办公楼物业清洁绿化方案_物业保安保洁绿化方案

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物业公司办公楼保洁绿化管理服务方案

一、服务范围

清洁保洁管理：按照ISO9001质量体系《清洁工作手册》规范运作。如下表：

工作 安排日常保洁： 13：00~16：30清洁；16：30~17：00垃圾清运。

工作 内容外围清洁普扫2次/天；巡回保洁。

楼间保洁每日清扫1次；巡回保洁。

大厅走廊每日清扫1次；巡回保洁。

卫生间每日清洗1次；巡回保洁。

电梯轿箱每日清洁；上油保养1次/周。

垃圾清运清运2天1遍；

消

杀1遍/月。

检查项目及处理办法检查 项目1.道路、绿化地、室内盆花；2.停车场、岗亭3.宣传栏、标识；4.电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；5.墙面、门窗、扶手、消防栓、管、电表箱、信报箱等； 9.值班室、办公室、卫生间；

处理办法按ISO900质量体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不合格项上报主管和主任并提出整改方案加以纠正。

考核标准日常日检、周检、月检按ISO9001质量考核标准，年终按国家建设部标准考核。

三、服务质量标准

分类序号项目标 准检验方法频

率

1、修剪树枝不阻车、行人通过，主侧枝分布均匀；抽检10颗；1次/年；

2、灌木成型，整齐，新长嫩枝不超过15公分；抽检5次以上/年；

3、绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30公分；抽检5处/年；

4、草坪目视平整；抽检6处共90平米1次/年；

施 肥1乔木灌木施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；目视检查1次/年；

5、草地播施和喷施，不伤花草；同上1次/年；

6、花卉保证基肥，追肥不伤花草；同上视长势而定

7、防杀虫无明显枯枝、死杈，有虫害枝条2%以下；目视抽查防治6个月1次；及时喷射；

8、浇 水1花卉苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗；目视，全面检查1次/月；

9、树木草地浇水无遗漏，透土深度为：树木3公分，草地2公分，无旱死，旱枯的现象；抽查5处2次/月；（雨后泥土湿度大除外）

四、日常管理运作

（一）原则：

物业区内日常清洁、绿化服务统一纳入公司运作范畴，严格执行《清洁工作手册》、《绿化工作手册》，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。

