解析《房地产经纪管理办法》新看点_房产经纪管理办法
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解析《房地产经纪管理办法》新看点
住房城乡建设部等部门近日联合出台《房地产经纪管理办法》，记者２６日采访业内人士和权威专家，他们表示此次《办法》的出台，有助于进一步规范房地产经纪行为，让广大群众买房放心、买房省心、租房安心。
提高从业门槛 实行机构备案
目前，二手房市场快速发展，行业准入门槛低是房地产经纪领域不争的事实。许多从业人员没有受过正规的职业教育，素质较低，流动性大。
链家地产总裁左晖说：“房地产经纪人是一个专业工种，应该有上岗资质。目前我们公司大概有６０％的员工取得执业资格。”
《办法》规定，国家对房地产经纪人实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员执业资格制度统一规划和管理，并对房地产经纪人、房地产经纪人协理考试制度作出了规定。
２１世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航说：“我们赞成严格执业资格，我认为今后还应该建立黑名单制度，比如有挪用客户资金等行为的人永不录用。”
另外，目前，对房地产经纪机构没有资质要求，设立房地产经纪机构的条件较宽松，到房地产管理部门备案、接受监管的机构比例不高。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说：“北京１．２万家房地产经纪机构中，仅有５５００多家到房地产管理部门备案，备案率不到一半；深圳７８００家机构中，仅有１２００家备案，备案率只有１５％。”
针对这种情况，《办法》要求，房地产经纪机构及其分支机构应当自领营业执照之日起３０日内，到所在直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案，主管部门应将部分备案信息向社会公示。
多项措施保护二手房交易当事人合法权益
通过房地产经纪机构买卖房屋或是出租求租房屋，当事人最担心的就是经纪机构隐瞒或者不充分披露信息。
针对这种情况，《办法》规定房地产经纪机构及其分支机构应当在经营场所公示相关内容，包括营业执照和备案证明文件；服务项目、内容和标准；业务流程；收费项目、依据、标准；交易资金监管方式；信用档案查询方式、投诉电话及１２３５８价格举报电话；政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同示范文本等。
针对业务委托不规范问题，《办法》对房地产经纪服务合同的形式和基本内容提出了具体要求。
针对房地产经纪服务违规收费问题，对房地产经纪服务实行明码标价制度。《办法》对房地产经纪服务的价格公开、禁止行为和法律责任等做了较为详细的规定。
针对交易资金安全问题，规定实行交易资金监管制度。《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
针对各种各样的不规范经纪行为，明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。
柴强说：“《办法》中的许多条款都具有很强的针对性，有助于规范房地产经纪行为，保护当事人合法权益。”
政府：提供公共服务 严格实行监管
在规范房地产经纪行业过程中，政府应该扮演什么样的角色？《办法》给出的答案是行
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业监管者与公共服务提供者的双重角色。
公共服务体现在，《办法》要求主管部门构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息、信用档案信息等公共服务。
柴强表示：“针对过去管理中重管理轻服务的问题，《办法》体现了寓服务于管理的新理念。”
另一方面，针对房地产经纪违法违规行为突出问题，强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。
《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
北京市住房和城乡建设委员会委员王荣武说：“执法检查一直是我们规范市场、保障消费者权益的一柄利器。比如２０１０年我市累计检查经纪机构４４８６家，下发《责令整改通知书》５１７份，行政处罚９１家。下一步，我们将建立日常巡查执法机制，确保《办法》实施后，各经纪机构能够严格执行。
“房地产经纪管理办法”即将公布：提高准入门槛，严禁“吃差价”
专家称，要根治房地产中介乱象，必须从提升从业人员整体素质、完善相关法规及加强执行力度上着手。
杨一 早报资料
楼市调控正步入全面深入阶段。据住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠近日
