一.3、我国开征物.._三务误物打一成语

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我国开征物业税的可行性分析

东北财经大学 赵雅丹、王娇娇

内容提要：近年来，我国房地产市场在快速发展的同时，也存在着房地产税收重复征收、部分城市房价大幅飘升等一系列问题。针对这些问题，有学者提出了开征物业税的建议，十六届三中全会也提出了条件具备时开征物业税的构想。本文简要介绍物业税的基本概念及我国目前房地产税制的基本情况，并在此基础上分析探讨开征物业税的可行性。关键词：物业税 房地产

一、引言

1994年我国新税制的最大成果是初步确立了流转税和所得税“双主体”税制，地方税改革并非重点，但国家对房地产税的完善和改革方向的研究、探讨并未停止过。上至财政部和国家税务总局，下至省、市财税部门，均对现行房地产税存在的诸如税制陈旧、内外税制不统一、收入缺乏弹性等问题有一致的认识。同时对改革方向的认同也相当一致，只是对改革出台的适当时机所持观点有所不同。

但是，由于地方无税权、收入规模小、调控力度较弱、征管难度大、成本高等先天不足等因素，导致地方税改革一般得不到足够的重视。我国提出“物业税”概念后，迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论，也引发了人们的种种猜测。尽管在税制内容上，物业税和房地产税并无太大区别，但物业税的提出却引起了社会各界的热炒，原因是多方面的，最为重要的是对物业税改革的预期和猜测，涉及到多方面利益的调整，远远超出了完善税制这一基本点和调控领域。一是房地产业持续高速增长，房价暴涨，理论界寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。二是随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上；基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个好的选择。三是无论普通老百姓还是各级政府，面对个 1 人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。

一、物业税的概念及内涵

（一）物业税的概念

物业税又称“财产税”或“地产税”,只是香港地区和东南亚一些国家对“财产税（Property Tax）”的另一种叫法。物业税并不是一个税种的名称，而是按税基对税收进行分类中的一个类别。税基可以分为三类：产品或劳务的交易收入、生产要素的交易收入和“财产”。（吴俊培，2004）前两者我国习惯称为“流转税”和“所得税”，是对再生产的收入流量征税；后者是对再生产的“存量”征税。“存量”的种类很多，有动产和不动产，从征收便利的角度出发，通常是对不动产征税。

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要按其价值缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。(吴厚德,2005)实际上物业税是对房产的“静态”征税, 属于产权静态税集合。即定位于对不动产占有阶段课税,虽然物业税的开征细则尚在讨论之中，但其基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。换句话说也就是，把现在买房之前已经交的税，放到买房之后，按年缴交。

（二）物业税和物业费的区别

上面论述了物业税的性质，而物业费是一种经济活动，它与业主是一种服务与补偿的关系。物业公司为业主服务，如清洁卫生、公共设施的维护、保安和绿化等等方面的服务，业主向物业公司交纳一定的服务费用。这种费用不是无偿的，也不是固定的，如果物业公司不给居民提供服务，居民就可以不交物业费，当然服务了就得交，物业公司与业主是一种服务与补偿的关系，不具备强制性，这是与税收的本质区别。

二、我国现行房地产税制的现状

我国现行房地产税制（包括相关行政收费）存在诸多问题，其现状可大致概 2 括为如下几个方面：(一)税费项目繁多

依我国现行税法规定，我国房地产税收体系主要有房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地使用权转让及不动产销售营业税、建安营业税、城市维护建设税、土地增值税和房地产所得税等十种。目前我国房地产税目已经达到上述十种，此外，还存在着各种各样的房地产行政性收费，具体表现为房地产管理部门在房地产登记、使用、经营、交易、过户以及日常管理环节收取的多种费用。毫不讳言，我国房地产税费存在着税费项目繁多、税基重叠、重收，结构不合理和管理缺位等诸多问题，直接加重了消费者的负担，也限制了房地产业规模的正常扩张，造成土地闲置、浪费严重。(二)房地产税制“重交易轻保有”

我国现行税制具有“重交易轻保有”的特点，即在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻，使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产以等待价格上涨，从而导致房地产闲置。这也是造成部分城市房价居高不下和房地产泡沫的原因。据相关资料显示，目前我国全国商品房的空置率高达20%，是美国的4倍，香港的8倍，超过国际警戒线的2.5倍。

(三)房地产评估制度不健全，导致房地产税收流失严重

我国的房地产评估制度才刚刚建立，无论是评估规范，还是评估机构、评估人员的素质都难以适应税收征管的需要。加之房地产管理部门、土地管理部门配合不得力，造成税基侵蚀，税收流失严重。税收的流失，减少了国家财政收入，也就变相削弱了国家投资基础设施建设、教育、社会保障等方面的能力。

关于物业税的征收，早在2003年十六届三中全会就提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2007年3月18日《物权法》的通过，进一步明确了不动产等财产的归属，为物业税的开征提供了有力的法律支持。而且现阶段，已有首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等1 0 省市开始物业税“空转”运行。我国房地产税收的改革逐步浮出水面,其基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、上地增值税以及上地出让金等收费合并转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但是对于物业税 3 的具体征收方案，国内学者展开了激烈的讨论,见仁见智，长久以来仍然没有达成一致的观点, 存在较大的分歧，因此对该问题的探究具有一定的现实意义。

