图错误或不细致，造成结构偏差；

3、设计变更落实不及时，造成结构偏差；

4、设计本身未充分考虑沉降的影响；

5、施工过程需要起拱，造成结构偏差；

6、水电预埋管线位置不准或过多；

7、技术交底不够详尽或交底错误，造成结构偏差；

8、模板支撑不牢固造成跑模、涨模，形成结构偏差；

9、模板定位不准确，校正不到位，造成结构偏差；

10、钢筋支撑、马凳尺寸控制不严，造成结构偏差；

11、墙、柱钢筋偏位未能处理，造成结构偏差；

12、楼面砼浇筑时未按正确的标高线操作，造成结构偏差；

13、门窗洞口两边不均匀下料及振捣，造成结构偏差；

14、模板未严格控制垂直度、平整度，造成结构偏差；

15、选用模板质量较差，周转次数过多，严重老化，造成结构偏差；

16、使用未经检测合格的测量器具放线，造成结构偏差；

17、木工技术水平参差不齐，操作过程不规范，造成结构偏差；

18、施工技术管理人员责任心不强，检查力度不够，也是造成结构偏差的因素之一；

19、长时间不均匀沉降，造成结构偏差；

（二）、采取的措施

1、定位放线与传递标高时需认真进行施工操作，2、认真看图，把握每一个细节，将每一份设计变更即时落实到施工中去，3、设计人员要设计沉降后浇带，考虑到建筑物长时间的不均匀沉降

4、严格按图纸以及相应的规程规范进行施工操作，做好每一个分部分项的技术交底工作，杜绝随意施工的坏习惯

5、尽量使用新的周转材料，确保砼成型后的外观与尺寸，周转次数应在合理的范围内，6、经常组织技术职工学习与培训，提供职工的职业技能，7、加强教育，采取激励制度，提高技术管理人员的责任心，四、地下室、屋面、卫生间、阳台渗漏

（一）、原因分析

1、所采用的管道材料不合格

2、吊模浇筑砼时未按程序进行操作。

3、砼标号过低，或者板厚范围内砼浇筑时未分层捣实。

4、第一次吊模浇筑完毕后，由于管道位置不对返工后第二次吊模浇筑时不认真进行操作。

5、管道接头处漏水。

（二）、采取的措施

1、施工时应按合同选用合格的建筑材料，2、吊模浇筑砼时应严格按施工程序进行操作。

3、砼标号不的低于C20等级，板厚范围内砼浇筑时应分层捣实。

4、第二次吊模浇筑砼时对工人应采取措施或奖励方法，要求必须认真进行操作。

5、管道接头处应认真进行操作，杜绝使用不合格的材料。

五、门窗质量问题

（一）、普通窗户出现的质量问题：

1、部分窗户副框与墙体之间缝隙较大，封堵不严密；

原因分析：如果窗户土建预留洞口尺寸偏大，安装副框后副框与墙体之间缝隙完全由发泡胶填充，空隙很难保证填塞密实。

控制措施：窗的构造尺寸应包括预留洞口与待安装窗框的间隙及墙体饰面材料的厚度；特别是建筑采用外保温体系时，窗户侧口粘贴保温以及饰面采用面砖时，土建承包商应提前与窗户厂家就相关预留洞口尺寸协调确认；安装前，就预留洞口情况应办理验收交接手续，出现问题应及时通报，按照处理方案对洞口进行处理。

2、部分窗户主框与副框之间缝隙封堵不严密，造成窗户漏雨； 原因分析：事先没有先在窗户主框与副框之间缝隙处打发泡剂进行封堵严密，以至以后操作不当外窗台落上的雨水部分从砖缝渗入，并沿着主框与副框之间缝隙流入室内。

控制措施：应先在窗户主框与副框之间缝隙处打发泡剂进行封堵严密，以后各项做法应严格按施工规范要求进行操作。

3、部分窗户平整度、垂直度、方正偏差超标；个别窗户窗扇与框之间缝隙不均匀，关闭不严密；个别窗户开启、关闭不灵活（百页、执手、滑撑）；部分窗户耐候密封胶打的不顺直、光滑。

原因分析：属于施工技术水平和对规范允许偏差理解问题。

控制措施：采用样板引路，进一步明确技术要求，加强过程控制，完善验收手段，发现问题及时整改，避免大量返工。

4、厨房、卫生间上旋窗开启角度较小，不利于通风； 原因分析：风撑选择尺寸以及安装部位考虑不完善；

控制措施：应根据上旋窗安装部位的实际情况，确定窗扇开启角度，然后选择强度、尺寸合适的风撑安装。

5、部分纱扇关闭、开启不灵活，窄扇窗户纱扇磁条吸力不够，纱扇磁条吸合后不能自保持；

原因分析：纱扇关闭、开启不灵活一方面是产品质量问题，另一方是安装质量问题；窄扇窗户纱扇上轴里面的弹簧较硬，弹力大于磁条的吸合力，造成纱扇磁条吸合后不能自保持；

控制措施：加强对纱扇质量以及安装质量的控制；调整窄扇窗户纱扇弹簧的弹力，加大磁条尺寸，保证纱扇吸合后能够自保持。

6、个别窗户型材有磕碰造成的硬伤，窗框上有划痕；个别玻璃有划痕；

原因分析：安装、拆除脚手架过程中，出现钢管与已安装的窗框磕碰，窗框上的划痕有一部分属于其它工种施工过程中不慎造成的，有一部分属于工人蓄意破坏。玻璃溅上的水泥砂浆或其它胶粘剂，清理方法不正确所致。

