广州、深圳写字楼考察报告_深圳广州商业考察报告

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广州、深圳写字楼市场考察结果报告

根据东方字[2010]第24号文件精神的要求，为全面提高企业员工整体素质，不断提高企业创新能力，开阔员工视野、增长员工见识、提高企业综合素质，同时为了更好地了解外省市中高端写字楼的发展状况、服务特色、管理模式；全面掌握新一轮宏观调控政策的出台给不同地域的写字楼行业所带来的影响；以及面对市场供应量急剧增加将会给写字楼租赁业带来的严峻挑战，东方大厦管理中心安排营销策划部和考核办一行两人于十月中旬，对广州、深圳两地的写字楼进行为期八天的实地考察和调研，以便为大厦今后在管理理念方面的提升，硬件设施的维护、提档升级改造以及信息化管理和创新服务方面的全面提升，做好充分的准备。现将具体的考察结果汇报如下。

一、广州写字楼市场

（一）广州的地域及经济特点 广州位于广东省中南部，是华南地区第一大城市，华南最大交通枢纽，是南方经济交通贸易航运中心，是中国通往世界的南大门。近二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳台）。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。此次调研，在广州重点考察了天河区的六座写字楼，分别是：中信广场、耀中广场、大都会广场、粤海天河城大厦、维多利广场、中泰国际广场、财富广场、中石化大厦。

（二）此次考察到的重点写字楼的基本情况

1、中信广场（广州市天河北路233号）：该大厦位于广州市较繁华的天河北路，于1997年开业，是广州市开业较早、各项服务较为成熟的写字楼，该大厦共80层，包含俱乐部、商场、商务公寓、中西餐厅、等等，楼内共34部电梯。大厦的房型从112平米至330平米，租金为150元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，售价为18000元/平方米，面积的使用率约64.4%。目前空置率6%。12、耀中广场（天河北林和西路）：该大厦同样位于天河区CBD，于2007年投入使用，大厦共计45层，有22部电梯提供使用，房型从81平米至3000平米，租金为120元/月/平方米，物业管理费为28元/月/平方米，售价为27000元/平方米，面积的使用率为72%。目前空置率2%。

3、中泰国际广场（广州市林和西路163号）：该写字楼于2004年投入使用，大厦共计49层，楼上44层，地下4层，9-44层为办公，楼内有20部电梯提供使用。房型从96平方米至2950平方米，租金为140元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，售价为24000元/平方米，面积的使用率为75%。

4、粤海天河城大厦（广州市天河路208号）：写字楼总建筑面积10.3万平方米，主体总高度195米，层数45层，标准层层高4.05米。五至四十五层为办公室，每层建筑面积约2270平方米。第四、十九、三十三层为避难层。写字楼共设二十二台垂直客梯，负

一、负二层与天河城地下停车场连通，共提供约900多个停车位，写字楼楼顶设有直升机停机坪。写字楼采取“只租不售，单一业权”的运营模式，物业费29元/平方米·月。目前空置率8%。

5、财富广场（天河体育东路114-118号）：财富广场规划为双塔式写字楼，东、西塔高度分别为38层和28层，塔楼每层建筑面积约为1100平方米，租金130元/月/平方米，物业管理费25元/平方米/月。目前空置率4%。

6、维多利广场(天河体育西路101号)：该楼高222.6米，由6层商业群楼、4层地下停车场及两座分别为52层、36层的写字楼组成。销售均价为20000元，物业费为25元/平米/月。目前空置率7%。

