动迁房买卖应注意的事项_动迁房买卖注意事项

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动迁房买卖应注意的事项

动迁房由于其交易过户受到年限的制约，因此与同类其他性质的房屋相比，价格上具有一定的优势，为此也受到了众多购房人的青睐，但是与之伴随的是交易风险的不可控制，不少购房人在最终交易过户时，由于出卖方以种种理由拒绝配合，不得不诉诸法律。那在动迁房买卖中有哪些注意事项呢，笔者作为沪上专业从事房地产买卖纠纷的资深律师，现谈一下几点：

一、动迁房虽限制转让，但并不意味着该买卖合同无效。

《合同法》第52条之规定：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

动迁房限制转让只是受到当地房管部门的行政管理规范约束，并不属于法律、行政法规的规定，因此该买卖合同从法律上来说是合法有效的。

二、动迁房买卖合同有效，并不意味着就可以取得动迁房所有权。

《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。” 从中可以看到，虽然签订了动迁房买卖合同，但是若出卖方并不具有处分该动迁房屋的权利，购房人则将陷入无法取得受让房屋产权的窘境。因此，在签订买卖合同之前，购房人应要求合同相对方提供可以证明权属的相关资料，并核对动迁安置的人数，以免届时出现不必要的法律风险。

三、即便动迁房买卖合同是有权处分，购房人也并不一定能取得动迁房所有权。由于动迁房买卖合同是附期限的合同，因此在限制转让期间是不能办理交易过户的，这意味着在此期间一旦发生其他法律事实，会直接影响最终交易的顺利进行。最简单的例子就是出卖人因欠债导致该动迁房被法院司法查封，该债务无法偿还则动迁房屋无法交易过户。在2011年7月29日前，购房人可以通过对该动迁房办理抵押登记来规避此类风险，但之后《上海市动迁安置房管理办法》第23条明确规定，“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。”因此，在购买动迁房过程中，对于无法交易过户的违约责任及担保等方面，购房人特别需要留意。

四、如何降低购买动迁房的交易风险

笔者认为，除了之前所述外，购房人可以要求卖方交付该房屋的权属凭证，先期入住取得该房屋实际占有的法律状态，签订租赁期20年的房屋租赁合同，必要时要求对方办理不可撤销的委托公证。

综上所述，通过合法有效的合同风险管控，动迁房的交易是可以获得保障的，笔者代理的一系列动迁房买卖纠纷的案件的判决中，购房者的诉请最终都获得法院的支持。