贵阳房地产市场报告_贵阳地产市场报告

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2009年贵阳房地产市场报告（摘要）

2009年，在“扩内需”、“保增长”的大背景下，随着一系列政策措施的深入实施，居民消费信心逐步恢复，抑制的市场需求得到集中释放，房地产市场由低弥走向活跃，一年之内实现了“Ｖ”形大反转。

房地产总体市场情况

2009年，贵阳市房产销售实现了成倍增长的良好成绩，房地产市场多项指标均创历史新高。总体上看，销售大幅增长得益于以下因素：一是宏观经济企稳回升，居民消费信心恢复，2008年以来积累的购买力得到集中释放；二是各项税费优惠政策的落实，直接刺激了住房需求的扩大；三是我市生态文明城市建设向纵深推进，旧城改造和交通路网的扩能改建为房地产市场创造了较大的需求；四是主管部门加大了服务力度，努力采取措施提振市场信心，对激活房地产市场、扩大住房消费发挥了积极作用。

（一）土地出让情况

2009年，按国家的要求，我市土地供应实行总量控制，适度从紧，均衡发展，保障用地的原则，土地市场受国家出台的一系列“救市”措施和房地产行业采取的一系列优惠政策影响，上下半年供应量呈现一紧一松的态势，土地市场逐步回暖，但全年供应量与上年相比有所减少。

全市2009年共出让土地123宗，出让土地面积375.98万平方米，同比下降33.4%。其中，用于住宅开发的土地53宗，面积270.81万平方米；用于办公房开发的土地17宗，面积30.57万平方米；用于商业营业房开发的土地19宗，面积3.93万平方米；用于其他开发的土地34宗，面积70.67万平方米。

（二）开发投资情况

2009年，全市房地产开发完成投资210.33亿元，同比增长23.6%。其中：住宅投资136.52亿元，同比增长41.2%，办公楼投资5.46亿元，同比增长90.4%，商业营业房投资15.03亿元，同比增长44.4%，其他投资完成53.33亿元，同比下降11.4%。虽然2009年房地产开发投资增幅同比略有回落，但房地产投资占固定资产投资的比重为27%，房地产开发投资仍然是拉动我市投资增长的主要力量。

（三）房产销售情况

1、商品房新增上市量

2009年，全市新建商品房批准预售面积612.42万平方米，同比增长8.8%，其中住宅面积542.34万平方米，同比增长8.8%，住宅套数46871套，办公楼面积16.49万平方米，同比增长129.4%，商业营业房26.20万平方米，同比下降40.8%，其他用房27.39万平方米，同比增长112.8%。

2、商品房登记销售量

全市商品房合同登记销售面积791.12万平方米，同比增长106.6%，其中住宅733.71万平方米，同比增长101.8%，住宅套数59958套，同比增长111%，办公楼19.27万平方米，同比增长315.4%，商业营业房35.99万平方米，同比增长152.6%，其他用房2.16万平方米，同比增长517.5%。

全市商品房销售金额298.44亿元，同比增长130.9%，其中住宅258.61亿元，同比增长130.3%，办公楼9.16亿元，同比增长227.1%，商业营业房29.67亿元，同比增长111.5%，其他用房0.99亿元。

3、存量房交易量

由于新建住宅销售火爆，为二手房市场也带来了活力，二手房交易十分活跃。在诸多利好政策的刺激下，二手房市场呈现强劲回升势头。全市存量房成交面积120.12万平方米，同比增长54.4%，其中住宅102.12万平方米，同比增长67.1%，办公楼2.53万平方米，同比下降21.4%，商业营业房7.48万平方米，同比增长7.2%，其他用房7.67万平方米，同比增长22.1%。

（四）房产价格

随着市场需求持续放大，房产价格稳步上扬。2009年，全市商品房销售综合均价3770元/平方米，同比增长11.8%。其中：商品住宅（不含经济适用住房）平均销售价格3600元/平方米，同比增长14.5%；经济适用住房平均销售价格2330元/平方米，同比增长9.9%；非住宅（包括办公、商业营业房及其他用房）平均销售价格7000元/平方米，同比增长5.5%。

销售价位最高的仍然是云岩区、南明区，住宅平均售价4800元/平方米，住宅最高价为14560元/平方米（不含别墅）；金阳新区商品住房也出现较快上涨趋势，高层住宅均价由年初的3000元/平方米左右上涨到3600元/平方米；其余各区域房屋销售价格也有相应程度的上涨。