（二）物业管理的内容设定

1）日常管理工作的内容

物业管理区的清洁、绿化；

2）清洁

A、根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；

B、制定物业管理区保洁员岗位职责及保洁工作作业书；

3）绿化

A、根据要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；

B、制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；

C、明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书；

4）消防

A、向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；

B、制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；

C、制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规定要求；

5）水、电设备的管理、维护

A、了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；

五、岗位职责

保洁领班职责

1、带头工作，以身作则，调动班员积极性，保质保量的完成各项工作。

2、协调本班与各班组的关系，合理调配人力和物力资源。

3、负责与主管进行沟通，及时反馈工作中不能协调的问题。

4、负责保洁工作的班检，纠正日常工作中发生的不合格服务。

1)对发生在辖区内的不卫生现象进行劝阻和制止。

2)负责对本班组内的消杀和垃圾清运等服务分包方的服务进行现场监督检查并作质量纪录。

6、完成上级交办的各项临时任务，按时进行月工作总结，上交保洁绿化部。

保洁员职责

1、负责大楼的楼道台阶、道路、宣传栏、路灯、草坪、公共场地的保洁。

2、负责楼内各层电梯厅、过道、楼梯及扶手、门窗、管线、电表箱、信报箱、消防栓箱、楼道开关、灯具的保洁,负责楼道、天面、自行车房内杂物的清理。

3、负责清理果皮箱、垃圾箱，并按标准清洗和消杀。

4、定时对室外雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通。

5、对影响环境卫生，损坏绿化公共设施等违规行为进行劝阻和纠正。

6、积极完成上级交办的其它任务。

消杀员职责

1、在部门的统一安排下，具体负责大楼的消杀工作。

2、认真工作，按时喷药、投药、堵鼠洞，及时做好相关质量记录，按规定严格保管好药物。

3、与保洁绿化部、业主精诚合作，接受保洁绿化部和业主的监督管理。

4、热爱本职工作，努力学习杀虫灭鼠知识与技能。

5、完成上级交办的其它任务。

绿化员职责

1、熟记大楼内的绿化布局，熟知花草树木的名称以及管理作业程序。

2、对花草树木定期松土、施肥、浇水、防病治虫和防风培土，及时修枝整型，补栽补种，做好绿化的日常养护管理，劝阻、纠正一切损坏绿化的行为。

3、认真学习专业技术知识，努力提高管理质量和工作效率。

4、服从安排，遵守工作纪律，完成上级交办的其它任务。

六、各种保洁程序

■门厅、大堂的保洁

1、门厅和大堂的主要特点

来往人流最多、最频繁，带入的尘土亦较多，如不及时清除，将会扩散到中心的其他区域及楼层。另外其装修较其他区域豪华，摆设和装饰物较多。是中心使用者和外来客人进入中心的第一外场所，是显示中心的等级和脸面的重要区域。

日常保洁项目

地面及入口处脚垫的清扫。

玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。

各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。

墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。

果皮箱的清倒、擦拭。

金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。

烟灰缸的清倒、更换。

天花、吊灯等特殊清扫项目。

注意事项

为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨天，应铺吸水性的脚垫。

门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印。

门厅及大堂地面多为花岗石、大理石、水磨石、瓷砖、聚氯乙稀地板材、橡胶类地板材或地毯。应根据不同材质，采取不同的清洗方法。

不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成花痕。

注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。

作业安排

每个大楼的门厅及大堂大小不同，保洁要求不同。若范围较大，应按保洁项目、作业量及区域进行人员分工；若范围较小，只配备一个保洁员，应采取“定时巡回清扫、依次逐项擦拭”的作业安排。

定时巡回清扫

大厅最容易被弄脏的地方是地面。一般门厅及大堂，每30分钟（时间长短应视人员流动量及其他因素定）应定时巡回清扫一次，以确保地面经常处于保洁状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、保洁，然后去擦拭其他项目，隔30分钟再巡回保洁地面……如此往复。

依次逐项擦拭

门厅及大堂日常保洁的其他项目多为每日擦拭一次即可，应事先安排好作业顺序，依次擦拭。规定每30分钟对地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍的时间一般为3～5分钟或再长一些，其余20多分钟时间，用来依次逐项擦其他项目。有的项目，如烟灰缸的清倒或更换，可结合地面巡回进行保洁。

■卫生间的保洁

2、卫生间主要特点

人员来往频繁，最易脏污的共用地方，人们不仅在卫生间大小便，还进行梳洗化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异味难度较大。

日常保洁项目

及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。

及时清倒手纸箩，箩内手纸不得多于1/3。

不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。

定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备。

定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。

定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂。

及时补充香皂、洗手液、香球、手纸。

注意事项

作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤。中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱口。

清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管。

作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便客人注意并予以配合。

注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。

保洁程序

备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他）、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。

冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。

倒：扫除地面垃圾，清倒手纸箩、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸箩、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。

洗：按照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜尿兜要用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水口和厕兜的下部（反水管水面以上），刷洗时应特别注意。

擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、干手机、皂液器等，必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。

拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不要留有水迹。

3、楼层公共区域保洁 备用工具、材料：

扫把、垃圾铲、胶桶、地拖、刀片、胶袋、干、湿布、保洁剂。工作程序：

用扫把彻底清扫楼层各通道地面，清倒不锈钢垃圾桶。

用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、木栏杆、消防栓柜。

用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制品和指示牌，然后用干布抹净。用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。

清抹热水器、周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。

抛光、打蜡保洁保养工作按《蜡面抛光保养工作程序》进行。工作标准：

地面、壁面干净无污渍。

电梯门、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。

卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。

4、玻璃门、窗、镜面的保洁 工作程序

1、先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。

2、将玻璃保洁剂按1：10加清水。

3、将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水份。

4、一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。

5、用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。

6、最后用拖把抹净地面上的污水。

7、保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。

8、循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍、手印。

时间安排

每天早上安排一次保洁。

工作标准：

玻璃或镜面表面无污渍、水印，通透无明显积尘。

5、雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的保洁

工作程序

1、雕塑装饰物的保洁：备长柄胶扫把、抹布、保洁剂、梯子等工具，用扫把打扫装饰物上的灰尘, 人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍，如有污迹用保洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按《不锈钢的保洁保养》操作。

2、宣传栏的保洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮保洁，按《玻璃门、窗、镜面的保洁》操作。