7、大都会广场（天河北路183号）：楼高48层，9部电梯，租金110元/月/平方米，物业费25元/平米/月。目前空置率3%。

8、中石化大厦（天河北与体育西交汇处）原名中诚广场，曾作为“中国第一烂尾楼”而闻名于世。中诚广场始建于1992年。1997年东南亚金融危机爆发后，开发商因资金链断裂，被迫停工，从此烂尾。其烂尾时间之久、牵涉面之广、牵涉资金之巨、复活历程之曲折离奇在国内从没先例。如今，中诚广场已更名为中石化大厦，于2008年3月底开始对外销售。中石化大厦总建筑面积约23万平方米，楼高约180米，地上共51层。塔楼分为A、B两栋。”据了解，大厦A座被中石化买下，同时，整座大厦更名为“中石化大厦”。目前，大厦推出的房源主要是B座36层～46层，全部为写字楼，户型面积在250～450多平方米，出租价格在每月每平方米130元～150元。其中，每层有多个户型，每个户型由多个产权组合的小面积单元组成。

（三）新情况对写字楼带来的影响

（1）亚运会

11月12日第十六届亚洲运动会将在广州召开。随着广州亚运会倒计时的来临，广州亚运筹备工作进入最后的冲刺阶段。因此一个不成文的规定也在业内出现了，2010年9月30日至2010年12月22日，广州大多装修工程将停止作业。因为装修难免要拆墙、运材料、涂刷油漆以及清运淤泥等，而这一切，都在亚运会期间严格控制建设工地施工作业的禁止之列。由于装修停止，因此写字楼的租赁业务也部分受到影响。我们在与业主洽谈时，几乎全部业主都谈到如果入驻是不可以装修这个问题，看来政府此次为了亚运会的顺利召开，各方工作力度还是很大的。

（2）广州塔

广州第一高楼东塔地上总建筑面积达40万平方米，塔楼高530米，地上112层，集办公、公寓、酒店和餐厅于一体，已经成为广州珠江新城数一数二的综合体项目。定位于CBD区域的广州珠江新城，该区域陆续落成的写字楼物业不计其数。2010年9月29日广州塔正式对外开放，10月1日起正式公开售票接

待游客。这意味着广州珠江新城CBD区域迎来了超大体量的商业综合体入市。在未来1～2年的时间里，该区域的写字楼等商用物业将会扎堆出现，该区域租金备受考验。

深圳：

写字楼的基本情况

1、信兴广场写字楼（地王大厦）：（罗湖区深南东路5002号，位于地铁1号线大剧院站出口，地理位置优越，交通便利；高69层，总高度383.95米，实高324.8米，是深圳第一高楼，也是全国第一个钢结构高层建筑，位居目前世界十大建筑之列，房间面积127—2160平方米，柱位较少，间隔灵活，配备多种不同间隔可供选择。）租金为120—140元/月/平方米，物业管理费为30元/月/平方米，电费1元/度，配有车位749个，收费标准为5元/小时、1050元/月，配有4部电梯，合同为2年一签，租金10%递增，配有专门洗衣房，售价为29500 元/平米。

2、世界金融中心：（罗湖区深南东路4003号）A座共54层，6—49层为写字楼，总建筑面积为71995.06平方米，房间面积由118.9—430平方米，层高2.42米，租金为120元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，电费1.26元/度，2年一签约，租金5—10%递增，且不签长约，配有8部日本三菱电梯，配有车位500个，收费标准为：600元/月、1800元月/季、7200元/年，首层配有统一管理的洗衣房、邮箱，1—5层配有餐厅，面积的使用率为74%。

（深圳惟一一座集甲级写字楼、国际酒店公寓、名店商场与数码商务中心于一体的新智慧建筑，世界金融中心2009年8月8日正式落成启用）

3、华润大厦：深南东路5001号，共29层，其中1—25层为写字楼，租金为230元/月/平方米，物业管理费为30元/月/平方米，面积的使用率为77.6%。

（办公面积约4.2万平方米，大楼高度 139米，层高/净高2.8—4.2米，配有停车位 682个，5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层，4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层，1部电梯连接地面与地下停车场，2部服务梯/消防梯；备用发电机组；双回路供电；VAV(即变风量)空调系统,可以为