（五）房地产金融

1、金融信贷的大力支持对房地产市场的回升发挥了重要作用

2009年，在适度宽松的货币政策环境下，开发企业和个人都得到金融信贷的大力支持。全年房地产开发到位资金445.39亿元，同比增长78%，其中，国内贷款80.58亿元，同比增长85.9%，增幅创历史新高。

在本年房地产开发到位资金中，国内贷款80.58亿元占18%，自筹资金105.14亿元占24%（其中自有资金45.93亿元占10%），其他资金来源259.57亿元占58%（其中定金及预收款146.55亿元占33%）。

在购房信贷方面，截止2009年12月底，全市个人住房贷款余额为258.56亿元，比年初增加103.64亿元，比上年同期增加62.1%。其中：商业性购房贷款余额为208.79亿元，比年初增加89.03亿元，比上年同期增加67.9%；公积金贷款余额为49.78亿元，比年初增加14.61亿元，比上年同期增加41.5%。

2、房地产金融保持健康运行态势

截止2009年12月底，全市房地产开发贷款余额为134.77亿元，其中：五级分类不良贷款4.75亿元，比年初减少0.65亿元，不良贷款率3.5%，比年初下降0.9%。个人住房贷款按五级分类不良贷款0.53亿元，比年初增加0.08亿元，比年初增长18.7%，不良贷款率0.2%，比年初下降约0.1%。

总体上看，2009年贵阳房地产市场运行态势是健康的，房地产开发投资保持平稳较快增长，房地产投资占固定资产投资的27%，是拉动全市投资增长的主要力量，房地产业增加值占GDP的比重为4%，拉动GDP增长0.8个百分点，房地产贡献率为6%，对实现我市国民经济保增长目标发挥了突出作用。住房需求得到有效启动，房产成交量大幅增长，不仅为财政提供了重要财源，也为满足和改善居民居住需求发挥了重要作用。

保障性住房建设情况

（一）廉租住房建设情况

1、廉租住房保障情况

截止2009年12月底，全市纳入廉租住房保障的家庭17176户，其中：租赁补贴保障14107户，实物配租1828户，租金核减1241户。

2、廉租住房项目建设情况 从2007年开始，根据国家对西部城市廉租住房建设的扶持政策，从2007年起截止2009年12月底，全市获得中央投资补助的廉租住房建设项目共16个，总建筑面积28.99万平方米，共5874套，项目总投资3.57亿元，争取到中央补助资金11598万元，其中：2008年中央预算内投资补助资金3110万元，2008年中央新增1000亿预算内投资补助资金4889万元，2009年新增1300亿元中央预算内补助资金3599万元。地方配套廉租住房建设资金累计到位10226.3万元。截止2009年底，全市廉租住房项目累计开工面积27.4万平方米，竣工12.31万平方米，完成投资2.69亿元。

（二）经济适用住房建设情况

实施“住有所居”行动计划以来，我市按照每年100万平方米的规模实施经济适用住房建设。2009年，全市经济适用住房完成投资18.02亿元，竣工101.5万平米。经济适用住房建设的大力推进，有效解决了我市部分城镇中低收入家庭的住房困难，对平抑房价发挥了积极作用，同时，加快了我市住房消费的启动，促进了住宅产业的快速发展。另外，将经济适用住房信息系统与市房屋产权信息系统进行对接。对申购《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》出台后建设的小户型经济适用住房，严格按照《市人民政府办公厅关于印发2009年度各区申请租赁、购买经济适用住房资格认定标准的通知》（筑府办发[2009]120号）进行审核，2009年共计发放经济适用住房准购证3200余个。

（三）改善其他住房困难群体的居住条件工作

1、启动中心城区集中成片危旧房改造。汉湘街和白果巷危旧房改造项目是“住有所居”行动计划重点改造项目。汉湘街地块有危旧房住户800余户，第一期改造项目已办理建设、用地、规划、拆迁等手续，目前已进入拆迁实施阶段，已签订拆迁安置协议49户，绿苑小区建设的248套廉租住房和拆迁安置房在2009年7月中旬竣工；白果巷共有危旧房510余户，已完成70户拆迁安置。