三、物业税的设置构想及可行性分析

物业税的税制要素应以简税制、宽税基和低税率为指导.并兼顾受益原则和支付能力原则来设计。

（一）归并税种，扩大征税范围

物业税作为房地产保有环节的税种，其税制设计应与房地产税的其他环节相协调。现行房地产税制存在着税种繁杂、税基偏窄、重复课税、租税费混淆，计税依据不科学，以及开发交易环节税负重、保有环节税负过轻的弊端，税收不能充分发挥调节机制的作用。因此，应以物业税的开征为契机，合理调整各项租、税、费，建议将与物业税有相同性质的房产税，以及一部分具有税收性质的房地产收费合并入物业税，取消原来保有环节的城镇土地使用税。因为城镇土地使用税是根据城市规模和土地区位按不同税率征收的，其目的是调节土地的级差收入，具有明显的地租性质。我国已经建立了国有土地有偿使用制度，土地使用已从行政划拨变为市场买卖，土地出让金就是土地使用者向国家一次性缴纳的地租，所以在其使用年限中不应该再缴纳土地使用税

（二）细化减免扣除项目，合理确定税率

理论上，物业税的课税对象、税基和税源是不一致的，课税对象是房产的存量，税基是房产的评估价值，税源则是纳税人的收入流量。房地产作为居民生活必需品，在三者相偏离的情况下，必须遵循纳税水平与收入水平、税负能力的对称性原理来确定减免扣除项目。一方面，要按照民生原则，保障居民“住有所居”的居住权，尽可能小地影响拥有合理住房的居民生活：另一方面，依据房产资源的占用程度，体现量能负担的公平原则。

（三）规范税权配置，确立税种归宿

各级政府间税权的合理配置是以财政分权为基本前提的。鉴于我国目前“分税制”财政体制仍处于完善阶段，财政分权也有待于进一步规范，因此，在物业税的税权配置中可以将税收立法权赋予中央政府，税收政策制定权和税收征收管理权赋予地方政府。具体来说，中央设置幅度税率，各地根据自身的经济发展情况、收入水平、物价消费指数和应税房地产的位置和用途等实际情况，因地制宜 4 地制定起征点和本地区的适用税率，并随地方市场的变化适时调整，以增强税率的弹性。另外，对地方房地产评估加强技术指导和监督，并适当限制评估价值和物业税的增长速度。

开征物业税是否可行，换个角度讲，就是要看开征物业税能否解决现行房地产税收的上述问题和房地产开发、交易、保有等领域存在的诸多其他问题。如果开征物业税可以解决上述这些问题，并且不会造成其他更大的问题，那么，开征物业税就是可行的，也是必要的。一般而言，在我国现阶段开征物业税的必要性可大致归纳为如下几个方面：

(一)完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担

我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。另外,我国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。我国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重,而在房地产持有和使用环节税负偏轻。

由于房依地而建,地为房之基,房地难以分离,房价、地价之间难以分割且常常互含,市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值,将相关税种合并,同时取消相应的收费,统一征收物业税,从而简化税种,有利于我国房地产税收体系的完善,避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,减轻房地产在购置环节的税费负担。(二)优化资源配置

在我国现行的房地产税制体系中，对房产保有的税负是较轻的。虽然现行法律规定业主要按出租房产租金或房产净值的一定比例缴纳房产税，但通常情况下业主在自有房屋出租时并不到房管局备案，造成房产税的征收非常困难。我国对房产交易过程中的税收却是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行。这就导致了一些人占有多处房产并私下出租取得收入，而有些急需住房的人却因房 5 价太高而买不起房。要想改变这种畸形资源配置格局，就应该在降低房产交易税负的同时增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量，更好地优化配置资源。而实现这一税收倾向的最好办法就是开征物业税。政府可以制定物业税的起征点，并不断地根据经济情况和一般群众的生活水平，调节物业税的起征点。这样既可以使普通家庭的房产始终处于起征点以下从税，而免于被征物业税，又可以使拥有多套住房或大面积住房的富人阶层被征收物业税，有利于缩小贫富差距。

(三)增加地方财政收入

财政部财政科学研究所所长贾康认为:物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种,就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式,抑制不理性投资,形成不动产保有环节稳定的长期收入。由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高,地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。

(四)调节收入分配,促进社会公平

物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。

四、结论

如上所述，开征物业税意义重大。具体而言，可以从以下三个角度进行概括，即：从国家的角度讲，开征物业税将有利于增加国家和地方财政收入，提高国家进行基础设施建设的实力；从社会的角度讲，开征物业税有利于调节贫富差距，6 实现社会公平，保证社会稳定；从公民个人的角度讲，税收有利于降低房价，遏制房地产投机行为。针对我国目前房地产税制的现状和房地产市场的现状，我国在现阶段开征物业税是必要的和可行的。

参考文献

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