控制措施：加强对已安装窗框的成品保护，尽量避免出现上述问题，另一方面要求各施工单位加强对自己工人的质量意识教育工作，发现蓄意破坏的，一定要严肃处理。门窗框扇表面若沾上水泥砂浆时,应在其硬化前用湿布擦拭干净,不得用硬质材料铲刮表面。

（二）、角窗出现的质量问题：

1、部分角窗副框与墙体之间缝隙较大，封堵不严密；

原因分析：设计结点与实际不符。

控制措施：根据实际情况，调整结点做法。

2、部分角窗下口主框与副框之间缝隙封堵不严密，造成窗户漏雨； 原因分析：同普通窗户出现的质量问题第2条原因分析； 控制措施：同普通窗户出现的质量问题第2条控制措施。

3、部分角窗耐候密封胶打的不顺直、光滑。

原因分析：一方面属于工人操作水平，另一方面没有脚手架的情况下，存在施工难度。

控制措施：合理安排工序。

（三）、飘窗出现的质量问题：

1、土建预留洞口尺寸不统一，造成部分窗户主框与砼挑板以及侧墙缝隙较大，封堵不严密造成漏雨；

原因分析：同普通窗户出现的质量问题第1条原因分析； 控制措施：同普通窗户出现的质量问题第1条控制措施；

2、砼挑板上面局部倒坡以及防水不完善，造成窗户上口漏雨；

原因分析：砼挑板端面粘贴保温，挂玻纤网格布，刮抗裂砂浆后，在砼挑板上面外边沿就会形成挡水台，再加上防水不完善。

控制措施：保温施工完成后，在砼挑板上用水泥砂浆向外5％找坡，大水泥砂浆凝固干燥后，在上面做2mm厚聚氨酯防水涂膜。

3、部分窗户耐候密封胶打的不顺直、光滑。

原因分析：：一方面属于工人操作水平，另一方面没有脚手架的情况下，存在施工难度。

控制措施：合理安排工序。

（四）、地下室采光窗出现的质量问题：

1、个别采光窗在靠近外侧窗户下角处漏雨。

原因分析：采光窗钢框与混凝土台之间缝隙较大，封堵不严密。控制措施：增加金属披水板。

六、回填土不实

（一）、原因分析

1、未采用合格的土源

2、未按图纸要求进行施工

3、未按规范要求进行分层夯实操作

4、不适宜在冬季（零下5度以下）施工，因为此时回填土中含有冻土块，不容易夯实。

（二）、采取的措施

1、采用合格的土源，不采用垃圾土

2、按图纸要求的配比进行施工

3、按规范要求的厚度进行分层夯实操作

4、尽量不在冬季施工回填土，即使回填也要过筛，将回填土中含有的冻土块清除。

七、室内结露

（一）、原因分析

1、未按图纸要求采用保温材料

2、保温材料施工铺贴时不规范

3、验收时不认真，未发现存在的问题

（二）、采取的措施

1、严格按图纸要求选用保温材料

2、保温材料施工铺贴时应规范，块与块应紧密，间隙处用保温砂浆或碎保温材料填塞。

3、分项验收时应认真，做到发现存在的质量问题

八、烟道/地漏返味

（一）、原因分析

1、管道可能施工时被堵塞，2、管道可能在使用的过程中被堵塞

3、导逆伐可能安装的不正确

（二）、采取的措施

1、在交工验收时检查烟道/地漏管道是否畅通，如被堵塞应安排专人负责疏通。

2、如果烟道/地漏管道在使用的过程中被堵塞，合理的跟小业主，请他叫专业人事进行疏通。

3、检查导逆伐安装是否正确，可以请生产厂家专业人事进行现场指导。

4、根据设计要求选用防返溢地漏，水封深度应大于50mm。

5、长时间不使用应注意补充水封内的水量，以防止由于水的蒸发造成水封破坏。

九、成品保护

1、详见具体的专项施工方案

十、精装修工程质量

1、总包单位提供必要的配合工作：如提供建筑物每层的轴线与标高。

2、总包按图纸施工，提供必要的合格的装修基层。

3、精装修的工程质量存在的原因以及采取的措施需由精装修单位进行总结与预防。

十一、入住条件和时机

1、总包单位按图纸施工完成，经竣工验收后方可交给小业主。

2、竣工验收后的住宅基本具备入住的条件。即通水通电通电话，门窗全部到位。

3、不需要装修的小业主，一般在年前1-2个月提供入住的条件做好，有什么不如意之处，经过一完善后年后基本可以入住。

4、需要装修的小业主，也最好在年前1-2个月提供入住条件，年前可安心的购买装修材料，年后可直接进行装修，这样上半年可直接入住。