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透露，为改变行业规范缺失现状，住建部本周将讨论“房地产经纪管理办法”，并将很快公布该办法。沈建忠称该办法将涉及房地产经纪人员、机构以及活动，违规行为监管、资金监管等方面。
除过快上涨的房价正受到遏制外，协助开发商捂盘，炒房，多拿佣金，参与群租，挑动客户签订阴阳合同等一系列不规范行为，也已成为楼市调控中的“严打对象”。
与住建部即将公布的“房地产经纪管理办法”相“呼应”的是，上海市住房保障和房屋管理局网站昨日发布《关于开展房地产交易秩序专项检查的通知》明确，将检查房地产经纪机构经营行为，其中主要针对“是否存在采取雇人排队、炒卖房号、发布不实信息制造销售旺盛虚假氛围等扰乱正常销售秩序的行为”，“是否存在与房地产开发企业联手内部认购、加价倒卖等行为”，“是否存在怂恿客户签订”阴阳合同“等行为”等。
对于房地产经纪的规范，有业内人士分析，近日对于中介市场的规范正在逐步完善，比如：房地产经纪人资格证考试原本是地域性的，但今后将成为全国性考试。作为占到楼市交易一半以上的二手市场，的确还存在诸多待管理之处，即将公布的“房地产经纪管理办法”仅仅是一个开始。
据10月30日于北京举行的2010中国房地产经纪行业发展年会上透露的数字显示，目前全国房地产经纪人已达100万人。但沈建忠称，其中真正具有（资质）证书的只有几万人。
房产经纪须尽告知义务
沈建忠认为，中国的一些房地产经纪人在房产交易中敢用违法违规手段去牟利，主要原因是“缺少一种制度性的约束”；而制度的建立能够使房地产经纪行业，按照规则去规范操作和运行。
对于“房地产经纪管理办法”中的管理制度构架，沈建忠介绍，首先是房地产经纪业的人员管理问题，要有（准入）考试，要有备案等制度。
所售房屋是“凶宅”但不告诉购房者，有些中介故意隐瞒„„对于这些行为，沈建忠说，“房地产经纪管理办法”中将有所规范。
据透露，“房地产经纪管理办法”中可能作出以下规范：从房地产经纪公司角度，将强化对其规模、证照方面的监管，提高行业的准入门槛；所租售的房屋明码标价，严禁吃差价；禁止中介机构直接炒卖房屋或当二房东群租；对于每笔交易，房产经纪人必须签下自己的名字，以保证其对所租售的房屋负责，而不是一股脑把责任都推给公司；在房地产政策尤其是涉及具体交易的规章制度发生最新变化时，房产中介有义务告知买卖双方，不能刻意隐瞒，比如，当地房地产政策、限购令等，以防因此导致的纠纷。同时，房产经纪经营场所须公示执照、收费项目、合同内容等，经纪佣金也要明码标价；规范房产经纪租房后群租给多人的行为等。
现状：资质证书形同虚设
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从1994年起，上海就已经有《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，之后也出台过一系列的修改条例。但是，现行的房地产经纪市场，并没有因此受到“约束”，某位中介机构的高层表示，最好的约束办法首先是责任个体的明确，这完全可以通过资质备案来实现，但可见的现状是，在房地产经纪人资格证书开考至今，拥有该证书的不到从业总数百分之一，其中还有大部分有资质的人士，通过出借证书赚钱。
对于规范中介人员的房地产经纪人资格证书，在行业内几乎是形同虚设的规范。某位中介人士告诉早报记者，按照规定，只有具备5张证书，才能开设一家房地产中介分店，但是许多中介人员只有初中甚至更低的学历水平，因此不少中介只能通过借用甚至伪造的办法来凑齐证书。目前市场上，出借房地产资质证书有300-500元/月不等的报酬。
房地产经纪人资格证书原本是用来规范市场从业人员的手段，但是当出借成为市场公开的秘密之后，这种规范的目的显然形同虚设。上述中介人士表示，目前在房地产交易中，要求一个持有从业资格证书的人员签字，但是这个人和促成这笔交易的往往不是同一个人，一旦出现纠纷，就只能由房地产经纪公司来承担责任。
汉宇地产总经理施宏叡表示，在香港，每个从事二手房交易的房地产经纪人都具备“执照”，一旦出现纠纷，中介人员可能面临被吊销执照的风险，因此大大降低了中介人员从事违法行为的可能。但是在上海乃至内地多个城市，承担纠纷后果的往往是房地产经纪公司，这对中介人员的束缚显然小得多。
另一方面，如果要普及从业资格证书，对于现行中介人员的学历，显然也是一大考验，如果考题太简单，考试就没有意义，如果太难，70%以上的人可能就无法从事这一行业。因此，如何在工作中提升中介从业人员的专业素质，成为一大难题。
◎ 中介反应
“根治中介乱象
需要长期过程”
早报记者 周祺瑾
即将出台的“房地产经纪管理办法”，是否会对低迷的中介市场雪上加霜？