特定设备提供24小时冷水；结构化综合布线系统，多模光纤主干；宽带国际互联网接入；IDD及有线电视接入；配有消防栓、自动防火喷淋系统、自动报警系统、烟雾探测系统）

4、鸿隆世纪广场：位于罗湖“金三角”商务中心区，深南东路与和平路交汇处，紧临地铁1号线及会展中心，租金为130元/月/平方米，物业管理费为16元/月/平方米，配有第三代中央空调系统，空调计流量收费，约为5—6元/月/平方米，空调维护费2.4元/月/平方米，千兆光纤到户，配有车位260个，共5部原装三菱进口电梯，每层面积为1100平方米。(销售为均价29000元/平方米)

5、招商银行大厦：位于福田区车公庙深南大道7088号，是一座高智能金融商业写字楼；建筑面积11.9万平方米，地下室3层，地上53层，建筑高度237.2米，6、东海国际中心：（位处城市中轴CBD西核心领地，坐拥交通基建枢纽，紧邻广深高速公路，地下商场直接接驳深圳地铁1号线车公庙站，租金为180元/月/平方米，物业管理费为28元/月/平方米，建筑面积低区1835-1877平方米，高区1722-1897平方米；标准层高4.42米，净高3.0m； 实用率约70%，每座塔楼配有瑞士Schindler（迅达）12部24人2400kg高速客梯、2部货梯，电梯速度可高达6米/秒，采用美国Carrier品牌中央空调，每层电脑房独立配置24小时空调系统，配有自动喷淋系统，自动报警系统，烟雾探测系统，24小时闭路电视监控，访客IC卡门禁系统，停车监控管理系统；预留光纤接驳至桌面，支持超高速宽带网络；平均售价为38000元/平米，租金价格160元/月/平方米，开间面积350-800平方米，净层高3.0米，地下车库约500个。）

7、时代科技大厦：位于福田区车公庙招商银行大厦东侧，总建筑面积11.8万平方米，地上建筑25层，其中6—25层为写字楼，地下3层，是一座集金融、餐饮、休闲、商业、办公为一体的5A智能化标准甲级写字楼。租金120元/月/平方米，物业管理费12.00元/平米/月，配有电梯16部奥的斯品牌电梯，配有自动喷淋系统、消防报警系统、消火栓灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统。

8、金润大厦：位于深南大道6019号，共26层，车位220个，120元/月/平方米，电梯8部。

9、英龙大厦：福田区深南大道6025号，共30层，租金110元/月/平方米，物业管理费7.8元/平米/月，配有电梯7部电梯(高区三部、低区三部、货梯一部)，地下停车位181个，停车费550元/月。

10、本元大厦：深南大道6015号总高27层，一层只有二户，奇数层有空中花园，24小时分户计量中央空调系统，租金120元/平方/月，物业管理费10元/月/平方米，11、万科富春东方大厦：共28层，租金为140元/月/平方米，物业管理费为

9.8元/月/平方米，单控空调，收电费，空调维护费2.4元/月/平方米，收分摊水费、电费。

（错层空中花园，每个标准层均带有两层高的空中花园，单个花园面积约为74平米，写字楼南面26层有一个三层高的空中花园，面积为86.56平米，顶层有一个屋顶花园，并带有游泳池，泳池面积约为151平米；实用率71%，分户计量的VRV空调、企业可根据需求自行控制运行时间；车位1500个；采用环保、节能、隔热、防幅射的双层中空镀膜LOW-E玻璃，减少冷气流失，降低电费支出；3.3米宽的电梯等候厅，1.9米宽的走廊；高区配备10部奥的斯电梯，梯速

2.5米/秒，均24小时开放使用，并配备有空调、背景音乐、相应的监控设备及15寸液晶显示屏；写字楼高低区每层均有6部电梯到达，15层为电梯高低区换转层，10部电梯均可到达；96.25至256.85平米的单位面积）