2、启动“城中村”改造。2009年我市积极推进 “城中村”改造工作，重点抓了南明区汤巴关、云岩区渔安安井片区、小河区腾龙湾、乌当区顺海村大坡、花溪区溪北片区集中拆迁安置、清镇市东门桥粮油批发市场、白云区白云村云康新城七个“城中村”改造项目，通过七个试点，探讨研究“城中村”改造的成功经验和存在问题，带动全市“城中村”改造项目的全面展开。

3、推进农村危旧房改造。全市列入危房改造项目共计67168户。其中，一级危房35306户；二级危房18358户；三级危房10658户；地质灾害危房2846户。截止2009年12月，开工67168户，开工率98%，竣工64332户，竣工率95.78%。

4、积极改善农民工住房条件。2008年，我市各施工企业提供集体宿舍面积共6.8万平方米，解决了约2.5万农民工的住房问题，2009年1-11月，我市各施工企业提供集体宿舍面积共18.519万平方米，解决了约6万农民工的住房问题。

5、小户型周转租赁房建设。为解决部分收入较低的年轻公务员、职工等群体租赁需要，2009年开始，我市已着手研究小户型租赁周转房的相关政策和配建比例，2010年拟建设1.2万平方米，200套公共租赁住房。

6、城镇旧住宅区综合整治。云岩区政府完成了相宝小区、大发小区的环境整治改造。

目前需要关注的几个问题

（一）土地市场问题

土地供应量与商品房供应量增长不协调，土地转化周期越来越长，相当一部分土地未能如期转化为商品房供应。从2004-2009年供应的土地量来看，六年土地供应总量为2793.31万平方米，容积率平均按照2.0计算，六年出让的土地可建商品房面积约5586.62万平米左右，从实际来看，2004-2009年商品房上市量只有3048.26万平方米。形成这种状况的主要原因在于：一是大盘项目增多，开发周期延长；二是目前我市土地出让以“生地”为主，由于拆迁难度较大等因素导致土地一级开发时间较长；三是存在土地批而未用现象。

（二）商品房供需关系问题

2009年商品房销售大幅增长已改变了我市商品房市场供需关系，商品房供给增长远不及销售增长之快，市场有供不应求之势。2009年，全市商品房新增上市量为612.42万平方米，加上上年累计可销售面积390.27万平方米，全市商品房供应总量为1002.69万平方米，同期销售量为791.12万平方米。截止2009年12月底，市场上可供销售的商品房面积为211.57万平方米，比上年同期下降45.8%，如果按照月平均销售商品房60万平方米的速度计算，可供销售的商品房只够未来3个月的销售量，因此，需要加快商品房项目开发建设进度，加大商品房市场有效供应。

（三）市场结构问题

一是区域结构不平衡。从土地供应以及销售情况来看，近年都比较集中在金阳新区和云岩、南明区，其余各区域供需量都比较小。从我市城市发展以及房地产发展趋势来看，在实施重点突破并取得明显成效之后，需要注意引导区域均衡发展。

二是商品房类型结构不平衡。在目前可售的211.57万平方米商品房中，商品住宅面积为96.09万平方米，非住宅面积115.48万平方米，这表明目前市场上住宅与非住宅供需存在较大差别，非住宅供大于求，住宅则供不应求。

三是住房供应结构有待进一步完善，中小套型、中低价位住房供应不足。

下步工作及措施建议

房地产业在国民经济中具有举足轻重的地位，快速推进的城市化更离不开房地产的平稳较快发展。2010年，是我市生态文明城市建设向纵深推进的攻坚之年，我市将深入贯彻科学发展观，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，按照市政府统一部署，以“三创一办”为抓手，进一步推进《贵阳市住有所居行动计划》，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，力求确保我市房地产市场达到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的合理结构, 在保民生的前提下，促进房地产市场平稳健康发展，为推进我市生态文明城市建设向纵深发展作出更大贡献。

（一）切实增加保障性住房和普通商品住房有效供应

1、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。在我市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房、公共租赁房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划。

3、加快推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决全市低收入住房困难家庭的住房问题。努力增加廉租住房、各种保障性住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难；2010年开工建设廉租住房50万平方米，经济适用住房100万平方米，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续扩进林区棚户区改造工作；启动10个城中村改造项目，统筹考虑解决失地农民生计问题；2010年计划建设公共租赁住房1.2万平方米、200套；同时，全面完成农村危房改造任务。