3、宣传牌、标识牌的保洁：有广告纸时先撕下纸后，用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。

注意事项

1、梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。

2、保洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。

3、保洁工具不要损伤被保洁物。

6、垃圾桶的保洁

工作程序

1、将垃圾桶盖打开，取出垃圾桶，将垃圾倒入垃圾袋内，保洁桶周围的垃圾。

2、用去污粉或洗衣粉撒在垃圾桶内，用刷子擦洗污迹，用水洗干净后将内桶放入桶中。

3、同时用抹布把外桶表面清理干净。

工作标准:

1、目视无污迹，无广告纸，每天清运、清洗两次；垃圾箱每周用去污粉保洁一次，垃圾桶每天清洗一次。

2、桶周围不积污水。

工作程序

1、定时巡视垃圾房和周边范围，及时清扫垃圾杂物和积水。

2、清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，堆放垃圾房内，防止散漏污染。

3、每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾房四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗洁精擦洗干净。

4、周一次全面清洗垃圾房及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。

工作标准：目视垃圾房内外壁地面无污渍和粘附物、无积水无异味

注意事项：

1、喷洒杀虫剂时要戴口罩，戴上胶手套

2、垃圾必须做到日产日清。

■保洁工作应急措施

1、适用范围

大楼出现的突发性火灾, 污雨水井、管道、化粪池严重堵塞, 暴风雨, 户外施工等现象。

2、应急措施

2.1火灾后的保洁:

1)救灾结束后, 领班组织全体保洁员参加现场清理；

2)用垃圾车清运火灾遗留残物, 打扫地面；

3)打扫地面积水, 用拖把拖抹；

4)检查户外周围, 如有残留杂物一并清运、打扫。

2.2污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施:

1)该责任区保洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理；

2)将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染；

3）疏通后, 迅速打扫地面被污染处, 并接水管或用桶提水清洗地面, 直到目视无污物。

2.3暴风雨雪影响环境卫生的应急处理措施:

1）暴风雨后, 保洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物；下大雪时, 及时铲扫路面积雪；

2）发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，保洁员协助维修人员检修，及时清运、打扫；

3）保洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通，如发生外溢，及时报告保洁绿化部处理；

4）保洁员配合维序员关好各楼层门窗, 防止大风刮进楼内，损坏公共设施。

2.4户外施工影响环境卫生的应急处理措施:

1）大楼设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中, 保洁员配合作好场地周围的保洁工作；

2.5楼层内发生水管爆裂事故的应急方案:

当楼层内空调水管, 给水管的接头发生爆裂, 造成楼层浸水时应按如下步骤处理:

1)迅速关闭水管阀门并迅速通知维序和维修人员前来救助；

2）迅速扫开流进电梯厅门附近的水, 控制不了时可将电梯开往上一楼层, 通知维修人员关掉电梯；

3)电工关掉电源开关后, 抢救房间、楼层内的重要物品，如资料、电脑等；

4)用簸箕将水盛到水桶内倒掉, 再将余水扫进地漏, 接好电源后再用吸水器吸干地面水分；

5)打开门窗, 用风扇吹干地面。

3、注意事项:

