经纪人专业知识综合版1_地产经纪人专业知识

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莆田市爱心房产代理有限公司内部文件

二手房常见问题

1、经济适用房可以过户吗？

答：产权未满5年不可以，满5年后可以申请上市准入证后（按相关政策补交一定的土地转让金等）可以过户。荔园小区土地出让金按：优惠70平的差额中的一半（3580-1500）/2=约1000*70平=约7万左右。

2、房改房、集资房过户时卖方应提供哪些材料？卖方未婚应提供哪些材料？卖方离婚应提供哪些材料？ 答：过户时应提供产权证、身份证、婚姻关系证明及配偶身份证（已婚须夫妻双方到场）；若卖方未婚房改，则出售时当面面签房改或集资时单身的具结声明、产权证、身份证；若卖方离婚则出售时应提供离婚时针对该房产的离婚协议书或离婚判决书原件（离婚协议书应到民政局盖章、离婚判决书还应附法院生效通知书），同时应到交易所办理产权变更手续后方可办理产权过户手续，交易所产权变更时间为10个工作日,卖方的税费以变更时间为准。房改房、集资房上市如没有土地证的要有土地批复文件（在单位那里）否则不给上市，单位很多都是要通过关系的才能办理。如果有土地证的土地出让金按：

套房面积/2*土地级别基准地价（1500-2000/平）*40%计算

房产上市费用一般在120平以下的费用不多，超出120平的部份，每平按差额征收相对比较多，超出面积的还要有清房结论书，莆田在1995-7年左右有过清房如未清房过的要补交的费用非常多，目前莆田建设局房改办对这种很不透明，很多也是通过关系才能办理。

3、卖方为未成年人，请问他可以出售房产吗？

答：可以，需由产权人亲生父母双方到场并提供双方身份证、婚姻关系证明、产权人（未成年人）出生证明（或户口本）并书面出具具结书。1-16周岁产权人本人无需到场，16-18周岁需要产权人本人到场。

4、一次性付款买方可办理未成年人吗？应提供哪些材料？产权人本人需到场吗？

答：可以，应提供：未成年人户口本、未成年人监护人到场（生父或生母均可）、监护人的身份证明、监护人与产权人的关系证明（派出所出具的关系证明或可明确体现母子或父子关系的户口本）。产权人本人不需到场。

5、办理二手房过户，若产权人在国外、国内的其他地方、台湾、香港分别需到哪里出具公证售房委托书？ 答：国外：需到中国驻该国大使馆、领事馆办理认证的委托书（非汉语的要到科技管做译文公证）；国内：区级以上公证处；

6、产权人（房改房配偶）一方死亡，交易时需要提供哪些材料？税费如何征收？办理继承公证所需的材料及费用？

答：1）提供：继承及弃权公证书、产权证、继承者人身份证明。（应先办理至继承人名下方可交易）；交易所的税费：根据继承时间(是否满5年)征收相应的营业税、个人所得税。

2）办理继承公证应提供：死亡证明（由派出所出具、如户藉证明函）、被继承人（即死者）家庭成员（包括父母、配偶及子女）关系证明（由派出所出具）、继承人身份证材料原件（包括身份证、户口本）、产权人材料原件。公证处收费：公证处评估价＊2%（公证处评估价为公证处的内部评估价）。若房改房配偶一方死亡的还需要房改时单位出具的履历表

7、何为二次房改房/集资房？二次房改的房产是否可办理过户手续？

答：按规定：单位员工每对夫妻只可享受一套单位的福利分房（房改房），若每对夫妻享有两套或两套以上的房改房，则所拥有的房改房均属违规房改所得，按福州市房地产相关规定，违规房改所得之房产均不可办理过户手续。