（二）促进土地市场健康发展

1、将土地供应计划的制定与城市基础设施建设更好地结合起来，形成城市基础设施配套与土地供应结构相互协调、同步发展的格局。

2、科学合理制定土地年度供应计划，进一步完善土地市场动态监测和监管机制，加大对批而未用土地的查处力度。定期发布土地市场分析报告，合理引导市场。严格执行经营性用地“招、拍、挂”出让制度，促进土地市场公平竞争。

3、逐步实施国有土地建设用地使用权“净地”出让，强化政府在土地一级开发中的地位和作用，特别是土地拆迁、土地征用过程中政府和国有土地投资公司、拆迁公司的作用，通过政策配套、资金配套，加快土地一级开发速度。

（三）合理引导住房消费

1、加大差别化信贷政策执行力度。继续加大对居民首次贷款购买普通自住商品住房的支持力度，严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

2、实施差别化的住房税收政策。严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

（四）加强房地产市场监管

1、继续整顿房地产市场秩序。加大对违法预售、捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、制造房源紧张、哄抬房价、扰乱市场秩序等房地产违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

2、进一步加强对商品房预（销）售全过程的监管。对未取得商品房预售许可的房地产项目，严禁房地产开发企业以“内部认购”、进行预购登记、发放VIP卡、收取认购金、收取购房人的存款凭证、要求以购房人的名义在银行存入资金并签订房源预留协议等形式变相预售商品房；已取得商品房预售许可的房地产开发项目，应在取得预售证10日内一次性公开全部房源，如实公布销售情况，不得分期分批销售或者变相分期分批销售。并应按照申办预售许可证时的申报价格，明码标价对外销售。

3、加强房地产中介服务市场管理。加强对房地产中介服务机构的管理和培训。加大对房地产中介服务机构备案工作的管理力度，对中介从业人员进行专业培训和考核，提高中介从业人员素质。对为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押的房地产提供中介服务、提供虚假信息或者隐瞒真实情况等违法行为进行查处。

4、加强拆迁管理。进一步完善拆迁行业的竞争机制，鼓励更多的民营拆迁企业参与拆迁工作。完善土地储备制度，在政府统筹下调动一切积极因素做好土地一级开发。对于存量土地的拆迁，除加大裁决力度外，政府还应加大强拆力度，以保证土地的有效供应，充分发挥土地供应对房地产市场的调节作用。鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。

5、加强市场监测。继续加强房地产市场统计、分析和监测分析工作，按照贵阳市房地产市场预警预报工作机制，各部门进一步加强协调配合，定期召开房地产市场运行情况联席会议，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。加强舆论引导，及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

（五）大力推进绿色生态住宅建设

结合国家、省、市节能、减排工作和要求，在住宅建设中倡导科技节能，加强一次性投入建设，减少重复建设和整改的弊端，积极应用新科技，提倡环保、节能的理念，体现四节一环保的开发原则。通过住宅科技的应用提升居住环境品质，推动绿色生态建筑、绿色生态示范小区建设工作，实现住宅建设、使用的节能、减排，为贵阳市区域经济发展和环境保护、资源综合利用做出积极贡献。

（六）加快旅游休闲型房地产开发建设

1、充分发挥政府的主导作用，把城市品牌营销与发展旅游房地产结合起来，在土地、税收、市政配套等多方面给予扶持和鼓励，大力支持、协调，为开发商提供保障。

2、坚持纯生态城市发展理念，以“森林之城”、“避暑之都”为形象定位，积极推进公园城市、生态城市、山水园林城市、森林城市、温泉城市等品牌内涵的建设。

3、积极开展旅游房地产项目试点建设，根据我市各区域资源优势、环境承载能力和综合发展条件，科学确定功能分区，优化区域空间布局，开展旅游房地产试点项目建设，适当提供优质的、生态的土地资源，将部分山、水、景观资源优越的土地作为发展旅游及外向型房地产开发专项用地。出台优惠政策，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有地方特色、高品质的星级宾馆、度假村、温泉疗养胜地等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理；逐步发展满足避暑、温泉疗养等不同需求的休闲度假居住型房地产。

4、坚持实施“走出去”的外向型发展战略，在我市生态文明城市建设向纵深推进的背景下，充分依托“避暑之都”的品牌魅力，继续加大对外宣传推介力度，进一步推动我市房产销售走进地州，走向省外，大力吸引外来购房消费。