1）清理火灾场地时, 应在消防部门调查了解情况后, 经同意方可进行清理；

2)暴风时,保洁员不要冒险作业, 防止高空坠物发生意外；

3)处理水管爆裂事故时注意防止触电。

■消杀工作运行程序

工作程序

管理组运作程序

1）主管根据实际情况编写除“四害”年工作计划、月工作计划，报保洁绿化部经理审批。

2）主管根据消杀需要物品编制月采购计划报部门保洁绿化部经理批准后，到“市爱卫会”购买。

3）药品由主管负责存放，剧毒药品储存必须贴上警示标识。

4）主管每月两次对消杀员进行定期培训。

消杀组运作程序

保洁绿化部设专职消杀员，根据管理面积而划分责任区，负责除“四害”消杀工作。

消杀员根据部门消杀工作计划，按时进行消杀并做好相关记录。

■ 防风抗旱排涝

工作程序

1、浇水抗旱：

1）大面积淋水采用胶管引水或全自动喷灌，单株可采用担水方法。

2）淋水时确保淋透，不要遗漏，防止上湿下干。浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。

防风排涝：

1）对新种植的乔木采用护架、培土、修剪的方法，以提高树木的承受能力。

2）雨季要保持明沟，暗道的畅通。

3）对已受损树木及时处理，保证道路畅通。

注意事项

1、浇水要适量，过多引起烂根，过少则出现萎蔫现象。

2、做支撑或拉绳时,与树杆接触处应垫上柔软的东西，以防损坏树皮。

■外墙清洗

外墙清洗顺序

1、清洗外墙用的清洁剂全部为进口清洁剂，包括强力除垢剂、玻璃清洁剂、全能清洁剂、除渍剂、大理石保护液等。

2、为了使外墙清洗工作顺利完成，首先要针对不同外墙材料选用不同酸碱成份的清洁剂，其次要针对脏净程度按合理的比例调配，以防外墙材料造成损伤。

3、最后由熟练工人把调好的清洁剂均匀的涂在外墙表面，通过药水与污垢的接触，产生化学反应，使污垢溶解并脱离墙体，然后冲洗干净，才能达到良好的清洗效果。

4、施工顺序：先高后低，先侧后正

首先清洗高层主楼，然后在洗低层副楼，以免二次污染；先在正常工作日清洗大楼的侧面，利用双休日清洗大楼的正面，以免影响大楼人员的正常办公进出。

建筑污垢的成份及建筑清洗的意义

建筑污垢主要可分为烟尘、灰垢、锈迹及特殊垢质四种：

烟尘：建筑物烟囱中排出的粉煤灰、焦油等，主要成分为CaO、SiO2等。

灰垢：空气中的灰尘粘附于建筑物表面形成的污垢，主要成份为碳酸碱及硅酸盐等。

锈迹：主要由金属氧化物组成。

特殊垢质：主要包括沥青、油漆、玻璃胶等有机污垢以及水泥渣、石灰渣以及建筑内部泛浆而在外墙表面形成的污垢。

由于建筑物表面污垢的成份十分复杂，其中可溶于水的成份及在酸雨中可溶解成份如CaCO3等经雨水溶解后渗入外墙材料中，在气温较高或天气晴朗干燥时，这些可溶解成份在毛细微孔中因水分蒸发而结晶膨胀，产生巨大的结晶应力使外墙材料产生细小的裂纹，而可溶解成份继而又渗入这些细小裂纹中继续结晶膨胀，使小裂纹扩展成大裂纹，经较长时间的循环作用，从而造成外墙材料的老化、开裂和剥落。例如：建筑物窗户下面及墙角等较脏部位总是较早出现老化、开裂和剥落，就是这个道理。对于玻璃，粘附在表面的烟尘、灰垢、经雨水溶液后，其中的酸性成份常年累月将玻璃表面的镀膜腐蚀、老化，使玻璃表面形成流水状的侵蚀面，从而破坏建筑整体外观、整洁，同时对防止污垢对外墙材料的侵蚀，以及防止外墙材料过早出现老化、开裂、剥落现象，提高建筑物使用寿命，减少维护费用等方面，有着重要的意义。

安全措施

1、安全，是施工过程中的重中之重，为了杜绝安全事故的发生，需作充分的准备。首先，公司采用的是18MM的绵伦绳，作为清洗的主绳，每根主绳能承担1000多公斤的重量，承担一个清洗工人的重量绰绰有余。

在主绳的基础上，再配一根16MM的绵伦绳，作为安全绳。工人通过安全带与自锁器与安全绳相连。自锁器的作用是，当工人的下坠速度超过5米/秒的时候，会自动卡死，防止继续下滑。

2、为保护大楼周围草坪花木不被原料侵蚀，将准备彩条布若干平方米用于覆盖。

3、为保证楼下车辆人员的进出安全，特准备彩条布若干平方米，用于车辆的覆盖，高空作业警示牌3付及安全员一名，专门负责车辆保护。

4、再清洗过程中，工人必须身着工作服，注意仪容仪表，对业主要又礼貌，严格遵守各项管理制度，上下楼走货梯。

■绿化养护

绿化养护内容及其养护标准：

1、草坪管养

草坪管养的标准是草种生长良好，草坪整齐雅观，四季常绿，覆盖率达98%以上，杂草率低于1%，无坑洼积水，无裸露地。）生长势

生长势良好，生长量超过该草种该规格的平均年生长量；叶色青绿，无枯黄叶。）修剪

考虑季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐。高度控制在：台湾草5cm以下，大叶油草、假俭草、沿阶草10cm以下，蟛蜞菊30cm以下。