中原地产研究与咨询部经理马冀坦言，中介市场长期以来缺乏一种约束，“房地产经纪管理办法”无疑会对整顿风气、规范市场起到一定的作用，但是要根治这类问题，还必须从提升从业人员整体素质、完善相关法规及加强执行力度上着手，这是一个长期的过程。当然，新办法长期看有利于市场的公平竞争，完善中介市场。
房地产经纪协会某位不愿透露姓名的人士透露，中介人员很多做法的确已经游离到法律的边缘，欺瞒、糊弄、作假已成一种常态，一些老的中介人员的不法行为，也导致新人在不良的环境中成长，这种不良循环如果加剧，对于房地产市场未来严重不利，毕竟二手房市场在未来将成为房地产的主流。
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中介乱象
1.联合炒房，捂盘帮凶
目前，不少购房者反映，新房附近的中介往往能寻觅到一些所谓的内部房源，这些房源中介自称是楼层好、位置好，但是购买时必须支付一定的转让费。
事实上，有不少项目都涉及此类问题，比如，位于闸北的上海滩大宁城、崇明的达安御廷花园都曾被曝光过此类问题。
某位从事中介的人士透露，这种所谓的内部房源大多是开发商给中介“寄卖”的产物，在行情看涨的时候，如果开发商不愿意销售过快以致牺牲利润，他们就会把一部分房源挂在员工名下，挂到中介挂牌，实现迂回捂盘的目的。这种人为制造出来的供求不均，往往能大幅拉动下一次开盘的价格。
早报记者在多个新盘附近的一些中介机构挂牌房源中都不难发现一些所谓的新房，有一位购房者告诉早报记者，他曾经排队几个小时买一套新房而无果，但在第二次开盘前一日，某个中介告诉他手中有他想要的房源，前提是支付5万元的转让费。
有业内人士透露，中介只是开发商捂盘的一个手段，助推房价的依然是开发商，中介在捂盘、哄抬房价中只是扮演一个“配角”。
2.哄抬价格，损害买家
如果说在一些开发商新房源的“捂盘、哄抬房价”中，中介只是从属的角色，那么在交易中，为了促成交易而不惜拆台、哄抬价格，则是中介不可推卸的责任。
有一位黄姓的女士告诉早报记者，她在半年前想出售手中一套房源，当时中介建议开价180万元。不久后，中介带来一位买家，在收取意向金后，本准备3天后签约。但是当日，另一家中介就来电话，声称如果这套房源交给他们出售，至少可以190万元出售，在金钱的驱动下，黄女士把意向金退给了第一位买家，并再次挂牌。短短几周内，该房源最终以210万元成交，比当初心理价格上升了30万元。
早报记者了解到，由于房源可以一房多处挂牌，导致很多中介为了抢生意，不惜通过加价、诋毁的方式招揽。中介在这个过程中不需要支付任何代价，甚至可以取得更高的佣金，唯一要承受代价的是无辜的买家。
有一位从事澳大利亚房地产经纪的工作人员表示，在国外，一套房源只能委托一个销售公司代理，经纪公司则有义务帮助其在一定时间内出售，这样有助于中介更为理性地寻找买家。相反，国内的这种几家中介争抢生意的做法，往往容易助长不公平竞争。
3.“群租”一本万利
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有位从事中介的人士告诉早报记者，他的工作就是搜集一些房源，然后群租给散客，他手中有50余套房源，基本上每个月可以赚取近10万元的差价。
他介绍道，比如一套外环以外的两房，市场租金是1200-1500元/月，但是如果把它分隔开来出租，以一个床位300-500元计算，月租金可以达到3500-4000元不等。
当问到会不会被房东发现时，他则表示，房东很多时候是不知情的，即使知道了，依靠房东个人的力量也不可能把房子分隔出租给多个人，只要稍微多分一点钱，房东自然也就不会再干涉。
据了解，和该人士共同做业务的在该地区有很多，他们通过这种几乎无本的买卖，在火爆的市场中分得一杯羹。
早报记者了解到，虽然法律法规明确严禁群租，但是由于界定只是单纯从人均面积以及有无实体分隔来界定，即使界定出来，也没有明确的执法部门依法取缔，造成许多小区群租现象严重。有专业人士指出，法律的漏洞是滋生这些问题的关键，单纯规范中介操作，效果不大。
4.销售无证房产
每当相关部门出台一些法律法规，一些中介总能找到一些“边缘”的操作手法。
比如，通过假离婚、贷款公司，绕过三套房申请的门槛；又比如，以“阴阳合同”来避免缴纳契税和交易税，其中风险最大的莫过于帮助客户购买一些没有产权的房屋。
程先生于1年前试图从一家动迁户的手中买下一套动迁房，按当时的规定，配套商品房必须满五年才能交易，当时那套房子还不到5年。中介告知，这个地段周边楼盘已经要价1.2万元/平方米，而该套房子考虑到没有拿到产权，因此房价只有1万元/平方米。在中介的鼓动下，程先生付了2万元定金。中介表示，产权要到1年后办理，届时中介会监督卖家。但是就在半年前，卖家表示房子不想出售了，所支付的房款会如数奉还。事实上，该区域的房价半年内每平方米上涨了近3000元，对这笔损失，卖家坚决不愿意承担。程先生也试图上诉，但是律师告诉他，由于这套房源原本就不具备交易资格，因此要进一步追回损失的可能性并不大。
有业内人士透露，一些佣金和指标促使中介人员铤而走险，最后却要购房者来承担背后的风险。