8、哪些房子出售时会产生个人所得税？

答：未满五年的房产（含普通住宅、高档住宅、写字楼、店面）出售时均会产生个人所得税。

满五年非唯一住宅（含普通住宅、高档住宅、写字楼、店面）出售时均会产生个人所得税。

9、什么是高档住宅？

答：容积率小于等于1.0或单元面积大于等于144平方米、实际单价高于7000元/平方米（含7000元/平方米），10、莆田市普通住宅标准？

答：（1）、住宅小区建筑容积率在1.0以上

（2）、单套建筑面积在144平以下（含144平）

（3）、实际成交价格在7000元/平米以下（含7000）

涵江、秀屿6000元/平，仙游按自行确定

11、若土地性质为集体土地的房产，产权是否可以办理交易过户手续？

答：可以过户（需双证齐全），但买方应为房产所属村的本村村民，出售时买方应提供：身份证、户口本、村委会出具的长住证明。

12、若外国人以一次性付款方式购房，办理产权过户手续该如何办理？是否可享受首次购房契税减免优惠政策？

答：若外国人的护照中未体现中文名字，则需先到公证处办理译文公证手续（将外文的名字翻译成中文），产权证中产权人只可体现中文名字。外籍人士购房不可享受首次购房契税减免优惠政策。

13、若原来有一套商品房已出售，现在再次购房，是否可享受首次贷款优惠政策？

答：如果已出售房从款贷过款是可以的，如有贷过款不可以。

14、按揭贷款首次购房认定以个人为单位还是家庭为单位？

答：以家庭为单位。

15、交税一定要用身份证吗，用驾照不可以吗？

答：不可以，一定要用身份证或护照、军官证等有效证件。

16、交税其他人可否代办？若配偶可以吗？如何办理？

答：不可以，除非有正规公证处办理的公证委托书，受托人带上公证书及受托人本人身份证。

若配偶可以，配偶要带上本人身份证及结婚证。

17、产权人死亡，房子出售能不能直接把产权办到买方名下？

答：不能，必须先办继承公证变更产权才能买卖．

18、按揭方式购买的房产，想增加或减少产权人，如何办理？

答：必须将银行贷款还清，产权清晰的情况下，才能去交易所过户，收一半的税费。

19、原值怎么确认？

答：三种方式可确认：调档、不动产发票、税单。

20、高档住宅与普通住宅的认定面积标准是否包括附属间?

答: 没有

21、有无满5年是根据买卖合同时间还是产权证时间?

答:根据产权证的时间认定

22、能单独购买车库吗？

答：不能，车库所属小区内一定要有一套其名下房子，一套房产仅配一个车位，收件时要带上房子的产权证原件及复印件。

23、产权证抵押注销、过户收件、抵押三道手续同时办理需多长时间？

答：1个---5个—5个工作日。

24、一次性过程中买方何时转款到我司监管，卖方何时可收到房款？

答：收件前、买方缴税领证当天

25、契税减免政策是？

答：首次购买90平方米以下普宅契税只收1%，144平以下按1.5%

26、莆田有三方资金监管的合作银行吗？

答：目前没有

27、产权证中要新增产权人配偶的名字，请问应如何办理？税费如何计算？

答：添加时需提供：产权证原件、夫妻双方身份证原件、结婚证、户口本、夫妻双方本人到埸办理产权变更手续，变更时间为5-10个工作日。税费：若房产为婚前购买，税费按买卖过程中产生的二分之一税费计算；若房产为婚后购买则仅需交纳工本费，无需交纳税费）。

28、产权证中要新增产权人儿子的名字，请问如何办理？税费如何计算？

答：添加产权人儿子的名字时与办理产权过户手续提供相同的材料，税费按买卖过程中产生的二分之一税费计算。若原房产存在抵押，则不可办理。

29、如果两套房子做在同一本产权证，但是面积和坐落号都是分开的，买卖时能否只买一套，保留另一套？反之如面积和坐落号没有分开可以吗？

答：面积和坐落号分开的可以，如没有分开要先去调档，如档案中有将面积和坐落号分开则可以，反之没有分开则不可以。这种情况在莆田不一定能办。

30、贷款利率计算表，大家可按房管家内：实用工具==贷款计算器==选择贷款金额年限==选择利率后直接计算，也可去下载手机贷款计算器软件。

贷款的业务员应该要记住的一些基本利率表：

以万元为单位：按基准利息6.55%：等额本息办法还款：（住房商业按揭贷款）

5年期月供：195.19元10年期月供：113.8元

15年期月供：87.39元20年期月供：74.85元

25年期月供：67.83元30年期月供：63.54元

以万元为单位：按基准利息4.5%：等额本息办法还款：（住房公积金按揭贷款）

5年期月供：184.17元10年期月供：103.64元

15年期月供：76.5元20年期月供：63.26元

25年期月供：55.58元30年期月供：50.67元