房地产项目财务评价方法改进探索_房地产项目财务分析

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房地产项目财务评价方法改进探索 张镇森，罗贞莉

[摘要]指出了房地产项目与一般投资项目财务评价方法和评价指标存在的区别，分析了区别产生的原因和改进财务评价方法和评价指标的意义。提出了房地产项目总成本费用估算方法、经营收入估算方法、现金流量估算方法、财务评价指标的改进方案。

1、研究背景

财务评价是项目投资决策阶段可行性研究的重要内容之一。随着我国固定资产投资主体的多元化，深入细致地进行市场调查与预测，按照预期的经营方式与市场环境进行投资项目的财务评价，为项目决策提供重要的依据，已成为投资者的共识。

房地产项目开发是一项综合性很强的经济活动，与一般投资项目相比具有投资额巨大、物业形态多、建设周期长、牵涉面广、现金流量复杂等特点。因此，房地产项目财务评价与一般投资项目的财务评价在方法体系上应有明显的区别。

而目前，我国还没有专门针对房地产项目财务评价的方法体系，工程经济人员在评价时，大多使用一般工业建设项目通用的财务报表构成、财务评价参数和评价指标进行评价，造成项目财务评价结果的精度不高，甚至失真，最终导致项目投资决策的失误或失败。

因此，探索构建房地产项目财务评价的方法体系，寻找最优化的财务评价方法体系，提高财务评价的精度，对于保障投资决策科学有效，最终实现项目的开发目标，具有重大意义。

2、房地产项目成本费用估算方法的改进

对于一般投资项目，建设投资估算与总成本费用估算是分开的。投资项目总成本费用由外购原材料，燃料和动力费，工资及福利费，折旧费，摊销费，修理费，财务费用和其他费用构成，如图1（a）所示。固定资产投资由建筑安装工程费用，设备及工器具购置费用，工程建设其他费用，基本预备费，涨价预备费，建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税等内容构成，在测算中先进行固定资产投资的测算，再进行总成本费用的测算。而对于房地产开发项目，由于房地产品主要是作为待售商品，而不是主要作为固定资产，因此，项目建设投资估算与总成本费用是合二为一的。此外，由于房地产项目政府规费、营销推广费用、经营税金等在成本构成中所占比例较高，在测算过程中宜单列出来。如图1（b）所示。

因此，进行房地产项目总成本费用估算时，必须：首先，合理确定项目总体建设进度计划和各个重要分部工程的进度计划；第二，根据进度计划合理确定项目投资计划，最终确定总成本费用年度计划。房地产项目总成本费用的估算，可以按照表1进行估算。

3、房地产项目经营收入估算方法的改进

对于一般投资项目，经营收入主要是指项目销售产品所取得的收入。在进行估算时，一般假设生产出来的产品全部销售，即销售量等于生产量；并且假定当期生产并销售的产品能够立即实现销售收入（即不考虑赊销）。而对房地产项目来说，其经营收入的估算更为复杂。首先，房地产项目实行预售制度，项目建设期与项目销售经营期具有一定的重合。第二，由于房地产品的生产要遵循一定的工程规律，达到销售条件才能销售，因此，其销售收入是分期实现的。第三，鉴于目前以银行按揭和分期付款作为付款方式的情况占多数，房地产品销售时点不等同于资金回笼时点，通常有一定的时滞。第四，房地产品经营收入的构成复杂，有商品房的销售收入，还有经营性物业的租金收入，公共配套设施的经营收入等。

因此，进行房地产项目经营收入估算，必须制订科学合理的经营和销售方案。首先，要确定主要物业的租售比例。第二，确定销售节点，并制定各期销售物业和出租物业的建筑面积和可售面积。第三，合理确定各期物业的销售单价和租金水平。第四，合理确定销售收入时点和资金回笼时点之间的时滞。房地产项目经营收入的测算，可以按照表2进行估算。

4、房地产项目现金流量估算的改进 对于一般投资项目，用于项目建设的资金主要有自有资金和借入资金两部分构成，其项目现金流量比较简单。而对于房地产项目，项目的现金流量是比较复杂的。主要表现在：首先，房地产项目资金筹措的来源的渠道比一般投资项目更为复杂，主要有自有资金、预售回笼资金、银行贷款和其他借款（如施工承包商垫资）等。同时，预售回笼资金又受到销售进度计划、产品的市场接受程度的影响，具有不确定性。第二，需要考虑工程建设的产值与销售收入在现金流量上的时滞。

房地产项目现金流量的估算如表3所示。在表3中，期初现金余额等于上一年度期末现金余额。经营产生的净现金流量由现金流入和现金流出构成，其中现金流入由表2中每年的资金回笼合计中链接过来，现金流出中的总成本费用由表1中的总成本费用合计链接过来；根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税采取预征的方式，按照分年度资金回笼金额乘以各省市规定的比率；根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，房地产开发企业所得税采取预征的方式，按照分年度资金回笼金额乘以规定的比率。筹资产生的净现金流量也由现金流入和现金流出构成，其中现金流入主要是自有资金、银行借款和其他资金，对于预售回款在经营活动的现金流入中计算；现金流出主要是偿还银行借款的本金和利息以及偿还其他借款。现金净增加额等于本年度经营活动产生的净现金流量与筹资活动产生的净现金流量之和，正值表示增加，负值表示减少。

期末现金余额等于本年度期初现金余额与本年度现金净增加额之和。

5、房地产项目财务评价指标的改进

评价指标的选择直接影响投资方案的效果，房地产项目在评价参数和评价指标的选择上，也有别于一般投资项目。不加区别地直接套用一般的经济评价参数和指标，必然会影响到经济效益评价结果的科学性和真实性。

在盈利能力指标的选用上，不宜选用年度投资净利率，年度投资利税率等年度指标。主要原因是房地产项目在整个经营期内每年产生的收益或利润是不均衡的，有的年份虽然有销售额，但往往其回笼的资金又作为后期开发资金进行滚动开发，其盈利显示为负值，因此测算项目的年度盈利指标是没有意义的。在财务评价指标的选用上应该站在整个销售期的角度，测算总投资回报率。同时，测算投资各方的投资回报率比测算项目的总投资回报率更有意义。按照筹资方案和还款方案，分别按照偿还借款的优先级计算各个出资主体的投资回报水平。

在偿债能力指标的选用上，要注意还款资金来源的计算问题。一般投资项目的还款资金来源，是基于所得税后还款的要求，根据债权人要求的还款条件，按照最大还款资金能力计算的。这就是说，用于还款的资金是税前利润加上折旧和摊销，只扣除所得税和运营期间维持运营增加的投资。但是，对于房地产项目，特别是销售型房地产项目，应注意还款资金来源是在销售资金回笼的基础上，扣除所得税预

征、土地增值税预征和相应的营业税金及附加后，在满足债权人要求的还款条件的前提下，优先弥补预售资金的缺口，然后再考虑还款。

6、结语

房地产项目财务评价的方法和指标有别于一般投资项目。在进行房地产项目财务评价时，应首先确定开发总进度计划和投资计划，从而编制总成本费用估算表。然后，确定项目销售和经营方案，编制经营收入估算表。然后再编制损益表、现金流量表等表格，并计算相应的财务评价指标。改进后的总成本费用估算方法、经营收入估算方法、现金流量估算方法和财务评价指标，更好地适应了房地产项目的特殊性，适当调整了表格的科目名称，能够更精确地反映房地产开发过程中项目的投入和产出的变化情况。