3）灌溉、施肥

根据草坪植物的生长需要进行淋水和施肥，冬季雨水缺少的季节，每天的淋水量不低于该草种该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂土为3-5%，砂壤土为6-10%，壤土为12-20%，粘土为20-21%；需水量大的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4-5.5%，砂壤土为8.5-11.5%，壤土为17-22%，粘土为21-22%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：砂土为2.8-4.5%，、砂壤土为5.7-8.5%，壤土为10-15%，粘土为18-20%。结合淋水适追肥，以保证草坪植物在秋、冬季保持青绿。肥料的施用要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤。）除杂草

经常除杂草，使草坪和混合草坪的目的草种纯度达99%。新接管的绿地要求半年内达到要求。）填平坑洼

及时填平坑洼地，使草坪内无坑洼积水，平整美观。）补植

对被破坏或其他原因引起死亡的草坪植物应及时补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后加强保养，保证一个月内覆盖率达98%。）病虫害防治

及时做好病虫害的防治工作，以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治等方法防止病虫害 蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般在下午或晚上进行喷药；药物用量及环境的影响，要符合环保的要求及标准。发生病虫害，最严重的危害率在8%以下。

2、灌木和花卉管养

灌木和花卉管养的标准是生长良好，花繁叶茂，造型美观，具有一定的艺术感和立体感。

1）生长势

生长中等，生长量达到该种类该规格的平均年生长量；萌蘖及枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株基本整齐，花卉适时开花，花坛轮廓完美，无残缺，绿篱无断层。

2）修剪

考虑每种植物的生长发肓特点，既造型美观又能适时开花；花灌木和草本花卉必须在花芽分化前进行修剪，以免把花芽剪除，花谢后要及时剪掉残花老枝。绿篱和花坛整形要符合造景要求。

3）灌溉、施肥

根据植物的生长及开花特性进行合理灌溉和施肥。在雨水缺少的季节，每天的淋水量要求不低于该种类该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂土为3-5%，砂壤土为6-10%，壤土为12-20%，粘土为20-21%。需水量大的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4-4.5%，砂壤土为8.5-11.5%，壤土为17-22%，粘土为21-22%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：砂土为2.8-4.5%，、砂壤土为5.7-8.5%，壤土为10-15%，粘土为18-20%。勒杜鹃等花灌木要适当控水以促进花芽分化，花芽分化后心须适当施肥以使花多色艳，其余要求在每年春、秋季重点施肥各1次。肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同的方法。埋施可先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥。

4）除杂草

经常除杂草和松土，除杂草松土时要保护根系，不能伤根造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。

5）补植、改植

及时清理死苗，并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率达95%以上。

6）病虫害防治

及时做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，喷药要在下午或晚上进行；药物、用量及环境的影响，要符合环保的要求及标准。发生病虫害，最严重的危害率在8%以下。

3、乔木管养

乔木管养的标准是生长良好，枝叶健壮，树形美观。行道树下缘线整齐，修剪适度，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果良好。

1）生长势

生长势较强，生长量达到该种类该规格的平均年生长量；枝叶健壮，无枯枝残叶。

2）修剪

考虑每种树的生长特点如叶芽、花芽分化期等，确定修剪时间，避免把花芽剪掉，使花乔木适时开花；乔木整形效果要尽量与周围环境协调；行道树修剪要保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不乱又通风透光，并根据不同路段车辆等情况确定下缘线高度和树冠体量，树高一般控制在10-17米之间，注意不能影响高压线、路灯交通指示牌；单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路或他人物业范围内的，要及时修剪；修剪时按操作规程进行，尽量减小伤口，剪口要平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的菹孽枝和干枯枝叶要及时剪除。

3）灌溉、施肥

根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水，并要求在每年的春、秋季重点施肥1-2次。施肥量根据树木的种类和生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施肥量和次数。肥料要埋施，先打穴或开沟。施肥后要回填土、踏实、淋足水，找平，切忌肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为30×30×40厘米。挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投线影（行道树除外），每株树挖对称的两穴或四穴。

4）补植

及时清理死树，在三周内补植回原来的种类并力求规格与原有植株接近，以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率榕树类达95%，其他树种达85%。

5）病虫害防治

及时做好病虫害的防治工作,以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，喷药要在下午或晚上进行；药物、用量及环境的影响，要符合环保的要求及标准。发生病虫害，最严重的危害率在8%以下，单株受害程度在8%以下。

6）防台风及意外

做好防台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。同时要求随着树木的长大，及时将护树带或铁箍放松，以免嵌入树皮内。遇雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断枝，要立即处理、疏通道路。

4、垂直绿化管养

垂直绿化管养其标准是攀缘植物生长良好，整齐雅观，生长期覆盖率达95%以上，一年四季常绿（落叶植物除外），有花攀缘植物要适时开花。

1）生长势

生长势良好，生长量达到该种类该规格的平均年生长量；枝叶较健壮，叶色浓绿，无枯枝残叶，有花的攀援植物要适时开花。

2）牵引、修剪

根据不同植物的攀援特点，采取牵引措施或设置网架等辅助设施让其迅速、均匀地长满墙面。修剪要考虑该种类的生长发育特点，确定修剪时间和修剪程度，避免剪掉有用的叶芽、花芽和主蔓，合理修剪过密的侧蔓，控制主蔓，使覆盖均匀，以增强园林美化效果。路边上的下垂藤蔓要及时修剪，以免妨碍交通。

3）灌溉、施肥

经常淋水以保证其生长需要。秋、冬季加强淋水，使落叶植物延缓落叶，延长绿叶期。在每年的春、秋季重点施肥2-3次，并根据生长情况追施无机肥以满足植物生长需要。肥料的施用要适量、均匀、防止过量或不均匀引起肥伤。

4）补植

不失时机地进行补植。补植要补回原来的种类加强淋水、养护等管理措施，保证成活率达90%以上。

5）病虫害防治

及时做好病虫害的防治工作，以防为主,精心管养,使植物增强抗病虫能力，采取综合防治、化学防治、物理人工防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及环境的影响，要符合环保的要求及标准。发生病虫害，最严重的危害率在5%以下。

5、时花管养

1）浇水

生长季（非雨季）每天淋水1-2次；非生长季（非雨季）每周淋水1-2次。

2）施肥

地栽时花每年入冬前施1次磷钾肥，生长季花后追施全效有机肥或复合肥；盆栽时花出圃前施1次磷钾肥。

3）修剪、管养

每天清除残花黄叶1次；每周修花边1次；每月松土、除杂草1次。

4）病虫害防治

每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。

6、水生植物养护

1）修剪

冬季清除泥土上枯黄枝叶1次。

2）施肥

移入水池前10天施1次全效有机肥或复合肥；每年开春前拿出水池补施1次基肥。

3）外观养护

每天清除枯枝残叶及杂物1次。

7、园路管理

园路管理的标准是路面保持清洁、美观、完好无损，要求及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好；要求路面干净、美观，以增强园林美化效果。

8、绿化垃圾清运

归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日清，不过夜，不焚烧。

9、绿地维护

绿地维护的标准是绿地红线范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。

1）保护

保护绿地红线和红线内的花草树木，对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理部门。经上级批准临时借用的绿地，监督限期内恢复原状，如超过审批面积及数量，要立即上报。

2）监管

加强监管，使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车，没有人力车和机动车驶进草地，没有设摊摆卖，没有在草地上踢球等进行损害花草树木的活动，没有在树上挂标语、掠衣服等现象。

10、设施维护

设施维护的标准是设施完好无损，景观效果优良。

1）保护

保护围栏、护树架和护网等绿化设施，对破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理部门；保护绿化供水设施，防止绿化用水被盗用。

2）维修

设施如有损坏，要及时修补或更换，保证设施的完整美观。

■盆景养护管理、环境布置

工作内容及其养护标准：

1、盆景淋水

1）室内盆景淋水见干见湿,保持盆土湿润,每次浇水时用小喷壶往树上喷一次雾。

2）室外盆景夏秋季根据树种的不同淋水的次数不同,每天早上淋一次水，冬春季根据天气情况每1-2天淋一次水。

2、盆景修剪

1）落叶类树木一年四季均可做控形修剪，养护中应随时剪除病枝、枯枝、细弱枝及徒长枝，保持盆景植株造型。

2）落叶类树木重修应在落叶后的休眠期进行；观花类树木修剪应在3-5月份进行。

3）安溪县茶、榕树等常绿树木应每月进行一次控形轻剪，修剪应在天气较暖时进行。

4）修剪方式采用疏剪、短剪、蓄枝截干、抹芽、摘心、摘叶等方式。

3、盆景施肥

1）盆景施肥一般用饼肥和复合肥配合使用。

2）饼肥应在土盆或换盆时施入盆土中，若不换盆则应在每年的2月份施用。

3）复合肥应作追肥，在每年的6-8月份施一次，每盆用量约10克，小盆景酌情减量。

4、盆景杂草和病虫害防治

1）对盆景每月松土除杂草1次,发现寄生虫必须马上清除,并入袋销毁.2）编制防治蚧壳虫、蚜虫、红蜘蛛、食叶害虫、驻干害虫及锈病、白粉病、黑斑病、炭疽病等病虫害的有效防治措施及方案。

5、盆景翻盆

1）幼树每年翻一次盆，换成大一号的盆，时间最长不超过两年；

2）已成形的树木盆景两年翻一次盆；老树、松柏类树木3年翻一次盆；

6、室内盆景摆放

1）室内盆景应放于合适的几架上，盆景观赏面正对客人，盆景编号牌放于隐藏处；

2）摆放于室内的盆景应无杂草、无露于盆土表面的肥，盆景盆干净美观；

3）摆放于室内的树木盆景应每周更换出室外养护至少两星期后才能再摆入室内观赏，搬进搬出都要注意给盆景一个环境适应期。

4）摆放于室内的山水盆景应将石块保洁，盆内无青苔杂物，山石稳固不易掉下，山上附生植物长势良好。

7、室外盆景摆放

1）摆放于盆景场的盆景应根据盆景的类型及树种习性分类摆放，并根据盆景类型分类编号登记挂牌，以便于管理；

2）悬崖式盆景应摆放于高架上，小型盆景应放于高层架上，大型盆景应放于矮架上；

3）长期摆于花园供观赏的大型盆景可直接将盆景连盆埋入土中。

8、检查项目：

1）长势:生长良好

2）完好率:无缺株

3)造型:开花整齐

4)无杂草、寄生藤，无垃圾和枯枝落叶堆积和无病虫害.二、绿化环境布置标准

1、环境布置

根据各景区的用花数量和品种做好用花计划，包括具体用花数、品种、日期。

2、绿化景区布置质量标准

1）植物材料形态优美，生长健康，与景点格调相谐，且具观赏性；

2）品种间搭配合理，有层次，具韵律感，整体效果突出，符合时令要求；

3）植物取材与周围环境美工设计配合得当，注意细节自然及环境卫生。

3、节庆日布置质量标准

1）主题突出，色彩作用得当，对比强烈；材料新颖，有较长观赏期；

2)花材有时令感，所用花材在节庆日当天达到最佳观赏效果；

3)节庆日环境布置与环境相协调。

4、应该撤出的残花标准

1）时花单盆开残率2/3以上，观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/2以上。

2）植株严重枯黄或生长不良，影响美观，植物不适应所摆放的环境产生落叶等症状。

3）植株有较严重病虫害，防治该种病虫害的药物具有强刺激性不宜在景区喷杀。

■服务过程检验

1、范围

大楼绿化、保洁、消杀服务过程

2、职责

1)保洁绿化部经理负责组织主管、专业队长组成检查小组，以月检形式检验。

2)主管负责填写《月检表》。队长对绿化、保洁、消杀服务项目每日进行巡查、抽检，并填写相关表格。

3、检查办法

1)月检

每月对大楼绿化、保洁、消杀工作进行一次检查，并将检查结果记录在月检表中。

2)日检

主管对照检验标准，每日对本辖区服务项目进行检查，一周内将各负责任区至少覆盖检验一次。将检查结果记录在日检表中。

4、月检查项目及内容

1)保洁工作

室内抽查3个单元；大楼抽查2个楼转换层；室外抽查3个责任区，每个责任区抽查沙井、污水井、垃圾池、果皮箱各3个；并巡查区间道路、绿化地、指示牌、停车场、喷水池、公共场地、垃圾中转站等。

2)消杀工作

室内抽查2个单元，2个化粪池、垃圾池及垃圾中转站、停车场、自行车库、天面雨蓬。

3）绿化管理

育苗栽培的管理、修枝整型、草坪养护、防风抗旱排涝、补栽补种、病虫防治、设备保养、药品的保管。

4）质量记录、员工日考核、培训情况。

5）员工仪容仪表、服务态度、员工宿舍等。

每次检查可针对性的以几项为重点，每次抽检查项目不少于总项的50%。

5、处理办法

1)月检不合格服务填写《不合格服务处理表》并发至相关单位，限期整改，主管跟踪验证。

2)日检中发现不合格项，由主管通知相关员工即时关闭。